Fed đã “tiếp lửa” cho cơn sốt bất động sản ở Mỹ như thế nào?

Người mua tranh nhau, những đề nghị thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt, những căn nhà được sang nhượng với giá cao hơn tới cả triệu USD so với giá chào bán… Cơn sốt bất động sản ở Mỹ đã đạt tới mức độ ít người có thể tưởng tượng – trang CNN Business cho hay.

Nhà đất ở nền kinh tế thế giới đang tăng giá với tốc độ kỷ lục, nhưng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn tiếp tục “tiếp lửa” cho thị trường này bằng cách mỗi tháng mua vào 40 tỷ USD trái phiếu đảm bảo bằng nợ địa ốc. Đây là một phần trong gói nới lỏng định lượng (QE) 120 tỷ USD mà Fed bơm vào thị trường tài chính Mỹ hàng tháng. Số 80 tỷ USD còn lại được dùng để mua trái phiếu kho bạc Mỹ.

FED “ĐỔ DẦU VÀO LỬA”

Trong cuộc họp chính sách tiền tệ ngày 15-16/6, Fed cuối cùng đã “lên dây cót” cho việc tiến tới cắt giảm QE. Tuy nhiên, một số chuyên gia lo ngại rằng Fed đang góp phần tạo ra một bong bóng khổng lồ trên thị trường bất động sản Mỹ.

Đó là bởi việc Fed bơm tiền mua trái phiếu đảm bảo bằng nợ vay thế chấp nhà giữ lãi suất của các khoản vay này ở mức thấp, theo đó đẩy giá nhà tăng nóng ở những khu vực vốn dĩ đã không có đủ nguồn cung.

“Lãi suất cho vay thế chấp nhà siêu thấp đã tạo điều kiện cho ‘cơn điên’ trên thị trường nhà đất”.

Danielle DiMartino Booth, chiến lược gia trưởng của Qill Intelligence.

“Fed đang tiếp tục đổ dầu vào lửa”, Giám đốc đầu tư Peter Boockvar thuộc Bleakley Advisory Group nhận định.

Không thể phủ nhận vai trò quan trọng của nỗ lực mang tính lịch sử mà Fed đã triển khai để vực dậy nền kinh tế Mỹ khỏi cú sốc mà Covid-19 gây ra. Ngay khi đại dịch xuất hiện, Fed đã gấp rút hành động: hạ lãi suất về gần 0, triển khai các chương trình khẩn cấp để “phá băng” thị trường tín dụng, và cam kết bơm 120 tỷ USD mỗi tháng.

Sự hỗ trợ chưa từng có tiền lệ từ Fed cùng với hàng nghìn tỷ USD kích cầu từ Chính phủ và Quốc hội Mỹ đã đưa kinh tế Mỹ phục hồi với tốc độ đáng kinh ngạc.

Tuy nhiên, cùng với đà phục hồi mạnh mẽ này và sự trỗi dậy của lạm phát, giới phân tích cho rằng đã đến lúc Fed cần “hãm phanh”, ít nhất đối với chương trình mua trái phiếu.

Phát biểu sau khi kết thúc cuộc họp hôm 16/6, Chủ tịch Fed Jerome Powell thừa nhận rằng thị trường việc làm có thể sẽ “rất mạnh” trong tương lai gần và có khả năng lạm phát sẽ không xuống thang nhanh như dự báo của nhiều chuyên gia kinh tế.

“Có nhiều vấn đề mà các nhà dự báo phải khiêm tốn. Đây là một công việc có độ bấp bênh rất cao”, ông Powell nói. “Chúng tôi phải tính toán rất kỹ các rủi ro và theo dõi chặt chẽ các dữ liệu”.

Dữ liệu về thị trường nhà đất đang cho thấy sự bùng nổ.

Giá bán nhà trung bình ở Mỹ trong tháng 4 đạt 341.600 USD, mức cao nhất kể từ khi Hiệp hội Quốc gia Các nhà kinh doanh bất động sản Mỹ (NAR) bắt đầu theo dõi dữ liệu này vào năm 1999. Ngoài ra, giá nhà dành cho hộ gia đình đơn tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng mạnh nhất kể từ khi NAR bắt đầu theo dõi dữ liệu này vào đầu thập niên 1970.

