Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024: Cao gấp hàng chục lần thu nhập bình quân đầu người, có bất thường?

Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024: Tăng chóng mặt, vượt xa thu nhập người dân

Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang tăng liên tục trong những năm vừa qua, bất chấp thị trường bất động sản trải qua giai đoạn trầm lắng, gần như mất thanh khoản ở nhiều phân khúc.

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 trong 2 tháng đầu có mức rao bán tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023.

Đáng chú ý, không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau một năm, ví dụ: Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico, Sun Grand City tăng 33%; Mipec Rubik 360 và Vinhomes West Point tăng 28%; chung cư Đại Thanh tăng 27%; chung cư Seasons Avenue tăng 26%.

Đầu năm 2023, một nghiên cứu về thị trường bất động sản của NetCredit tại Mỹ, Hà Nội nằm trong top 10 thủ đô trên thế giới có giá nhà vượt xa nhất so với thu nhập bình quân của người dân.

Theo nghiên cứu mới nhất mà NetCredit, Hà Nội tiếp tục lọt nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 tại khu vực nội thành trong giai đoạn đầu năm đã tăng 77% so với cùng kỳ năm 2023, tương đương với mức tăng của thu nhập bình quân người lao động trong 45 năm qua.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, giá chung cư ở Hà Nội năm 2019 đến 2023 tăng 13%/năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang ở ngưỡng rất cao. Mức giá chung cư sơ cấp trung bình của thị trường đang ở mức 58 triệu đồng/m2, tương đương 1 căn hộ từ 60 - 70m2 (2 phòng ngủ) có giá khoảng 3,5 - 4 tỷ đồng/căn. Do đó, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội này đang cao gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội trong năm 2023 (150 triệu đồng/người/năm).

Còn theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, dư khoảng 6 triệu đồng. Như vậy, cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng.

"Với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TP.HCM có giá bán như vậy", ông Nghĩa phân tích.

Giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 liệu còn tăng không?

Anh Quốc Nam, môi giới bất động sản chuyên phân khúc chung cư ở Hà Nội cho biết, nhu cầu mua chung cư tăng "đột biến" từ cuối năm 2023 đối với cả nhà đầu tư và người dân có nhu cầu ở thực. Trước và sau Tết Nguyên Đán, thị trường chung cư còn sôi động hơn vì hàng loạt dự án chung cư mới ra mắt và được nhà đầu tư "đón sóng".

"Nhu cầu người mua tăng thì giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 tăng lên là dễ hiểu, các dự án mới ra mắt cũng hầu hết là chung cư cao cấp nên giá cũng không hề rẻ, như dự án chung cư Lumi. Đối với những dự án ra mắt cách đây khoảng 1 năm thì hầu như cũng bán hết căn hộ sơ cấp nên những căn hộ thứ cấp sẽ còn tăng do những người mua trước nắm bắt được thị trường giá chung cư tăng cao hiện nay", anh Nam phân tích.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, sự tăng giá đối với phân khúc chung cư đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu đối với loại hình căn hộ chung cư trong bối cảnh hiện nay.

"Tại Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu nên hiện tượng giá vẫn đi lên. Còn tại TP. HCM, giá rao bán chung cư cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên mức tăng chỉ khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023. Khi nhu cầu mua chung cư tăng đáng kể từ quý II/2023 và đạt đỉnh vào tháng 8/2023, sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên từ tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023, điều này khiến giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ", ông Quốc Anh nhận định.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, trong bối cảnh giá bất động sản vẫn tăng giá đều đặn, đặc biệt là sản phẩm thuộc nhóm phân khúc nhà chung cư tại các đô thị luôn ghi nhận có mức tăng cao. Nguyên nhân bởi nhu cầu của người dân là rất lớn, trong khi mức giá bán được cho là phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân so với những sản phẩm bất động sản khác.

"Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay, đó là sự mất cân bằng về cơ cấu sản phẩm, khi hầu hết những sản phẩm được mở bán đều tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Trong khi đó, những sản phẩm nhà ở giá rẻ, bình dân tại các đô thị, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân ngày càng khan hiếm, đồng thời bị đẩy lên những ngưỡng giá mới. Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, tình trạng này sẽ còn kéo dài, bởi lẽ nhu cầu ngày càng lớn nhưng nguồn cung không đáp ứng kịp", ông Nghĩa nhận định.