Giá đất bị đội lên gấp 6 lần vì một công thức, doanh nghiệp buộc phải đẩy giá căn hộ để không lỗ vốn

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý đến Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.

Trong văn bản, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nêu rõ bất cập lớn trong cách tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà một số địa phương đang áp dụng, khi lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh (K1).

Theo ông Châu, công thức này khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bị đội lên rất cao so với phương pháp thặng dư – phương pháp căn cứ trên doanh thu dự án trừ chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận.

HoREA dẫn các ví dụ thực tế để chứng minh mức chênh lệch "vài lần" giữa hai phương pháp. Tại khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (TP.Thủ Đức), bảng giá đất hiện là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh khoảng 1,4, đưa giá đất tính toán lên tới 80 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nếu áp dụng phương pháp thặng dư cho một dự án chung cư cao tầng ở vị trí này, giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m3, tức thấp hơn 2,28 lần so với mức tính theo hệ số.

Vì vậy, để không lỗ vốn khi phải nộp tiền sử dụng đất theo cách tính hiện hành, doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m2.

Một trường hợp khác tại đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ) cho thấy sự chênh lệch còn lớn hơn. Bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2, khi nhân hệ số điều chỉnh khoảng 2 lần thì giá đất bị đẩy lên 37 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phương pháp thặng dư chỉ cho ra mức khoảng 9 triệu đồng/m2 – thấp hơn 6 lần.

Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp có thể phải nâng giá bán căn hộ lên trên 70 triệu đồng/m2 nếu áp dụng cách tính theo hệ số.

HoREA cũng dẫn ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng việc xác định giá đất bằng công thức "bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh" là chưa phù hợp, cần thận trọng nghiên cứu kỹ nhằm phân tích những tác động đến mọi mặt của nền kinh tế khi áp dụng.

Từ các tính toán thực tế trên, HoREA cho rằng cách áp dụng giá đất bằng công thức bảng giá nhân hệ số điều chỉnh (K1) là không phù hợp đối với các dự án bất động sản có quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao và đặc thù kỹ thuật phức tạp.

Việc định giá đất cho dự án chung cư cao tầng, khu đô thị hoặc nhà ở thương mại hoàn toàn khác với định giá các lô đất nhỏ lẻ hay nhà ở riêng lẻ. Hiệp hội nhận định, sự khác biệt lớn về quy mô sử dụng đất, hệ số sử dụng đất và sự khác biệt lớn về suất đầu tư giữa các phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp và cao cấp khiến việc áp dụng một hệ số điều chỉnh chung trở nên thiếu cơ sở.

Từ đó, HoREA đề xuất hệ số K nên được tách thành ba nhóm gồm: K1 là hệ số điều chỉnh chung áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm; K2 dùng trong tính toán bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; và K3 là hệ số riêng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản .

Trong đó, hệ số K3 theo HoREA nên do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc từng nhóm dự án. Ví dụ, tại khu đất đường Nguyễn Xiển, nếu K1 là 1,4 nhưng K3 được xác định ở mức 0,4, giá đất sẽ giảm từ 80 triệu xuống còn 32 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM ban hành các quyết định cá biệt về hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các nhóm dự án cùng loại, cùng khu vực hoặc dành riêng cho các dự án lớn và có tính chất đặc thù.