“Giá nhà ở thời điểm hiện nay đang leo thang chóng mặt. Tất cả mọi thứ trong lĩnh vực bất động sản đều đang tăng giá”, ông Jason Furman – một cố vấn kinh tế của Chính phủ Mỹ thời Tổng thống Barack Obama nói với CNN. “Có lẽ Fed không nên tiếp tục giữ lãi suất vay thế chấp nhà ở mức thấp nữa”.

THẾ KHÓ CỦA FED

Ông Danielle DiMartino Booth, một cựu quan chức Fed, nhất trí rằng luận điểm đầu tiên và rõ ràng nhất để Fed bắt đầu thắt chặt chính sách chính là cơn sốt bất động sản.

“Lãi suất cho vay thế chấp nhà siêu thấp đã tạo điều kiện cho ‘cơn điên’ trên thị trường nhà đất”, ông Booth – người hiện là CEO kiêm chiến lược gia trưởng của Quill Intelligence nhận định.

Jill Carrigan - một nhà môi giới bất động sản thuộc The Grubb Company - mới đây đã bán được một căn nhà ở Berkeley, California với giá 2,3 triệu USD, trong khi chủ của căn nhà này đưa ra mức giá chào bán chỉ là 1,15 triệu USD.

Fed đang ở vào một vị thế không dễ dàng. Số người Mỹ thất nghiệp còn cao và các biến chủng của Covid còn rất khó lường, Fed rõ ràng phải thận trọng với việc rút lại các biện pháp hỗ trợ kinh tế. Một bài học là khi Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) chuyển từ nới lỏng sang thắt chặt vào năm 2011 trong lúc nền kinh tế còn yếu, kinh tế châu Âu đã rơi vào suy thoái hai đáy (double-dip recession).

Ngoài ra, Fed cũng không muốn gây hoảng sợ cho những nhà đầu tư đã quen với dòng tiền siêu rẻ từ các ngân hàng trung ương. Một đợt sụt giảm chóng mặt của thị trường tài chính có thể làm suy giảm niềm tin vào nền kinh tế.

Dù vậy, cơn sốt bất động sản ở Mỹ - một phần do chính sách siêu lỏng lẻ của Fed – đã góp phần làm gia tăng tình trạng bất bình đẳng ở nước này. Sở hữu một căn nhà đang là một cách tuyệt vời để làm giàu, nhưng rất nhiều người Mỹ - nhất là những người trẻ - đang nhận thấy rằng việc mua nhà ngày càng xa tầm tay.

Sự hỗ trợ của Fed “khiến tình trạng bất bình đăng càng thêm phần tồi tệ. Fed rốt cục đang hỗ trợ cho người giàu và phần thiệt hại rơi vào người nghèo”, chiến lược gia David Kelly thuộc JPMorgan Funds nhận xét.

Bất bình đẳng đang thể hiện rõ trên thị trường nhà đất ở Mỹ, nhất là giữa các nhóm sắc tộc. Tỷ lệ người da đen sở hữu nhà ở Mỹ vào năm 2017 chỉ là 42%, so với mức 72% ở người da trắng – theo Viện Đô thị Mỹ.

Giá nhà ở Mỹ đang cao đến nỗi một số người muốn mua nhà phải từ bỏ ý định. Doanh số bán nhà đã qua sử dụng ở Mỹ giảm khoảng 3% trong tháng 4, đánh dấu tháng giảm thứ ba liên tiếp. Xét tới lực cầu lớn, điều này cho thấy không có đủ nhà để bán, ít nhất là những căn nhà có mức giá phải chăng.

“Giá nhà đang tăng quá nóng, đến nỗi khiến doanh số bị chậm lại”, ông Boockvar nhận định.

Jill Carrigan - một nhà môi giới bất động sản thuộc The Grubb Company - mới đây đã bán được một căn nhà ở Berkeley, California với giá 2,3 triệu USD, trong khi chủ của căn nhà này đưa ra mức giá chào bán chỉ là 1,15 triệu USD.

Đây chỉ là một trong số hàng nghìn căn nhà ở Mỹ được bán với giá cao hơn cả triệu USD so với giá chào bán trong năm nay. Chỉ trong tháng 3, đã có 310 giao dịch như vậy, tăng 74% so với cùng kỳ năm ngoái - theo số liệu của trang bất động sản Zillow.