Dừng phân lô, tách thửa sẽ “triệt” đường đầu cơ bất động sản?

“Siết” chặt phân lô, tách thửa 

Thời gian qua, tại Hà Nội và nhiều địa phương khác, tình trạng cá nhân, doanh nghiệp nhỏ thu gom đất ở, đất vườn, đất trồng cây lâu năm… để chuyển đổi mục đích sang đất ở, xây dựng đường giao thông, sau đó chia tách thửa đất nhằm phân lô bán nền diễn ra tràn lan.

Những khu đất phân lô bán nền núp bóng tách thửa thường được chào bán với giá cao hơn rất nhiều so với đất ở của người dân quanh khu vực, gây nhiễu loạn thị trường. Điều đáng nói, hầu hết các khu đất phân lô bán nền sau thời gian mua đi bán lại nhộn nhịp đều bị bỏ hoang, không xây dựng, người ở... 

Trước thực trạng này, nhiều địa phương đã có các văn bản "siết" tách thửa đất một cách tràn lan. Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu cơ quan liên quan tạm dừng việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Không phải riêng TP. Hà Nội, trước đó, Chủ tịch UBND TP Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước đã ký ban hành công văn hỏa tốc đề nghị chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thành phố tạm dừng tách thửa đất, kể cả với những hồ sơ đã tiếp nhận làm trích đo, trích lục bản đồ để tách thửa.

Hay tại Lâm Đồng, sau nhiều phản ánh về việc hiến đất làm đường giao thông mới, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản trái quy định, ngày 21/1 vừa qua, UBND tỉnh Lâm Đồng chỉ đạo tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc tách thửa đất để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn toàn tỉnh. 

Những động thái này của cơ quan chính quyền các tỉnh đã cho thấy tình trạng mua gom đất đồi san nền, phân lô, tách thửa, làm giá chào bán tràn lan tại hầu hết các địa phương đang ở mức đáng báo động. Điều này gây ra những ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường đất nền nói riêng cũng như thị trường bất động sản trong thời gian qua nói chung.

Chặn đường đầu cơ “thổi” giá đất

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc tạm dừng việc giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở sẽ ngăn chặn được việc gom đất hỗn hợp, tràn lan rồi phân lô, rao bán trái mục đích sử dụng. Còn với các trường hợp phân lô, tách thửa đúng mục đích sử dụng thì hoàn toàn không bị cấm, vì vậy không hề bị ảnh hưởng bởi các quyết định mới đây.

"Thị trường đất nền có thể sẽ khựng lại nhưng đây là điều cần thiết. Bởi nếu phát triển nhưng theo hướng tràn lan, cho phép phân lô tùy tiện, bán đất và chuyển đổi đất sai mục đích thì không đem lại lợi ích gì, thậm chí là đang dung túng cho các nhà đầu cơ, tạo tình trạng "sốt ảo" giá...", ông Thanh khẳng định. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc phân lô bán nền đang tạo ra hiện tượng găm giữ đất đai tìm cách "thổi giá". Thực trạng này làm lũng đoạn thị trường, gây lãng phí tài nguyên và không tạo ra phát triển kinh tế mà chỉ gây rối cho phát triển kinh tế địa phương.

Cũng theo ông Đính, ngay cả trong trường hợp người mua đất thực sự có nhu cầu xây nhà ở thì cách phát triển nhà ở manh mún như vậy sẽ tạo ra sự không đồng bộ về cơ sở hạ tầng tạo áp lực lên địa phương, chưa kể đến tác động tiêu cực của việc phá vỡ quy hoạch địa phương, cản trở việc tích tụ tập trung đất đai.

"Chúng ta cần có những quy định mang tính bền vững hơn. Ví dụ như là các quy định về sắc thuế, quy hoạch. Thuế có thể trở thành một công cụ nếu như các nhà đầu cơ găm giữ đất đai mà chỉ nhằm mục đích sinh lợi cho bản thân làm tăng giá bất thường tạo bong bóng cho thị trường thì chúng ta có thể sử dụng sắc thuế để xử lý. Và sau khi tính toán người đầu tư cộng các loại thuế vào thấy lỗ sẽ không làm nữa", ông Đính nêu.

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội - thì bày tỏ, chúng ta cảnh báo người dân, nếu anh mua đất ở phân lô bán nền đất nông nghiệp thì anh vĩnh viễn không được chuyển mục đích sử dụng đất và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng việc dừng phân lô tách thửa đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có thể xem xét đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm có cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương quản lý và quy hoạch đất đai.