Giá BĐS ở các phân khúc vẫn tăng bất chấp đại dịch

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng bộ phận R&D DKRAVietnam, dù giao dịch và nguồn cung trong các quý vừa qua giảm sụt mạnh nhưng có một nghịch lý trên thị trường BĐS là giá không hề giảm. Thậm chí, ở một số phân khúc giá bán đợt sau cao hơn nhiều so với đợt trước dù dịch Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp.

Nếu trên thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm giá cục bộ thì thị trường sơ cấp (sản phẩm do CĐT bán ra) vẫn tăng giá đều.

Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, ở phân khúc nhà liền thổ giá sơ cấp tiếp tục tăng lên USD 5.337/m2 trong quý 3/2002, tăng 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái và 3,1% so với quý trước. Sự gia tăng chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới với giá cao hơn trung bình cũng như sự tự tin của các chủ đầu tư của các dự án tích hợp quy mô lớn. Trong bối cảnh Covid-19, các nhà đầu tư đã không giảm giá; thay vào đó, họ đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn lãi suất 0% đến khi bàn giao nhà và tặng nhiều quà có giá trị khác. Các chương trình này dự kiến ​​sẽ tiếp tục đến cuối năm để kích cầu thị trường.

Tương tự ở phân khúc căn hộ, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong quí 2 vẫn tăng 0,25% so với quí trước; trong khi nhà ở riêng lẻ tăng giá khoảng 0,15%.

Còn theo ghi nhận của JLL trong quý 3, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt 2.423 USD/m2, tăng 17,2% theo năm nhưng giảm 6,2% theo quý. Giá sơ cấp giảm theo quý là do những dự án được mở bán trong quý này chủ yếu thuộc phân khúc Bình dân và Trung cấp với giá thấp hơn mặt bằng chung. Nhìn chung thì các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung. Dưới tác động của dịch Covid-19, để gia tăng doanh số các chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm.

Lý giải về nghịch lý này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết Covid-19 đã tác động đến thu nhập của đa số người dân, khiến họ khó ra những quyết định chi tiêu lớn. Điều này dẫn đến mức thanh khoản rất thấp trên thị trường. Tuy nhiên, sự khan hiếm về nguồn cung mới đã phần nào giúp các chủ đầu tư neo giá cho rổ hàng đã sẵn sàng mở bán.

Hơn nữa, trong chiến thuật bán hàng, các sản phẩm mở bán đợt sau luôn được định giá cao hơn so với đợt trước. Đây là lý do vì sao các thống kê vẫn ghi nhận đà đi lên của chỉ số giá. Thay vào đó, chủ dự án sẽ kích thích thanh khoản bằng những phương án khác như gói hỗ trợ lãi suất ngân hàng, chiết khấu hoặc kéo giãn thời gian thanh toán. Về bản chất, đây là một cách giảm giá nhưng không thấp hơn giá đã mở bán đợt trước.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cũng cho rằng, giá BĐS trong thời gian tới khó giảm sâu mà vẫn tiếp tục đà tăng nếu dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn. Thực tế, người Việt Nam rất thích sở hữu tài sản là BĐS. Trong lúc dịch bệnh, họ vẫn tranh thủ đi mua BĐS làm tài sản để dành phòng ngừa, chưa kể có phong trào "bỏ phố về vườn". Vì thế, nhìn tổng thể giá BĐS khó giảm vì nhu cầu thực tế còn khá lớn.

Thời gian qua, thông tin thành lập "Thành phố Thủ Đức" cũng khiến giá BĐS khu vực này được dự báo sẽ tăng trong thời gian tới.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, khi các công trình giao thông huyết mạch như tuyến metro 1, đường vành đai 3 hoàn tất, kết nối toàn diện khu vực thì các khu đô thị mới phía đông sẽ càng có thêm lợi thế. Sau 3 năm , giá bán căn hộ ở khu vực Q.9, Q.2, Q.Thủ Đức đã tăng khoảng 50%-80%. Đặc biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm (quận 2) có giá bán tăng gần gấp đôi sau ba năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m² lên 6.000-8.000 USD/m². Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50%-250% tùy khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng.

Theo ông Quang dự báo, quý 3 dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường BĐS, khả năng một số khu vực sẽ giao dịch tốt hơn vào cuối quý. Đến thời điểm quý 4, thị trường trở lại ổn định cho đến tết 2021. Khu đông sẽ tiếp tục sôi động, dẫn dắt toàn thị trường Tp.HCM.

Theo TS Sử Ngọc Khương, các sản phẩm mở bán đợt sau luôn được định giá cao hơn đợt trước. Để kích cầu, chủ dự án sẽ ra những phương án như gói hỗ trợ lãi suất ngân hàng, chiết khấu hoặc kéo giãn thời gian thanh toán nhưng giá bán không thấp hơn đợt mở bán trước. Vị chuyên gia này cũng nhận định những dự án khu đô thị sinh thái thông minh với đầy đủ dịch vụ tiện ích, cơ sở hạ tầng giao thông kết nối với các khu vực trung tâm sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư.