Giá đất Thanh Hoá quay đầu "xì hơi", nhiều F0 "như ngồi trên đống lửa", cắt lỗ trả nợ ngân hàng

Khảo sát hồi trung tuần tháng 5/2021, ngay sau khi cơn sốt đất hạ nhiệt, đất Thanh Hóa vẫn chưa có hiện tượng giảm giá mà đi ngang. Trong đó, hoạt động mua bán dừng lại do nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nhiều nền đất tại tỉnh này đã giảm giá mạnh, xuất hiện nhà đầu tư bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng.

Thời điểm đỉnh sốt đất, Thanh Hóa là địa phương ghi nhận tình trạng tăng giá chóng mặt, đặc biệt là đất nền tại các khu vực lân cận Tp.Thanh Hóa, Tp.Sầm Sơn và các khu vực đang quy hoạch các dự án lớn. Trong tháng 3/2021, giá đất nền tại nhiều địa phương của tỉnh này đã tăng với mức chóng mặt, trung bình khoảng 50 – 60% so với cuối năm 2020.

Thậm chí, những lô đất tại khu vực xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ xưa nay vốn không ai hỏi cũng bỗng dưng tăng giá, được nhiều người tìm mua. Giá đất tại các mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa đều dao động 12- 15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2-3 lần so với giá thị trường cùng kì năm trước, và cao gấp nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước.

Đến hiện tại, liên hệ với môi giới khu vực được biết, đất Thanh Hóa đã giảm giá sâu trên diện rộng, thay vì giữ giá đi ngang như cách đây 1 tháng.

Cụ thể, tại khu vực Nam Sầm Sơn giá đất đã giảm 20-30%. Một nền đất trong đỉnh sốt có giá 1,1 tỉ đồng hiện giờ dao động khoảng 800 triệu đồng. Các khu vực Như Thanh, Nông Cống, Như Xuân cũng ghi nhận tình trạng giá lao dốc. Đáng chú ý, nhiều F0 vay ngân hàng để lao vào cơn sốt đất, thời điểm này chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Hiện nay, giao dịch thứ cấp tại đây vẫn diễn ra sóng chủ yếu là những nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền mặt đi săn đất cắt lỗ.

Sau Tết Nguyên đán, đất Thanh Hóa lên cơn sốt, giá đất tăng dựng đứng 2-3 lần trong vài tuần. Hiện tại tình trạng bán lỗ đã xuất hiện tại tỉnh này

Tìm hiểu cho thấy, các nền đất trong thôn, xã vốn vốn tăng dựng đứng 2-3 lần sau Tết Nguyên đán hiện đã giảm khoảng 50-80 triệu đồng/nền. Cụ thể, nền đất 800 triệu tại huyện Quảng Xương được hỏi mua vào thời điểm tháng 3/2021 nhưng chủ đất không bán (chờ tăng giá tiếp) thì hiện tại bán ra 720 triệu đồng. Riêng với các nền đất ven biển tại huyện này cũng đã giảm giá khoảng 100-200 triệu đồng/nền so với thời điểm đỉnh sốt. Nhiều nền đất trước đó tăng cả vài tỉ đồng sau lần sang nhượng hiện đã dừng ở mức giá thấp hơn giá chuyển nhượng lại.

Ở huyện Như Thanh tìm hiểu cho thấy, đất của người dân thì không giảm giá mà đi ngang do họ vẫn giữ đất, không vội bán ra, riêng các nền do môi giới "ôm" để bán chênh trong đợt sốt nhưng chưa kịp ra hàng thì có hiện tượng giảm giá, bán tháo để thu dòng tiền. Mức giảm dao động từ 10-20%.

Giá giảm đi kèm với sức mua giảm. Nhiều người hiện muốn bán ra để thu hồi dòng vốn cũng khá khó khăn do sức mua trên toàn thị trường đã giảm nhiệt. Một nhà đầu tư "tay ngang" vốn tham gia mạnh mẽ lúc thị trường nóng sốt cho biết, hiện còn 2 nền đất rao bán nhưng chưa có người hỏi mua. Nếu có hỏi thì họ cũng kiểm tra giá rất kỹ, chờ giảm thêm chứ không mua kiểu nhanh chóng như trong đợt sốt đất.

Còn theo một môi giới đất nền tại huyện Quảng Xương, hiện thị trường chậm cho nên việc rao bán nhanh khó khăn. Những NĐT có đất trước đó chưa muốn bán vì chờ giá tăng tiếp, khi thấy thị trường chững lại có vẻ sốt ruột nhưng giờ muốn bán cũng phải chờ thêm. Còn với những nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng để mua đất lúc thị trường sốt thì chấp nhận gửi lại với giá thấp hơn so với giá mua vào, nhằm thu lại dòng tiền thay vì phải chờ đợi để giá đất có thể tăng trở lại.

Như đã thấy, trước đó cơn sốt đất diễn ra chóng vánh trên địa bàn tỉnh này, khiến nhiều người, nhiều gia đình bỏ công việc thường ngày lao vào cơn sốt đất, vừa làm NĐT lẫn môi giới "tay ngang". Và những "cò đất" này đã kiếm hàng chục triệu đến hàng trăm triệu đồng trong khoảng thời gian ngắn, với họ đó là điều không tưởng từ trước đến nay.

Cơn sốt đất đã chính thức "hạ nhiệt" đúng như những gì đã dự báo, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hoặc may mắn hơn là giá đi ngang. Theo các chuyên gia, ở các địa phương sốt đất chóng vánh rất khó để có thể biết được bao nhiêu nhà đầu tư bị "bỏ lại" sau cơn sốt đất. Người "bị bỏ lại" là nhà đầu tư "ôm đất" chưa kịp ra hàng trước khi cơn sốt đất "hạ nhiệt". Đặc biệt thiệt hại nặng nề nhất là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao để "ôm đất".

Trong khi đó, người "thắng đậm" có thể là một số nhà đầu tư F0, F1 nhanh tay "đẩy hàng" ngay trong giai đoạn "đỉnh sốt", thu tiền chênh lệch. Toàn cảnh của cơn sốt đất, người được hưởng lợi nhiều nhất chính là "cò" khi không mất vốn mà vẫn được hưởng hoa hồng cao. Một bộ phận chủ đất cũng được hưởng lợi bởi chiêu thức thổi giá đã khiến cho giá trị đất tăng cao gấp nhiều lần so với giá trị thực.

Tuy nhiên, nhìn thực trạng từ các cơn sốt đất ảo diễn ra ở các địa phương trước đế nay dễ nhận thấy, tỷ lệ nhà đầu tư thắng đậm sẽ rất thấp cho với tỷ lệ "thua đậm" và hệ lụy đằng sau những cơn sốt đất sẽ rất dai dẳng đối với sự phát triển của địa phương và bản thân những nhà đầu tư "sa lầy" trong cơn sốt.