Giá chung cư tiếp đà "leo thang", chuyên gia dự báo còn tăng mạnh?

Giá chung cư mới tại Hà Nội cao "chót vót"

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức tăng đáng chú ý của giá chung cư Hà Nội . Cụ thể, so với quý I/2023, căn hộ cao cấp Hà Nội tăng 8%, căn hộ trung cấp tăng 9% và căn hộ bình dân tăng 6%. Trong khi đó, cùng biên độ thời gian, giá bán căn hộ cao cấp TP.HCM đi ngang, căn hộ trung cấp và bình dân tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ, lần lượt là 1% và 4%.

Với tốc độ tăng giá cao hơn hẳn so với căn hộ TP.HCM, mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện đối với nguồn hàng sơ cấp đều ở mức khá cao. Cụ thể, giá chung cư mới trung bình đối với dự án BRG Diamond Residences (Thanh Xuân) có mức từ 90 - 100 triệu đồng/m2; dự án Masteri West Heights nằm trong quần thể Vinhomes Smart City có giá bán trung bình là 80 triệu đồng/m2; dự án Capital Elite (Phạm Hùng, Nam Từ Liêm) hiện có giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2; còn một số dự án chung cư mới khác có giá dao động thấp nhất là 50 - 65 triệu đồng/m2 tại các quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Hà Đông,...

Bên cạnh các dự án có nguồn hàng sơ cấp mở bán trong năm qua với giá cao thì giá chung cư Hà Nội thuộc các dự án thứ cấp đã đi vào vận hành nhiều năm thuộc các quận nội thành như Thanh Xuân, Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông cũng tăng giá mạnh, trung bình mức tăng đạt 200 - 600 triệu đồng/căn trong khoảng một năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết cuối quý IV đến đầu quý I thường là thời điểm thị trường nhà ở sôi động bởi nhiều người đi xem nhà và xuống tiền để kịp có không gian sống mới trước Tết.

"Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, không ít người đã phải lùi kế hoạch mua hoặc đổi nhà mới bởi giá neo cao, thậm chí tăng rõ rệt ở loại hình chung cư. Giá chung cư Hà Nội rao bán cuối năm 2023 vẫn tăng 6-9% so với đầu năm, tùy phân khúc", ông Quốc Anh cho biết.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng giá nhà cao hơn gấp đôi mức tăng thu nhập trung bình của người dân và xu hướng năm 2024 dự báo giá nhà tiếp tục tăng cao, bỏ xa thu nhập của người dân.

Vì sao giá chung cư sẽ còn tăng trong năm 2024?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Tuy nhiên, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.

Các chuyên gia cho biết nguyên nhân khiến giá chung cư tăng "vọt" như vậy do có tới 70% các dự án vướng mắc, ách tắc về pháp lý, khiến hầu như không có thêm nguồn cung mới. Do đó, giá nhiều dự án trong thời gian qua đã tăng mạnh so với giá ban đầu. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu, nhân công tăng đều qua mỗi năm khiến chi phí để xây dựng một ngôi nhà cũng tăng theo. Đặc biệt, tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã đẩy giá nhà cao bất thường khi đến tay người có nhu cầu ở thực.

Nhìn nhận về thực tế trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá chung cư Hà Nội thị trường sơ cấp liên tục tăng cao do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán "neo" ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận.

"Mặt bằng giá sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%). Cùng với đó, lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Ngoài ra, số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều. Mặc dù giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp không giảm nhưng người mua nhà vẫn được hưởng lợi về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng có trong cuộc đua chính sách của các chủ đầu tư. Đơn cử, người mua được thanh toán theo nhiều đợt, hưởng ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc với thời gian gấp 2, 3 lần so với những năm trước. Chính điều này đang thúc đẩy thanh khoản của phân khúc căn hộ trên thị trường sơ cấp và khiến giá chung cư khó giảm", ông Đính nhận định.

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu không cải thiện sớm nguồn cung thì áp lực gía nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng trong năm 2024 này. Việc tìm căn hộ sẽ càng khó khăn đối với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, gia đình từ vùng nông thôn về thành phố không chỉ trong năm nay, mà sẽ còn kéo dài qua các năm 2025 - 2026.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, giá chung cư sơ cấp trong năm 2024 sẽ tiếp tục tăng khoảng 3 – 8%. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, một số chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm tiếp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp. Mặt bằng giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên trong thời gian tới.