Giá nhà đất 'đu đỉnh' bất chấp áp lực đáo hạn trái phiếu

Trái phiếu đáo hạn đạt đỉnh

Theo báo cáo của đơn vị cung cấp dữ liệu và phân tích tài chính FiinGroup, hơn 100.000 tỷ đồng trị giá trái phiếu doanh nghiệp địa ốc đến hạn thanh toán trong nửa cuối năm nay. Con số này cho thấy áp lực dòng tiền thanh toán hiện hữu. Trong tháng 8 này, lượng trái phiếu do doanh nghiệp địa ốc phát hành đáo hạn đạt đỉnh khoảng 17.500 tỷ đồng.

Thống kê từ Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết, trong quý III năm nay, tổng trị giá trái phiếu doanh nghiệp đến hạn ước khoảng 67.000 tỷ đồng, mức cao nhất trong cả năm. Đáng chú ý, nhóm bất động sản chiếm hơn 57%, tương đương gần 38.200 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là các lô trái phiếu đã được gia hạn từ năm 2023.

Mặc dù áp lực trả nợ trái phiếu đè nặng nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì chiến lược “giữ giá", không chấp nhận giảm giá để thu hồi dòng tiền.

Theo các doanh nghiệp, lý do chính khiến họ không thể giảm giá là áp lực chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính với trái chủ. Các lô trái phiếu bất động sản hiện có lãi suất phổ biến từ 10-12%/năm, cao hơn nhiều so với lãi vay ngân hàng. Nếu bán gấp tài sản với giá thấp, khoản thu về không đủ để chi trả gốc và lãi trái phiếu, đồng thời có thể vi phạm điều khoản cam kết với trái chủ. Do đó, giá bất động sản các phân khúc vẫn tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II , phân khúc căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại là một ngoại lệ, tiếp tục "lên ngôi" và thiết lập mặt bằng giá cao nhất trong gần một thập kỷ qua.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý II đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước. Theo khảo sát, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức tăng giá khoảng 5-6%. Đặc biệt, một số dự án cao cấp ghi nhận mức giá rao bán gây "choáng" như dự án Noble Crystal 160-270 triệu đồng/m2, The Matrix One 120-150 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM , giá căn hộ trung bình đạt 89 triệu đồng/m2, không có nhiều biến động so với quý trước nhưng tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù nhìn chung ổn định, nhưng một số phân khúc hạng sang vẫn ghi nhận tăng cục bộ và thiết lập mặt bằng giá mới, chủ yếu nhờ lợi thế hạ tầng vượt trội như tuyến Metro, vành đai, hầm chui Cát Lái và sự mở rộng của nhiều tuyến đường trọng điểm tại Thủ Thiêm , Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi.

Phân khúc biệt thự, nhà liền kề trong dự án cũng ghi nhận xu hướng tăng nhẹ so với quý trước, đáng chú ý tại TPHCM và Khánh Hòa.

Vỡ nợ trái phiếu ít có khả năng xảy ra

Chuyên gia tại Công ty CP Chứng khoán SSI đánh giá, chiến lược giữ giá bất động sản để cầm cự chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Nếu niềm tin thị trường tiếp tục suy giảm, trạng thái “nín thở” sẽ không còn là giải pháp mà trở thành rủi ro thanh khoản diện rộng. Do đó, cần có những giải pháp, chính sách mạnh mẽ và đồng bộ để giảm áp lực đáo hạn, phục hồi thanh khoản thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, trước mắt, cơ chế phát hành trái phiếu riêng lẻ cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng bắt buộc công bố thông tin, kiểm toán định kỳ và tăng cường xếp hạng tín nhiệm độc lập; cần mở rộng khung pháp lý cho tái cơ cấu nợ như chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần, hoặc gia hạn có điều kiện với các dự án đầy đủ pháp lý, tiến độ rõ ràng.

Về dài hạn, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cần được điều tiết chọn lọc, ưu tiên nhà ở xã hội và nhà cho thuê, hạn chế dòng vốn vào các dự án đầu cơ. Thị trường bất động sản đang dần khởi sắc, chỉ cần doanh nghiệp bán được hàng, việc đáo hạn trái phiếu sẽ không còn là vấn đề đáng lo ngại.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - nhận định, áp lực trái phiếu trong năm nay không đáng lo ngại. Tình trạng vỡ nợ ít có khả năng xảy ra do thị trường bất động sản đã dần tích cực hơn. Nhiều doanh nghiệp chỉ cần đặt mức chiết khấu sản phẩm khoảng 10% là đã bán được hàng, thay vì 40-50% như giai đoạn trước.

Theo giới phân tích, năm nay, ngành bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh. Cả nước đã hoàn thành việc sắp xếp lại đơn vị hành chính, ổn định môi trường chính trị. Ngành địa ốc đang được hưởng lợi từ môi trường lãi suất thấp và những cải cách về thể chế. Bộ ba luật về bất động sản, nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, nỗ lực đẩy mạnh đầu tư công và cắt giảm thủ tục hành chính…

Việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản trong thời gian gần đây sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp khôi phục triển khai dự án và cải thiện dòng tiền, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp sớm mở bán và có phương án tài chính để trả nợ cho trái chủ.