"Giá biệt thự tăng 3-4 lần nhưng chủ nhà không chịu bán: Đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền"

Phân khúc biệt thự, nhà phố bước vào cuộc đua tăng giá

Những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP.HCM gây chú ý bởi một loạt dự án hạng sang liên tục chào bán khiến phân khúc biệt thự, nhà phố gần như chiếm sóng giao dịch nhà liền thổ.

Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhà phố thương mại của một dự án tại TP Thủ Đức có giá bán dự kiến gần 400 triệu đồng/m2 và giá bán thực tế có thể cao hơn nữa do chịu tác động từ nhiều yếu tố khác như vị trí, các loại thuế, phí,…

Cũng theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, nhiều  dự án biệt thự, nhà phố hạng sang được công bố ra thị trường trong thời gian qua đã xác lập mặt bằng giá mới cho dòng sản phẩm này tại TP.HCM nói riêng và nhiều tỉnh thành phía Nam nói chung.

Cụ thể, các dự án nhà liền thổ tại TP.HCM được chào bán gần đây đều có mức giá hàng triệu USD nhưng vẫn luôn trong tình trạng cháy hàng, đơn cử như biệt thự của một dự án ở khu Đông có giá bán công bố trên dưới 100 tỷ đồng/căn và được bán hết trong thời gian ngắn.

Tương tự, các căn biệt thự tại một khu đô thị khác có giá bán 59 - 160 tỷ đồng/căn. Mức giá này đã tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Hay như một căn nhà phố trên đường Nguyễn Cơ Thạch (quận 2 cũ) trước đây được bán với giá 35 tỷ đồng thì nay đang có giá giao dịch 45-47 tỷ đồng/căn.

Ở khu vực quận 9 cũ, một dự án khu đô thị có quy mô 270 ha thuộc phường Long Thạnh Mỹ đang bắt đầu giữ chỗ phân khu dinh thự mặt tiền sông với giá bán dự kiến 300 tỷ đồng đối với căn có diện tích đất 350-1.000 m2. Nếu xét riêng ở phân khúc này thì đây cũng là mức chào bán cao nhất trong quận từ trước đến nay.

Theo nhận định của Batdongsan.com.vn, điều đáng nói ở đây là giá bán dòng sản phẩm mới đã kéo theo sự tăng giá không ngừng của sản phẩm thứ cấp thuộc phân khúc này.

Đến thời điểm hiện tại, nhà liền thổ có vị trí ven sông tại TP.HCM mở bán không còn sản phẩm dưới 40 tỷ đồng/căn, còn với sản phẩm thứ cấp, so với giá gốc mở bán cách đây gần 2 năm, hầu hết đều đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần.

Tăng giá do tính khan hiếm

Theo Báo cáo & Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn, 55% trong số hơn 1.000 người được khảo sát cho biết hiện đang sở hữu nhà gắn với đất, chỉ khoảng 25% sống ở chung cư. Xét theo từng lứa tuổi, ở tầm 30 - 49 tuổi, tỷ lệ người mua nhà đang chọn mua nhà liền thổ là 53%. Với nhóm đối tượng từ 50 đến trên 60 tuổi, tỷ lệ này là 60-84%. Bên cạnh đó, 20% người Việt ở tầm tuổi này đang sở hữu nhà phố/ biệt thự, nhất là các sản phẩm biệt thự sinh thái. Báo cáo cũng cho thấy, càng lớn tuổi và có tầm tài chính vững vàng, người Việt càng có xu hướng ưa chuộng chọn mua loại hình nhà liền thổ giá trị sống cao.

Chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long - sáng lập và CEO AFA Group cho biết, giá phân khúc tăng mạnh nhất trong thời gian qua là biệt thự ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt.

"Có ý kiến trái chiều cho rằng nhiều khách hàng bỏ ra số tiền lớn để mua nhà ở những khu này để rồi chỉ được xây ba tầng, không thể lên 7-8 tầng để cho thuê những tầng dưới.

Trong khi đó, giá nhà ở đây tăng 3-4 lần trong hơn một năm vừa qua nhưng chủ nhà vẫn không chịu bán, đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Vì thế, những khu biệt thự này có rất ít giao dịch và giá tăng do tính khan hiếm", ông Long nói.

Chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long cho biết, giá phân khúc biệt thự tăng do tính khan hiếm.

Trong tháng 1/2022, nhu cầu tìm mua biệt thự, nhà liền kề tại TP.HCM trong các tháng đầu năm tăng hơn 30% so với cùng kỳ, trong đó khu Đông (TP. Thủ Đức) và khu Nam (Nhà Bè, Bình Chánh) là hai khu vực ghi nhận nhu cầu tìm kiếm biệt thự, nhà phố cao nhất. Cũng trong năm 2021, TP.HCM ghi nhận giá bán biệt thự, nhà liền kề tăng 22-24%, Bình Chánh, Nhà Bè và quận 7 là các khu vực có giá biệt thự tăng mạnh nhất, tiếp sau là TP. Thủ Đức. Xét về nguồn cung, số lượng biệt thự/nhà phố tại TP.HCM trong năm 2021 đã giảm 65%, thấp nhất kể từ năm 2016. Tỷ lệ hấp thụ trung bình loại hình này ở mức cao đạt 85%, cho thấy nhu cầu ổn định trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt. 

Năm 2022, nguồn cung tương lai ước tính gần 1.400 căn từ giai đoạn tiếp theo của 3 dự án hiện hữu và 9 dự án mới. Đến năm 2024, nguồn cung tương lai dự kiến đạt gần 9.400 căn, trong đó quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các quận 2, 9 và Bình Chánh tiếp tục là tâm điểm phát triển BĐS liền thổ.

Sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp diễn do quy hoạch nhà ở TP.HCM đến năm 2030 tiếp tục ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng, với căn hộ dự kiến chiếm 90% nguồn cung nhà ở trong tương lai, biệt thự/ nhà phố chỉ chiếm dưới 10%. Trong dài hạn, Chính phủ sẽ tiếp tục khuyến khích phát triển nhà ở tại các quận ngoại thành có quỹ đất rộng. Bình Chánh dự kiến có nguồn cung tương lai nhiều nhất chiếm 27% thị phần, tiếp theo là quận 2 với 18% và quận 9 với 16%. Cuộc đua tăng giá nhà liền thổ tại TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục leo thang trong bối cảnh cầu tăng – cung thiếu khi dòng tiền đang đổ mạnh vào loại hình này trước áp lực lạm phát.