Giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh?

Khảo sát mới đây của PropertyGuru Việt Nam ghi nhận, từ đầu tháng 11 đến nay, căn hộ chung cư Hà Nội không còn "nhảy giá" theo ngày, theo tuần, theo tháng như trước đó. Giá chào bán trên thị trường đi ngang trong khoảng một tháng qua.

Ví dụ, giá rao bán dự án Central Field với căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh thuộc phường Yên Hòa vẫn duy trì mức 7,7 - 8 tỷ đồng/căn.

Tại dự án Mỹ Đình Plaza 2, mức giá không có sự biến động, với dòng căn 2 ngủ 2 vệ sinh đang được chào bán từ 6,5 - 7 tỷ đồng/căn, không khác biệt so với giữa tháng 10. Tuy cá biệt có chủ nhà đẩy lên gần 8 tỷ đồng nhưng hoàn toàn không có giao dịch.

Tại A14 Nam Trung Yên, căn hộ 2 phòng ngủ 1 vệ sinh vẫn duy trì khoảng giá 4,8 - 5,2 tỷ đồng từ cuối tháng 10. Căn 2 ngủ 2 vệ sinh giữ nguyên mức giá 5,8 - 6 tỷ đồng/căn.

Dòng căn hộ 3 phòng ngủ tại Thống Nhất Complex với diện tích khoảng 90 m² duy trì mức giá khoảng 10 tỷ đồng/căn. Dòng 1 ngủ 1 vệ sinh tại Mỹ Đình Pearl cũng giữ mức giá được rao bán từ cuối tháng 10 là 5,2 - 5,4 tỷ đồng/căn.

Tại dự án Home City, với căn hộ có diện tích khoảng 70 m² gồm 2 ngủ 2 vệ sinh, giá rao bán đang ở mức 7,8 - 8,2 tỷ đồng/căn, không biến động.

Các căn hộ trên đường Hoàng Đạo Thúy, thuộc khu Trung Hòa - Nhân Chính vẫn được ghi nhận mức giá từ 10 tỷ với căn 3 phòng ngủ, 7 - 8 tỷ với các căn 2 phòng ngủ. Mức giá này không thay đổi so với một tháng trước.

Dù giá đi ngang, nhưng thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội giai đoạn này đang giảm khá mạnh.

Chị Nguyễn Thu Hòa, môi giới căn hộ phường Cầu Giấy cho biết, tháng 9 và tháng 10, lượng giao dịch trung bình của chị là 4-5 căn/tháng nhưng từ cuối tháng 10 đến nay, số giao dịch chỉ đạt được đúng 1 căn. Cũng theo chị Hòa, không chỉ chị mà nhiều môi giới trong công ty cũng ghi nhận lượng giao dịch giảm hơn nửa kể từ thị trường lãi suất có sự biến động.

“ Nhiều ngân hàng đã chấm dứt gói vay hỗ trợ cho người trẻ dưới 35 tuổi. Lãi suất vay tăng khiến cả nhà đầu tư và người mua thực đều e ngại việc mua vào ”, chị Hòa nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo các môi giới, việc thị trường đi ngang không đồng nghĩa với suy giảm. Hiện thị trường chưa xuất hiện tình trạng bán tháo hay giảm giá hàng loạt. Giá bán vẫn neo ở mức cao. Nhu cầu ở thực luôn duy trì ổn định, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ vẫn ghi nhận lượng quan tâm đều đặn.

Nói về xu hướng này, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) nhận xét, thời gian gần đây, theo ghi nhận từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đã có dấu hiệu chững lại, thanh khoản ở một số dự án giảm và thậm chí nhiều chủ nhà trên thị trường thứ cấp chấp nhận giảm 100 - 200 triệu đồng để đẩy nhanh giao dịch.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng hiện tượng giảm giá này mang tính cục bộ và chủ yếu xuất hiện ở những căn có vị trí kém, tầng xấu, thiết kế không tối ưu, hoặc chủ nhà rơi vào nhu cầu tài chính cấp bách. Đây không phải là bằng chứng cho thấy giá chung cư Hà Nội đang bước vào chu kỳ giảm, mà phản ánh quy luật thanh khoản của thị trường thứ cấp, nơi giá biến động theo đặc thù từng căn thay vì theo toàn thị trường.

Cũng theo ông Huy, thị trường đang ở một mức đỉnh cục bộ theo dự án và theo phân khúc, đặc biệt với các dự án mới mở bán hoặc phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, để nói rằng giá đã đạt đỉnh tuyệt đối thì chưa đủ cơ sở. Sự thiếu hụt nguồn cung bền vững, nhu cầu mua ở thật lớn, xu hướng di cư vào Hà Nội, tốc độ đô thị hóa và mở rộng hạ tầng đang là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá trong thời gian tới. Nhìn dài hơn, giá khó có khả năng điều chỉnh sâu khi chi phí phát triển dự án vẫn ở xu hướng tăng.

" Trong tương lai gần, thị trường chung cư Hà Nội được dự báo bước vào giai đoạn phân hoá mạnh. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, tiện ích đầy đủ, thiết kế hiện đại và quản lý vận hành tốt sẽ tiếp tục giữ giá hoặc tăng nhẹ.

Ngược lại, các dự án xa trung tâm, tiện ích hạn chế, mật độ xây dựng cao hoặc sản phẩm thiết kế đã lạc hậu sẽ gặp áp lực thanh khoản và có thể phải chấp nhận mức giảm giá hoặc chiết khấu để cạnh tranh. Nguồn cung nhà ở xã hội được đẩy mạnh sẽ hỗ trợ nhóm khách hàng thu nhập thấp, đồng thời giúp thị trường điều tiết phần nào áp lực nhu cầu nhưng chưa đủ để kéo mặt bằng giá xuống ", ông Huy nhận định.

Chung cư chưa hạ nhiệt trong năm nay

Theo các chuyên gia, để giá chung cư hạ nhiệt, cần khoảng thời gian từ 1 - 2 năm tới. Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, giá chung cư Hà Nội tăng mạnh chủ yếu là do nguồn cung không có nhiều và tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên mới đây, Hà Nội đã gỡ vướng cho 298 dự án nhà ở thương mại. Thời gian tới, các dự án nhà ở sẽ ồ ạt được khởi công. Bên cạnh đó, Nhà nước đang tập trung phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội. Do đó, nguồn cung nhà ở giai đoạn 2026 - 2027 sẽ tăng mạnh.

“ Vấn đề giải quyết việc giá nhà là phải tăng nguồn cung. Sang giai đoạn 2026 - 2027 nguồn cung tăng mạnh, giá chung cư sẽ giảm. Khi nguồn cung không còn là cuộc đua của một vài doanh nghiệp lớn thì thị trường sẽ có sự cạnh tranh về giá bán và người mua ở thực sẽ được hưởng lợi” , ông nói.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - cũng dự báo trong quý IV/2025, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới gồm 8.900 căn, chủ yếu là căn hộ hạng B. Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ dồi dào hơn.

Theo bà, có 3 nguyên nhân dẫn đến việc hạ nhiệt của giá chung cư . Thứ nhất, nguồn cung căn hộ đang được bổ sung nhiều hơn. Chỉ tính riêng Hà Nội, thành phố đã duyệt 148 dự án với quy mô hơn 840 ha thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ cũng sẽ tạo nguồn cung tương đối lớn, nhất là khi có quy định mới về việc nâng tầng khi cải tạo.

Và thứ ba là nhiều dự án nhà ở xã hội đã và đang được đẩy nhanh tiến độ, chính sách thu hút nhà đầu tư cũng ưu việt hơn trước.