Giá bất động sản TP Thủ Đức tăng thật hay ảo?

Tháng 1 vừa qua, tức ngay trong tháng đầu tiên TP Thủ Đức được thành lập trên cơ sở sáp nhập 3 quận 2, 9, Thủ Đức, hai dự án chung cư cao cấp trên địa bàn chính thức mở bán gây ngỡ ngàng cho nhiều người với giá công bố lên tới 100 triệu đồng/m², mức giá chưa từng thấy ở khu vực này.

Ngang bằng khu trung tâm

Cụ thể, dự án King Crown Infinity (trên đường Võ Văn Ngân, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức) có quy mô 1,1 ha và dự kiến cung cấp cho thị trường 739 căn hộ với diện tích từ 55-220 m². Chủ đầu tư BCG Land (thuộc Bamboo Capital Group) công bố giá bán của dự án này lên tới hơn 95 triệu đồng/m² chưa bao gồm thuế GTGT. Tính ra, căn hộ rẻ nhất cũng có giá không dưới 5 tỉ đồng.

Kế đến là Masterise Homes trên xa lộ Hà Nội (phường An Phú, quận 2) cũng vừa công bố giá bán xấp xỉ 100 triệu đồng/m². Đây được xem là dự án có giá cao nhất khu vực Thảo Điền, An Phú hiện tại. Dù vậy, dự án có quy mô 1,9 ha này vẫn được nhiều sàn bất động sản (BĐS) chen nhau xin làm môi giới…

Đại diện chủ đầu tư một dự án lớn tại quận Thủ Đức cũng đang lên kế hoạch mở bán căn hộ trong năm nay với giá dự kiến không thấp hơn 4.000 USD/m² (gần 100 triệu đồng/m²). Dự án này nằm trong khu đô thị đầy đủ tiện ích, dịch vụ.

Như vậy, những dự án mới và sắp công bố ở khu vực TP Thủ Đức đều có giá xấp xỉ những quận trung tâm của TP HCM.

Đáng chú ý, không chỉ căn hộ mà đất nền, đất nông nghiệp, nhà phố của TP Thủ Đức hiện cũng tăng giá khá cao so với trước khi sáp nhập 3 quận. Trong đó, khu vực quận 9 có mức giá tăng mạnh nhất; còn khu vực quận Thủ Đức, quận 2 thì mức tăng ít hơn nhưng hầu hết đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trước khá nhiều. Rõ nhất là những đất khu mặt tiền đường Nguyễn Xiển (quận 9) cách đây vài tháng được giao dịch giá 30 triệu đồng/m², hiện đã là 50 triệu đồng/m². Hay khu vực phường Long Phước, cũng ở quận 9, giá đất nông nghiệp cũng vọt lên 10-12 triệu đồng/m² dù cách đây 1 năm chỉ có 4-5 triệu đồng/m². Tại quận 2, một số tuyến đường thuộc dự án Đông Thủ Thiêm, giá tầm 60-65 triệu đồng/m² (đất có diện tích 15 m x 25 m)…, hiện đã tăng 10%-15% so với trước. Còn ở khu vực quận Thủ Đức, giá đất ở phường Trường Thọ đã tăng hơn 30% so với trước.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Đại Phúc (Đại Phúc Land), cho rằng việc giá nhà đất tăng theo các thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông… là điều bình thường, diễn ra ở nhiều nơi. Đó chính là sự kỳ vọng về tương lai, với lộ trình phát triển 5 - 10 năm, có khi 20 năm. Tuy nhiên, không ngoại trừ khả năng môi giới hoặc chủ đầu tư đẩy giá. Bởi giá BĐS còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố hạ tầng giao thông cũng như tiến độ và kết quả triển khai dự án.

Công ty Chứng khoán Mirae Asset nhận định nguyên nhân khiến BĐS khu vực TP Thủ Đức tăng giá mạnh trong thời gần đây là do khu vực này đã và đang tiếp tục được tập trung đầu tư hàng loạt công trình phát triển cơ sở hạ tầng. Trong tổng số nguồn vốn 350.000 tỉ đồng dành cho hạ tầng giao thông tại TP HCM từ năm 2010 đến nay, có đến 70% nguồn vốn thuộc TP Thủ Đức. Theo Sở Giao thông Vận tải TP, giai đoạn 2021-2030, dự kiến tổng nhu cầu vốn để phát triển hạ tầng tại TP HCM khoảng 852.500 tỉ đồng, trong đó nhiều hạng mục ở khu Đông sẽ tiếp tục được triển khai như: đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, dự án mở rộng đường cao tốc TP HCM - Long Thành lên 8 làn xe vào năm 2025 với vốn đầu tư hơn 9.800 tỉ đồng.

Một chuyên gia tài chính cũng cho rằng giá BĐS ở TP Thủ Đức và những khu vực lân cận tăng là điều dễ hiểu, quan trọng là cách tiếp nhận và xử lý giao dịch các sản phẩm tại đây như thế nào đừng để hoạt động này trở nên khó kiểm soát, nhất là vấn đề pháp lý, hồ sơ dự án, công bố thông tin… sẽ khiến rủi ro gia tăng, ảnh hưởng đến sự phát triển của khu vực.

Một tuyến đường ở quận 9 cũ nay là TP Thủ Đức

Đề xuất giữ nguyên bảng giá cũ

Trong quy hoạch phát triển TP Thủ Đức cũng nêu rõ: giai đoạn 1 từ năm 2020-2022, TP sẽ xây dựng dự án, tạo quỹ đất và kế hoạch sử dụng; từ năm 2023-2030 là giai đoạn triển khai các dự án đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng số và giai đoạn 3 từ năm 2030-2040 sẽ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, giao thông, hạ tầng, thiết kế đô thị các khu vực, nhà đầu tư mở rộng triển khai kế hoạch đầu tư.

Cục Thuế TP HCM mới đây cũng có văn bản gửi UBND TP, đề xuất giữ nguyên bảng giá đất các tuyến đường của 3 đơn vị hành chính cũ (các quận 2, 9 và Thủ Đức) trên bảng giá cũ áp dụng cho các tuyến đường của TP Thủ Đức trong quyết định điều chỉnh, sửa đổi Quyết định số 02/2020 của UBND TP quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP giai đoạn 2020-2024. Điều này sẽ tránh được biến động giá, bảo đảm tính liên tục, không ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản giao dịch mua bán BĐS tại đây.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng đề xuất giữ nguyên bảng giá đất năm 2021 của Cục Thuế TP là hoàn toàn hợp lý. Bởi việc này được xem là hiện thực hóa các chỉ đạo của TP về chống đầu cơ, đẩy giá BĐS ở TP Thủ Đức. Đề xuất này nếu được đồng ý sẽ tránh làm xáo trộn một số chính sách, cách tính thuế..., đặc biệt là ổn định thị trường BĐS khu vực TP Thủ Đức dù thị trường thực tế bên ngoài vẫn tăng. Việc giữ nguyên bảng giá đất TP Thủ Đức với người dân và doanh nghiệp trên địa bàn đều được lợi. Quan trọng hơn, điều này sẽ ổn định tâm lý cho người dân cũng như thị trường BĐS. "Việc lên TP Thủ Đức chỉ mới bắt đầu, thu ngân sách sẽ còn nhiều cơ hội trong tương lai nên năm 2021 giữ nguyên bảng giá đất là hợp lý" - ông Lê Hoàng Châu nhận xét.