“Đừng cứ thấy sốt là nhảy vào…”

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho rằng, trong năm 2022 các dự án đất nền, nhà liền thổ vẫn sẽ tốt. Tuy nhiên, muốn đầu tư vào đâu tốt nhất phải tìm hiểu, phải có kiến thức hãy nên đầu tư; đừng thấy chỗ nào sốt là "nhảy" vào mua.

Theo vị CEO này, chỗ sốt đất là chỗ ra hàng chứ không phải là chỗ để đi mua hàng. BĐS giống như thị trường chứng khoán, khi thị trường hưng phấn là lúc để bán chứ không phải lúc để mua. Bất động sản cũng vậy, chỗ nào cứ sốt đất, người ta cầm tiền "lướt cọc" thì chỗ đó là chỗ "thoát hàng" chứ không phải để mua.

Cùng với đó, theo ông Hậu, đầu tư đất nền năm 2022, nhà đầu tư cũng nên lựa chọn uy tín của chủ đầu tư hoặc dự án có sổ đỏ rồi. Nên lựa chọn thị trường đầu tư dựa theo đầu tư công, sắp tới thực hiện những tuyến đường, cao tốc nào; tỉnh nào sẽ giải ngân nhiều nhất hay dựa vào các chỉ số thu hút đầu tư FDI, chỉ số tăng trưởng của tỉnh... Nhà đầu tư mà lựa chọn những thị trường đã quá nóng sốt, giá đã "đẩy" lên quá cao rồi thì khó "thoát hàng", nhiều khi phải cắt lỗ mới "thoát hàng" được.

Theo một số chuyên gia, thị trường bất động sản "sốt nóng" sẽ chỉ tốt với một số đối tượng chứ không tốt với cả thị trường. Bất động sản tăng nóng quá cũng không tốt, nó sẽ đẩy lạm phát, đẩy chi phí lên một mặt bằng mới. Giá thành nên có sự kiểm soát để cung – cầu thực sự hài hòa. Giá đẩy cao thì mua vào giá lại cao thì tốt nhất để giá mua vào thấp và bán giá có lãi sẽ có lợi cho cả người mua lẫn người bán.

Hạn chế mua lúc thị trường nóng sốt được xem là quy tắc kỷ luật về thời điểm. Giai đoạn sốt đất là cột mốc xấu nhất để tiến hành một giao dịch BĐS. Lý do, cơn sốt tác động mạnh đến tâm lý bên bán, khiến họ tăng giá vô tội vạ, thiếu cơ sở và tạo nên những mức giá bất hợp lý trên thị trường. Ngược lại, cơn sốt khiến người mua bối rối, sợ vuột mất cơ hội, càng cố mua cho bằng được. Đa số các thương vụ mua BĐS bị hớ tiền đã diễn ra trong thời kỳ sốt đất. Do đó, tránh mua trong thời điểm này là giảm thiểu được rất nhiều rủi ro.

Cùng với đó, nếu mua BĐS ở thời điểm nào, chuyên gia cũng dành lời khuyên cho NĐT là liên tục tìm hiểu và so sánh. Cụ thể, người mua nên đi xem BĐS ít nhất 3 lần, nếu mua nhà phố thì nên di xem trên 10 căn nhà phố rồi hãy bắt đầu nghĩ đến việc ra quyết định mua tài sản. Nếu tần suất do thám dày đặc hơn thì lợi thế mua được giá tốt sẽ càng lớn. Bởi lẽ, lúc này bên mua có nhiều dữ liệu để so sánh, đánh giá tài sản có phù hợp với nhu cầu hay không và có giá chênh lệch quá lớn với mặt bằng chung hay không. Đối với người mua nhà để ở, tần suất tìm hiểu nên cao hơn gấp 2-3 lần so với người mua nhà để đầu tư vì căn nhà sẽ trở thành tài sản và nơi an cư lâu dài.

Ngoài ra, cậy nhờ môi giới và không bỏ qua khâu thẩm định giá cũng là cách nhà đầu tư nên áp dụng để tránh tình trạng mua bị hớ.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, nếu giá bán cao hơn 10-15% so với giá thật của BĐS có thể gọi là đắt, còn đắt mức trên 30% là ngáo giá. Nhiều người có nhu cầu mua nhưng không có thời gian tìm hiểu nên mua nhà với giá quá cao mà không biết.

Vị chuyên gia này cho hay, ở một số khu vực, nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

Theo đó, giá nhà ở được xây dựng từ giá bán cơ bản, so sánh chất lượng với các sản phẩm khác trên thị trường, về hệ số xây dựng và uy tín của chủ đầu tư. Cùng với đó là phải bỏ thời gian ra để tìm hiểu kỹ lưỡng về BĐS mình định mua, đối chiếu với các sản phẩm cùng phân khúc, cùng vị trí xem giá cả chênh lệch như thế nào.

Thủ thuật cắt lỗ cũng hay được các NĐT dùng trong cơn sốt đất hoặc sau sốt đất. Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, muốn biết được một bất động sản nào có cắt lỗ hay không, người mua phải liên tục quan sát thị trường chứ không có cách nào khác. Ví dụ, người ta nói sản phẩm này trước đây họ bán 1,1 tỷ nhưng giờ cắt lỗ còn một tỷ. Nếu không biết, chúng ta tưởng là cắt lỗ nhưng mà không phải vậy mà mức kỳ vọng của người ta là một tỷ. Thành ra, chúng ta phải quan sát liên tục, ít ra cũng tìm trên mạng xem chỗ này bán giá bao nhiêu thì mới biết sản phẩm mình muốn mua có thật sự cắt lỗ hay không.

Thứ hai người mua phải nói chuyện với chủ của bất động sản đó, để biết họ cắt lỗ với lý do gì, có lý do họ mới cắt lỗ chứ không là mình sẽ bị "úp sọt". Tức là rao bán một tỷ nhưng đến nơi người ta bán 900 triệu, vì kỳ vọng người ta bán 900 triệu chứ không phải một tỷ. Thành ra là chúng ta mua sản phẩm cắt lỗ mà bị mua hớ.

"Tôi nghĩ trên thị trường hiện nay cũng có khoảng 10-20% nhà đầu tư muốn cắt lỗ, nhưng người ta không rao bán cắt lỗ mà chỉ rao bán bình thường, chỉ thêm chữ "bán gấp" gì đó để thu hút khách hàng. Sau một hồi thương lượng căng thẳng mà người ta giảm giá thì mình mua, mới thương lượng mà giảm thì đừng mua vội, không ai giảm giá quá nhanh đâu", ông Quang chia sẻ kinh nghiệm.