‘Giải cứu’ condotel, officetel: Vẽ đường hươu chạy?

Cơ quan chức năng chạy theo doanh nghiệp

Vài năm trở lại đây, cơn sốt condotel bùng nổ khắp các tỉnh ven biển ở Việt Nam rồi lan sang các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. Cơ quan chức năng chưa một lần chính thức khảo sát và công bố số lượng căn hộ này nhưng nhiều hiệp hội đã nhiều lần lên tiếng cảnh báo sự bùng phát lên đến vài chục nghìn căn hộ dạng này trong khi cơ sở pháp lý chưa có. Với loại hình officetel đang len lỏi vào các ngóc ngách, các  đô thị lớn đang trở nên quá tải.

Tháng 4/2017, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có kiến nghị với Bộ Xây dựng về loại hình bất động sản condotel ven biển. Trong văn bản kiến nghị, VNREA cho rằng, Bộ Xây dựng cần điều chỉnh, đề xuất sửa đổi luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan về quy hoạch condotel.

Đáp lại kiến nghị Bộ Xây dựng trong công văn trả lời VNREA cho rằng, cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này (Bộ Xây dựng sẽ sớm nghiên cứu, ban hành theo thẩm quyền). Về pháp luật đất đai, Bộ Xây dựng cho rằng, cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này (đề nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu). Về tài chính đất đai, Bộ Xây dựng đề nghị cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình BĐS này (đề nghị giao Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu).

Tiếp sau khi Bộ Xây dựng “bật đèn xanh”, mới đây nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013, trong đó có nhiều nội dung làm rõ tính pháp lý cho condotel và officetel. Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra 2 giải pháp. Thứ nhất: Các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. 

Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài. Thứ hai, vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Không cần sửa luật

Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, Hiệp hội Bất động sản TPHCM vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT. Tại văn bản này, Hiệp hội cho rằng, cả hai giải pháp nêu trên của Bộ TN&MT đều bất cập và không hợp lý. Giải pháp 1 đã không giải quyết được yêu cầu được đặt ra từ thực tế cuộc sống là phải có cơ chế quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất một cách hiệu quả, minh bạch, và không làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước đối với loại hình bất động sản mới là officetel, căn hộ dịch vụ, shop-house, condotel, nhà phố, biệt thự trong resort; (Bộ Tài nguyên và Môi trường đã lựa chọn Giải pháp 1). Hiệp hội cũng nhận thấy Giải pháp 2 có điểm chưa thật chuẩn vì nếu officetel, căn hộ dịch vụ, shophouse, condotel, nhà phố, biệt thự trong resort “có chức năng để ở thì xác định là đất ở” là chưa thật đúng, bởi lẽ, theo Luật Đất đai thì loại đất ở khác với loại đất thương mại dịch vụ du lịch.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Đoàn Luật sư Hà Nội phân tích, hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật Nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm chung của tất cả các khái niệm này đều là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân, còn đối với thuật ngữ “Đất ở không hình thành đơn vị ở” (như một giải pháp thí điểm hiện nay) là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

“Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Trong trường hợp “sổ hồng”, “sổ đỏ” được cấp cho từng căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (Condotel) thì đây là hiện tượng “Hồn Trương Ba, da hàng thịt”. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau, do đó không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này”, Luật sư Thảo nói.

Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng luật pháp cần bắt kịp các mối quan hệ trong đời sống xã hội nhưng cũng phải thực hiện chức năng định hướng xã hội, chính vì vậy chúng ta không thể cứ mãi chạy theo điều chỉnh những vấn đề mang tính hiện tượng như condotel hay officetel.

Theo luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, chúng ta đang đặt ra vấn đề là "chưa có luật điều chỉnh" loại hình bất động sản condotel, từ đó "nảy sinh nhu cầu" cần tạo ra hành lang pháp lý cho nó, nhưng thực tế Luật Đất đai đã có những quy định cho loại hình này (đất sản xuất kinh doanh), thực chất đây là loại đất phục vụ cho hoạt động khách sạn lưu trú. Do đó, chúng ta không cần phải xây dựng thêm bất cứ quy định pháp luật nào, nếu chúng ta cấp "sổ hồng" cho căn hộ condotel thì đồng nghĩa với việc "Vẽ đường cho hươu chạy", gây thất thoát ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, các loại thuế và góp phần phá nát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Việc làm này có thể có lợi cho một vài nhà đầu tư nhưng lại gây phương hại đến toàn xã hội.