Giải bài toán nguồn cung căn hộ mới đang khan hiếm trên thị trường địa ốc TP.HCM

“Bức bách” nguồn cung mới

Nhìn tổng quan thị trường địa ốc ở giai đoạn này, câu chuyện được nhắc đến nhiều nhất là nguồn cung BĐS.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý 1/2019, có 4.423 căn hộ được chào bán, giảm 46% theo quý và 54% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, ở thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn, sự khan hiếm vẫn tiếp tục kéo dài. So với cùng kỳ năm ngoái, thì sự sụt giảm của thị trường này thấy rõ, với số căn chào bán chỉ bằng khoảng 42% so với quý 1/2018.

Còn theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, khoảng 70% nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay thuộc phân khúc với mức giá giao động từ khoảng 1-1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, phân khúc sản phẩm này vốn đã là sản phẩm hữu hạn lại càng trở nên khan hiếm và gần như “biến mất” trên thị trường BĐS hiện nay.

Phân khúc sản phẩm giá vừa túi tiền ngày càng kham hiếm trên thị trường

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, hiện nay quy mô dân số Tp.HCM đã lên đến gần 13 triệu người. Trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số, có hơn 400.000 sinh viên; và hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới. Dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

Thế nhưng, chính tình trạng quá thiếu căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng: Nhu cầu ghi nhận trên thị trường còn lớn nhưng nguồn cung lại rất hạn chế, đã khiến thị trường có dấu hiệu bất ổn. Theo ông Hà, trong quý 1/2019 nguồn cung BĐS giảm mạnh. Đặc biệt tại 2 TP lớn là Hà Nội và Tp.HCM thiếu hụt nguồn cung mới rõ nét. Tại Tp.HCM, trong quý 1/2019 chỉ có 3.000 sản phẩm đưa ra thị trường, số lượng rất ít so với hơn 50.000 sản phẩm hàng năm trước đó.

Ông Hà chỉ ra, những bất ổn có thể kể đến như giá cả tăng mạnh, thiếu hụt nhà ở cung cấp cho người dân. Từ đó, sẽ phát sinh việc đầu cơ, đẩy giá lên cao làm lũng đoạn thị trường.

“Trong thời gian tới, 2 TP lớn tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung. Thị trường BĐS để có nguồn cung mới cần phải chờ đợi thêm một thời gian nữa”, ông Hà khẳng định. Tuy nhiên, khi được hỏi, thời điểm nào nguồn cung mới trở lại ổn định, ông Hà cũng không có câu trả lời chính xác vì cho rằng nguồn cung thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nói đúng ra, khan hiếm nguồn hàng trên thị trường Tp.HCM hiện nay là rơi vào BĐS cho người ở thực. Xét về góc độ người tiêu dùng, khan cung mới ra thị trường chắc chắn người mua nhà sẽ ít sự lựa chọn. Mà nguyên lý của thị trường, cầu nhiều - cung ít thì giá cả sẽ tăng cao.

“Những năm gần đây, thị trường thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền 1-3 tỉ đồng/căn, với tình hình như hiện nay thì phân khúc này sẽ tiếp tục khan hiếm. Điều đó có nghĩa, người mua ở thực sẽ ngày càng khó sở hữu nhà đất. Đó là bất ổn cho thị trường vì mục tiêu cuối cùng của BĐS là giải quyết được bài toán an cư cho người dân”, ông Phúc khẳng định.

Xét ở góc độ là doanh nghiệp, doanh nghiệp không có sản phẩm ra để bán thì hoạt động kinh doanh sẽ bị gián đoạn, phải gồng gánh chi phí nuôi quân. Đối với CĐT lớn thì có thể xoay sở được nhưng với các doanh nghiệp nhỏ thực sự rất khó khăn.

Giải pháp nào cho nguồn cung BĐS ở giai đoạn hiện nay?

Theo quan điểm chung của các chuyên gia và doanh nghiệp BĐS, muốn giá cả hợp lý, thị trường ổn định thì cung - cầu phải cân đối

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, bất cứ thị trường nào muốn phát triển ổn định cần phải đảm bảo cân đối cung - cầu cho hợp lý.

Cùng quan điểm, ông Phúc nhấn mạnh: Bản chất của thị trường là cung - cầu phải tương đồng với nhau để tạo ra mức giá hợp lý. Khi cung nhiều, cầu ổn định, giá cả BĐS sẽ có xu hướng ổn định, thậm chí giảm giá, có lợi cho người tiêu dùng. Chẳng hạn, có 1.000 nhu cầu nhưng đến 100 doanh nghiệp đưa sản phẩm ra thị trường thì rõ ràng phải cạnh tranh nhau, phải giảm giá để bán, chứ không thể hét giá lên được.

Theo ông Hà, trước tình trạng nguồn cung ra thị trường có xu hướng giảm, cơ quan ban ngành liên quan đã nhận thấy điều này và đang tích cực điều chỉnh để tránh tình trạng bất ổn cho thị trường.

