Giá bất động sản tăng mạnh, dòng tiền đang hướng về khu vực nào?

Giá tăng mạnh

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, nhiều địa phương tiếp tục đẩy mạnh phát triển và phê duyệt các dự án khu đô thị mới. Tổng số giao dịch bất động sản ước đạt khoảng 430.769, tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024.

Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng cục bộ, giao dịch tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch. Với phân khúc chung cư, giao dịch tăng nhẹ tại các đô thị lớn, chủ yếu ở các sản phẩm trung cấp. Nhà ở riêng lẻ giao dịch tập trung tại khu vực đã phát triển, các khu vực mới thiếu hạ tầng ghi nhận mức độ hấp thụ thấp. Đất nền giao dịch chững lại, chỉ phục hồi tại các khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch hoàn chỉnh.

Giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM duy trì ở mức cao và tiếp tục xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể: Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, khoảng 150 - 300 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp cũng có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Phân khúc liền kề, biệt thự tại Hà Nội có giá bán phổ biến trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/m2. Ở một số dự án cao cấp, có vị trí đắc địa, mức giá vượt 300 triệu đồng/m2. Ở TPHCM, giá sơ cấp dao động trong khoảng 230 - 300 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và dự án.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đánh giá có hiện tượng sốt giá cục bộ xảy ra tại một số địa bàn, khu vực trong thời điểm đầu năm 2025 và hiện nay đã được các địa phương kịp thời kiểm soát. Nhờ đó, thị trường đất nền dần ổn định hơn.

Bộ Xây dựng cho rằng, cần có giải pháp điều tiết phù hợp và kịp thời, đặc biệt về cơ cấu sản phẩm, giá giao dịch đất đai và nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, khắc phục bất cập và bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo báo cáo thị trường nhà ở quý III/2025 của JLL Việt Nam, thị trường căn hộ phân khúc cao (gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) tại TPHCM ghi nhận khoảng 1.302 giao dịch thành công, cải thiện mạnh mẽ so với quý II/2025 với 739 giao dịch.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, nguồn cầu chủ yếu đến từ việc hấp thụ các nguồn cung mới được triển khai trong quý. Phân khúc siêu sang chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cầu của quý III/2025, với sự phân bổ tập trung về hướng khu Đông TPHCM.

“Phần lớn các dự án mới trong quý tiếp tục được triển khai bởi các doanh nghiệp trong nước, trong khi các chủ đầu tư nước ngoài đang cho thấy sự thận trọng, trong bối cảnh hệ thống hành chính của Việt Nam đang có nhiều sự thay đổi”, bà Trang Lê nói.

Trong quý III/2025, giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận mức tăng 5,3% so với năm trước, đạt 5.065 USD/m2. Giá bán thứ cấp tăng 1,9% so với quý trước và 6,7% so với năm trước, cho thấy nhu cầu ổn định của người mua nhà đối với phân khúc căn hộ.

Bà Trang Lê cho rằng, trong bối cảnh Việt Nam đang thực hiện cơ cấu lại địa giới hành chính của các địa phương, các chủ đầu tư và người mua nhà tại TPHCM dự kiến sẽ trải qua giai đoạn thận trọng tạm thời, chờ đợi sự chắc chắn hơn trong chính sách quản lý, quy hoạch đất đai và đầu tư công trong giai đoạn tới để đưa ra quyết định đầu tư.

Dịch chuyển ra vùng ven

Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, bất động sản vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%. Đáng chú ý, bức tranh bất động sản miền Bắc quý III/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang (cũ) trở thành tâm điểm khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực.

Tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TPHCM trước sáp nhập. Cụ thể, Bình Dương (cũ) nổi lên khi chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền và đứng đầu. Các địa phương khác như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An (cũ) cũng góp mặt trong nhóm thu hút lớn, tạo thành một vành đai vệ tinh sôi động quanh TPHCM.

So với đầu năm, Bình Dương (cũ) chứng kiến mức tăng trưởng tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai (cũ) tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đạt 98%, còn Long An (cũ) cũng tăng 88%. Đà tăng giá này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TPHCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đang hướng đến những loại hình có khả năng khai thác sử dụng thực, đặc biệt là các sản phẩm ở được. Khi tâm lý thị trường được củng cố nhờ yếu tố chính sách, lãi suất hay niềm tin vĩ mô, nhà đầu tư mới có xu hướng chuyển dần sang các tài sản mang tính đầu cơ cao như đất nền hoặc nghỉ dưỡng.

“Chu kỳ tăng giá hiện tại có nhiều yếu tố khác biệt so với giai đoạn trước. Nếu trước đây, khi dòng tiền rẻ và tín dụng dồi dào, các tài sản rủi ro như đất nền thường tăng mạnh trước, thì nay xu hướng lại đảo chiều khi vàng, chứng khoán và bất động sản dòng tiền cùng tăng song song”, ông Quốc Anh nói.