Giá căn hộ Hà Nội vượt xa tầm với cả người dân thu nhập trung bình cao

Giá căn hộ bình quân lên đến 75,5 triệu đồng/m²

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sụt giảm liên tục trong giai đoạn 2018 - 2023, từ mức hơn 20.000 căn trong năm 2018 xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn mở bán mới vào năm 2023.

Tuy nhiên, đến năm 2024 đã tăng trưởng trở lại khi có khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn hộ cũng được tung ra thị trường.

Không chỉ vậy, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại thủ đô còn ngày càng mất cân đối. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m² liên tục sụt giảm, từ 35% vào năm 2019 cho đến khi chính thức "vắng bóng" vào năm 2023.

ẢNH: NGUYỄN VÂN

Trong năm 2024, loại hình căn hộ trung cấp từ 25 - 50 triệu đồng/m² cũng dần khan hiếm với hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán từ 50 triệu đồng/m² trở lên. Thậm chí, từ quý 3 năm 2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m². Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu mỗi m². Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu mỗi m².

Mặc dù thời gian tới, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhưng tình trạng lệch pha vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án căn hộ hơn trăm triệu mỗi m² đang tăng "đột biến". Thậm chí, các sản phẩm cao cấp có mức giá mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m² cũng ngày càng hiếm hoi.

Thực tế này đẩy thị trường rơi vào trạng thái mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, làm tăng áp lực lên giá bán, đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở xa tầm tay của số đông người dân đô thị, ngay cả với những người thu nhập trung bình cao.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong quý 2/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư . Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 2/2025 đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019).

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Việc các chủ đầu tư mở bán dự án mới có giá cao trên 75 triệu/m² và tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng trở lại. Tuy nhiên, thực tế thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện, giao dịch chuyển nhượng căn hộ vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m² hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận xét, mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40 - 50 triệu đồng/tháng, vẫn không "dám" mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Áp lực trả nợ vay quá lớn, đặc biệt là khi lãi suất "thả nổi" sau thời gian ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý đáng kể đối với người trẻ, những người chú trọng đến chất lượng sống, trải nghiệm sống và sự linh hoạt trong tiêu dùng hơn là quyết định vay dài hạn hàng chục năm để sở hữu một căn hộ nhỏ.

ẢNH: NGUYỄN VÂN

Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng cao và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán.

Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm.

Tình trạng này tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đồng thời làm trầm trọng thêm khoảng cách thu nhập và mức độ bất bình đẳng xã hội.

Khi cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt với nhóm người trẻ, họ dễ rơi vào trạng thái mất phương hướng tài chính. Một bộ phận có thể chọn hướng tiêu dùng "hưởng thụ hiện tại", đổ tiền vào các mặt hàng xa xỉ hoặc trải nghiệm ngắn hạn vì cho rằng việc tiết kiệm để mua nhà là vô nghĩa, một thực tế từng được ghi nhận tại Hàn Quốc.

Một bộ phận khác thậm chí lựa chọn "nằm thẳng", tức hạ thấp kỳ vọng, giảm động lực phấn đấu trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ, tương tự những gì đang diễn ra tại Trung Quốc và thậm chí, giá nhà tăng cao cũng thúc đẩy xu hướng "ngại cưới, lười sinh".