Còn theo ông Phúc, trong khi chính quyền muốn thị trường BĐS ổn định nhưng các thủ tục pháp lý lại khó khăn khiến nguồn cung giảm đi. Rõ ràng nếu cung không đáp ứng đủ nhu cầu thì bất ổn nhiều hơn ổn định. Chưa kể, điều này còn tác động đến việc thị trường sẽ xảy ra sốt cục bộ ở một số nơi - điều mà chính quyền TP không hề mong muốn.

Về nguồn cầu thì không cần bàn đến vì thực tế nhu cầu nhà ở của Việt Nam nói chung, Tp.HCM nói riêng còn rất lớn, nút thắt cần tháo gỡ nhất hiện nay là nguồn cung

“Hiến kế” về giải pháp ổn định nguồn cung thị trường BĐS, ông Phúc cho rằng: Về nguồn cầu thì không cần bàn đến vì thực tế nhu cầu nhà ở của Việt Nam nói chung, Tp.HCM nói riêng còn rất lớn. Đặc biệt nhu cầu nhà ở vừa túi tiền của đối tượng khách hàng trẻ tại đô thị tăng trưởng mạnh. Nút thắt cần tháo gỡ ở giai đoạn hiện nay chủ yếu xoay quanh 2 chữ nguồn cung.

Thứ nhất, nhà nước muốn hạn chế/tăng nguồn cung để tránh tình trạng phát triển ồ ạt nhưng phải chỉ rõ là hạn chế/tăng ở loại hình nào, ở nhu cầu nào (ở thực hay đầu tư). Mức tăng/giảm phải phụ thuộc vào nhu cầu thực tế của thị trường.

“Bản chất của việc gia tăng nguồn cung là cung cấp sản phẩm đó đúng nhu cầu ở thực chứ không phải cho nhu cầu đầu tư hay đầu cơ. Đã là hàng hóa thiết yếu thì phải ở thực, phù hợp với khả năng chi trả của số đông đại chúng. Mà nhu cầu ở thực chủ yếu rơi vào loại hình giá 1-3 tỉ đồng thì chính phân khúc này phải có nguồn cung ổn định. Nếu sử dụng tất cả các giải pháp để hạn chế nguồn cung này thì thị trường chắc chắc sẽ bất ổn”, ông Phúc nhấn mạnh.

Thứ hai, muốn tạo nguồn cung thì phải tạo quỹ đất. Cái thiếu nhất của các doanh nghiệp BĐS hiện nay là đất và thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp có tài chính, có ý tưởng thiết kế, xây dựng còn nhà nước có đất, hỗ trợ thủ tục pháp lý thì “bắt tay” làm với nhau.

Chẳng hạn, thay vì để doanh nghiệp đi mua đất của dân, chỗ này một ít, chỗ kia một ít rồi tự làm, thậm chí tự nâng giá bán ồ ạt thì tại sao lại không tập trung giải pháp tạo ra quỹ đất và pháp lý sạch ở 4 trục của TP (Đông, Tây, Nam, Bắc) để doanh nghiệp đấu giá làm.

Tạo được 4 khu đô thị lớn ở 4 trục của TP nghĩa là đang tạo ra sự giãn dân và chia sẻ bớt áp lực về đô thị hóa lõi trung tâm. Thực tế, quỹ đất ở 4 trục TP còn rất lớn nhưng tại sao lại không có giải pháp quy hoạch bài bản ở 4 trục đó. Chẳng hạn giai đoạn 1 quy hoạch 1.000 ha ở mỗi vị trí. Nhà nước huy động tiền bằng cách phát hành trái phiếu, dùng ngân sách đó để đền bù giải tỏa.

4 trục thì có 4.000 ha đất, chia nhỏ ra để doanh doanh nghiệp tham gia, đấu thầu, đấu giá khu đất đó để làm dự án BĐS. “Chẳng hạn, trong tổng thể đã quy hoạch, lô A cao 30 tầng, số lượng 1.000 căn, chỉ tiêu dân số đầy đủ, doanh nghiệp vô chỉ việc thiết kế, xây dựng, giấy phép được cấp đầy đủ. Nghĩa là nhà nước hỗ trợ quỹ đất lớn, đấu giá minh bạch. 

Còn doanh nghiệp có đất sạch sẽ phát triển theo đúng định hướng, tạo ra quỹ nhà lớn, tức nguồn cung ổn định. Còn khi đã có quỹ nhà lớn thì người dân được hưởng lợi, có nhiều sự lựa chọn. Họ lo làm ăn, tích lũy tiền đi mua nhà. Giá cả không tăng đột biến vì khan cung, thị trường sẽ ổn định”, ông Phúc hiến kế.

Theo ông Phúc, phát triển dự án làm sao để người trung bình nhất trong xã hội với thu nhập 10-20 triệu đồng/tháng cũng có thể mua được nhà. Giả sử, nếu thu nhập 20 triệu thì mua nhà 500-600 triệu đồng, thị trường vẫn có nhà ở mức giá này để họ mua. 

Còn người thu nhập 100 triệu thì có nhà 10 tỉ đồng để mua. Còn doanh nghiệp BĐS lợi nhuận theo đúng biên độ. Có như vậy thì thị trường BĐS mới phát triển ổn định, lâu dài, người có nhu cầu ở thực mới có cơ hội sở hữu chốn an cư, tránh tính trạng phân biệt giàu nghèo ngày càng kéo dài trong xã hội.