Đưa giá đất về đúng giá trị thực

Chia sẻ với DĐDN, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, việc đảm bảo “giá đất thị trường” còn phải hướng đến mục tiêu không để xác định giá đất quá cao làm giảm sức hút đầu tư.

- Thưa ông, việc định giá đất theo giá thị trường liệu có ảnh hướng đến việc thu hút đầu tư?

Về nguyên tắc, giá thị trường của nhà đất được xác định theo nguyên tắc cung-cầu, thuận mua, vừa bán. Theo đó, giá của một bất động sản sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, thời điểm, đối tượng mua bán. Không những vậy, giá giao dịch bất động sản cũng tùy thuộc vào sự định giá của các chủ đầu tư, hay giá thẩm định.

Rõ ràng, có thể thấy “giá đất thị trường” là một khái niệm định tính chứ không phải định lượng. Bên cạnh đó, vấn đề xác định theo giá thị trường cũng có 2 mặt. Đó là có thể thu được nhiều thuế hơn từ đất, thế nhưng liệu có đảm bảo đủ ngân sách để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án công cộng theo giá đó hay không?

Bởi lẽ, một số dự án trọng điểm cần khối lượng đền bù rất lớn, điều này cũng sẽ làm tăng chi phí đầu tư, xây dựng lên rất nhiều. Hơn nữa, hiện nay lợi thế của Việt Nam là đất rẻ, thu hút mạnh mẽ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đầu tư đất công nghiệp. Thế nhưng khi giá đất tăng vọt lên, lợi thế về đầu tư không còn hấp dẫn nữa, chi phí đầu tư tăng lên là trở lực cho sự phát triển.

Định giá đất phải cân bằng để không làm mất lợi thế thu hút đầu tư. Ảnh: N.Phương

Bên cạnh đó, khi giá đất tăng, các nhà đầu tư bất động sản khó giữ được giá, lợi nhuận rất thấp so vói chi phí đầu tư rất lớn, kéo theo chi phí mặt bằng chung tăng lên, kéo giá bất động sản tăng lên.

Thực tế là mới đây, hệ số điều chỉnh giá đất ở tại một số thành phố khi lập phương án bồi thường năm 2022 tối đa gấp 15 lần so với giá nhà nước, còn hệ số của giá đất nông nghiệp gấp 35 lần.

Chúng ta luôn muốn kéo giá bất động sản xuống nhưng khi tổng chi phí đầu tư tăng lên thì buộc lòng các chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán để tối ưu lợi nhuận. Điều này sẽ ảnh hưởng đến chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

- “Giá đất thị trường” có thể khắc phục được tình trạng thiếu công bằng và minh bạch trong định giá, tài chính đất đai, thưa ông?

Giá đất thị trường cần được tính từ bài toán thống kê, dữ liệu tập hợp từ các giao dịch thực, độ tin cậy cao. Làm thế nào để chúng ta có căn cứ xác định đâu là giá thị trường của các giao dịch đơn lẻ. Tiếp đó là giải bài toán thống kê thế nào để ra được giá ở các khu vực khác nhau đảm bảo chính xác từ 80-90%?

Để làm được điều đó, trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần có định nghĩa thế nào là giá thị trường (theo chuẩn quốc tế). Bằng cách nào để các hợp đồng chuyển quyền phải ghi nhận giá đất là giá trị thực.

Bên cạnh đó, giá đất phải cân bằng để không làm mất lợi thế thu hút đầu tư. Bảng giá đất xây dựng cho công tác đề bù, giải phóng mặt bằng cần tiếp tục được điều chỉnh theo hệ số ở từng khu vực, với từng mục đích sử dụng đất riêng. Giá đất không thể quá cao, dẫn đến đẩy giá bất động sản tăng, hoặc không thu hút được đầu tư.

Trong 5 năm tới có thể chưa thay đổi nhiều đối với thuế chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, sau 5 năm nữa, Bộ TN&MT sẽ tính phương án thu giá trị gia tăng từ việc chuyển nhượng đất.

- Việc xác định “giá đất thị trường” mục tiêu chính phải là hạn chế được đầu cơ nhưng vẫn không nên để thị trường bất động sản trầm lắng, thưa ông?

Muốn giữ sức hút đầu tư, chúng ta cần đưa ra các công cụ để hạ giá đất, mà cụ thể là kéo giá thị trường bất động sản xuống thấp hơn, hoặc “giữ cương” không để giá đất phi mã như thời gian gần đây. Trong đó, giải pháp chính là đánh thuế cao vào các trường hợp đầu cơ đất.

Việc đánh thuế sở hữu đất cao hơn cũng là chủ trương của Nghị quyết số 18/2022, của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Tuy nhiên, thuế giao dịch bất động sản thì không nên cao mà phải giảm, thậm chí giảm đến mức chỉ đáp ứng đủ chi phí cho hệ thống hành chính quản lý, văn phòng đăng ký giao dịch. Với cách làm này, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sôi động, và nguồn thu từ đất đai cũng sẽ tăng lên nhiều.

- Xin cảm ơn ông!