Giá đất tăng "sốc" sẽ gây nhiều rủi ro cho doanh nghiệp, người dân

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa có góp ý Dự thảo bảng giá đất đồng thời tổ chức Chương trình thảo luận chuyên sâu.

VARS IRE cho rằng các chuyên gia, doanh nghiệp đều cho rằng việc ban hành bảng giá đất mới từ ngày 1-1-2026 là bước tiến tất yếu trong quản lý Nhà nước, góp phần minh bạch hóa thị trường và thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo Nhà nước và giá thị trường. Tuy nhiên, hầu hết các ý kiến đều cho rằng mức tăng "sốc" tại nhiều khu vực đang tạo ra những rủi ro đáng lưu ý cho doanh nghiệp, người dân và cả hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Theo đó, bảng giá đất mới sẽ tác động đến cá nhân và hộ dân. Đây là nhóm chịu tác động lớn nhất vì những người đang thực hiện các thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng, do nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới. Họ bị ảnh hưởng vì chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở có thể tăng mạnh, ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp. Đồng thời có nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt.

Ngoài ra, còn tác động đến doanh nghiệp vì khi giá đất tăng làm chi phí bồi thường và sử dụng đất tăng mạnh, đội tổng mức đầu tư dự án. Các dự án đang triển khai có thể gặp khó khăn, buộc doanh nghiệp phải cân nhắc tạm dừng. Dự án chưa triển khai dễ chủ động ngân sách hơn, nhưng rủi ro thị trường không chấp nhận giá bán mới và nguy cơ tranh chấp là một ẩn số.

Giá đất cao sẽ còn tác động đến hoạt động ngân hàng và tín dụng mua nhà. Vì việc định giá tài sản bảo đảm phải điều chỉnh lại khung giá trị, ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay để kiểm soát rủi ro nợ xấu. Giá nhà và chi phí sở hữu nhà tăng cao có thể khiến sức mua suy giảm, đặc biệt là nhóm vay mua nhà lần đầu; Nếu bảng giá đất tăng nhanh hơn giá trị thực, nguy cơ lệch trục giữa định giá và thị trường sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng.

Quan trọng là cung cầu mất cân đối sẽ ảnh hưởng cho thị trường. Phía cầu thì giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào, khiến sức mua thực giảm, nhất là trong nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật, gây ra tâm lý thận trọng và chờ đợi chính sách hỗ trợ. Mặt bằng giá chung tiếp tục tăng, gây áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn để duy trì lợi nhuận. Nếu phần chi phí tiết kiệm được từ việc rút ngắn thời gian và rủi ro pháp lý có thể bù đắp được mức tăng của các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, thì tác động tổng thể sẽ không quá tiêu cực.

VARS IRE nhận định bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được áp dụng cho một mục đích cụ thể, như bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu dùng chung cho các mục đích khác như tính tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Việc xây dựng lộ trình điều chỉnh phù hợp, tránh gây "sốc" cho thị trường và tác động đột ngột đến doanh nghiệp, người dân.