Giá rao bán bất động sản hiện nay thực chất là "cắt lỗ" hay "cắt lãi"?

Theo số liệu của các đơn vị phân tích thị trường, giá bán bất nền ở Hà Nội đã có sự giảm nhẹ so với quý trước đó như tại Long Biên (giảm 10% so với quý trước), Thanh Trì (giảm 9%), Đông Anh và Quốc Oai (giảm 1%).

Giới chuyên gia cũng cho rằng, giá bán đã bắt đầu hạ nhiệt, đã có sự giảm giá, cắt lỗ. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn, giá rao bán bất động sản hiện nay đã thực sự “cắt lỗ” hay mới chỉ là “cắt lãi”?

Giải đáp vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, liên quan đến câu chuyện “cắt lỗ” hay “cắt lãi”, cần phải quay trở lại câu hỏi bản chất “vì sao bất động sản tăng giá?”.

Theo các chuyên gia phần yếu tố nhu cầu và nguồn cung là quan trọng nhất trong việc quyết định mức giá, kể cả trong những thời điểm có sự sụt giảm rất mạnh về giao dịch thì giá vẫn không giảm.

Câu chuyện “cắt lãi” ở đây là “cắt lãi” so với kỳ vọng. Tức, nhà đầu tư sẽ tính toán thời gian một năm giữ bất động sản, đi vay lãi suất 8-10% trong tương quan với các kênh đầu tư khác như gửi tiền ngân hàng, đầu tư trái phiếu… Trong 1 năm đầu tư mà không có thêm lợi nhuận, giá không thay đổi, không giảm xuống thì họ sẽ chấp nhận bán thấp hơn giá kỳ vọng.

Dạng “cắt lãi” thứ hai là các chủ đầu tư thường đưa ra phần chiết khấu cho các vị khách mua đầu tiên, với mức giá giảm rất lớn. Khi chuyển nhượng lại cho người mua tiếp theo, dù với giá bằng giá niêm yết thì người bán vẫn có lãi.

Dạng cắt lãi thứ ba có thể xảy ra đó là khi so sánh với những tài sản đầu tư khác ở cùng thời điểm. Nhìn nhận sâu hơn câu chuyện về giá, Việt Nam đã trải qua một số giai đoạn khủng hoảng trước đây nhưng thị trường bất động sản vẫn có sự tăng trưởng về giá rất tốt.

Chỉ một vài bộ phận những người đang cần tiền và chủ đầu tư đang rất thiếu vốn mới tính chuyện điều chỉnh giá. Các nhà đầu tư dài hạn chỉ bán thấp hơn so với kỳ vọng chứ không phải thấp hơn so với giá trị thực họ đầu tư.

Chia sẻ thêm về vấn này, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn đưa ra nhận định, câu chuyện cắt lỗ hay cắt lãi phản ảnh đúng bối cảnh thị trường hiện tại trong hai quý vừa qua, nổi cộm phân khúc đất nền. Rõ ràng, hai quý vừa qua, thanh khoản chậm, áp lực về giao dịch chậm dội ngược lại cho các nhà đầu tư, chủ đầu tư rất lớn.

“Đúng thị trường hiện tại xu hướng đang thiên về bán cắt lãi hơn. Bởi rõ ràng, đa số những người bán đất nền ở thời điểm hiện tại họ đã mua cách đây khoảng 1-2 năm tức năm 2020-2021.

Hai năm vừa qua, vốn dĩ giá đất nền đã tăng khá nhiều nên giờ bán không thể bán dưới giá gốc được. Vì giá đã tăng lên một mặt bằng giá mới nên bán dựa trên mặt bằng giá lãi mà nhà đầu tư kỳ vọng.

Tuy nhiên, khi bán chúng ta cần xem cái lợi nhuận đó tương quan như thế nào so với đầu tư các kênh khác như gửi lãi ngân hàng, trái phiếu, ngoại tệ, vàng… thì lúc đấy mới biết được việc đầu tư là “lỗ” hay “lãi” dựa trên phần lợi nhuận chứ không phải lỗ hay lãi dựa trên phần gốc”, ông Hảo cho hay.

Vị này cũng cho biết, sang quý 4/2022 hoặc sang năm 2023, thị trường sẽ có những bước phục hồi tốt hơn. Với những nhà đầu tư vẫn đang giữ được hàng ở thời điểm hiện tại thì họ đã xác định cuộc chơi trung và dài hạn rồi, chứ không còn là cuộc chơi mua để bán trong ngắn hạn

Có thể nói, đầu tư bất động sản luôn luôn liên quan đến vấn đề về mặt kỳ vọng, đa phần nhà đầu tư bất động sản trung và dài hạn có sự kỳ vọng khác so với lướt sóng ngắn hạn. Điều đó giải thích vì sao trong giai đoạn Covid-19 giá bất động sản không giảm mà vẫn tăng.

Về dài hạn, các chuyên gia cho rằng các vấn đề địa chính trị, lãi suất, lạm phát… sẽ kết thúc trong năm 2023, và năm 2024 sẽ là cơ hội cực lớn cho các nhà đầu tư có sự chuẩn bị tốt.