Giải mã nguyên nhân đất nền TP. Vinh ‘tăng nhiệt’ vùng giáp ranh/

Đất nền tăng ‘phi mã’

Khác với các thành phố lớn khác, Vinh có diện tích không quá lớn, hệ thống giao thông liên kết với các vùng lân cận thuận lợi. Hơn nữa, sự phát triển tương đồng và không có quá nhiều sự chênh lệch trong trình độ phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa kết hợp với chính sách mở rộng địa bàn TP. Vinh đang là nguyên nhân chính mang đến sức hút đầu tư đất nền vùng ven TP. Vinh, khiến thị trường nhà đất nơi đây luôn dược ‘hâm nóng’.

Cơn sốt đất nền vùng ven TP Vinh tăng 'phi mã'.

Anh Nguyễn Hữu Khoa, trú tại Quỳnh Thiện (TX Hoàng Mai, Nghệ An) tâm sự:  Đầu tháng 3/2020 anh mua một mảnh đất 100m2 ở trục đường Nguyễn Trọng Trường thuộc xã Nghi Thái với giá 3,5 triệu đồng/m2 tách thửa của một gia đình. Tuy nhiên, do nhu cầu công việc nên gia đình anh chuyển về quê để sinh sống, vì vậy vợ chồng quyết định bán lô đất vừa mua. Chỉ sau một ngày thông báo, đã có gần chục khách hàng đến hỏi mua với giá 6 triệu/m2. Với việc hưởng lợi gấp đôi chỉ trong vòng 5 tháng nên anh đã quyết định bán cho một ‘cò’ môi giới. "Tuy nhiên, chỉ sang ngày hôm sau, mảnh đất đó đã được sang tên cho một khách hàng với giá 720 triệu đồng. Nghĩa là chỉ qua 1 đêm, số tiền chênh lệch đã tăng lên đến 120 triệu đồng", anh Khoa nói trong sự tiếc nuối.

Hay như anh Nguyễn Ngọc Tú ở xóm 1 xã Nghi Ân được bố mẹ chuyển nhượng cho mảnh đất 120m2  để có chỗ ‘cắm dùi’ khi lập gia đình. Năm 2018, mảnh đất đó được mua với giá 320 triệu đồng. Do không có nhu cầu xây nhà ở nên cuối tháng 9/2020 anh đã bán mảnh đất đó cho anh Hồng Quân với số tiền 635 triệu.

Lý giải cho việc vì sao giá đất tăng vọt chỉ trong một thời gian ngắn, anh Nguyễn Anh Tiệp - nhà đầu tư BĐS Anh Tiệp (TP. Vinh) chia sẻ: Theo dòng dịch chuyển từ tuyến huyện lên thành phố, lượng người di chuyển lên thành phố để sinh sống và làm việc cũng như lượng sinh viên của tỉnh Nghệ An và các tỉnh lân cận tập trung về thành Vinh để học tập khiến cho tình trạng "đất chật người đông" đang diễn ra khá phổ biến tại TP. Vinh nói riêng và các thành phố khác nói chung.

Bất động sản trung tâm TP. Vinh ngày càng bị thu hẹp, mức tài chính vượt tầm đối với nhiều người dân, nên dòng đầu tư đang chuyển hướng sang các vị trí ven thành phố với các dự án và đất thổ cư.

Với mức giá phù hợp, giao thông liên kết thuận lợi, chỉ các trung tâm khoảng 7-8km, các gia đình trẻ, có thu nhập trung bình đã có thể sở hữu ngay một sản phẩm nhà đất với khả năng sinh lời cao, anh Tiệp cho biết thêm.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Công Sơn (Nghệ An), tâm lý của người Việt vốn chuộng đất nền khiến phân khúc này luôn là "điểm nóng" trên thị trường bất động sản. Đặc biệt, cùng với sự phát triển mạnh về hạ tầng đô thị TP Vinh và các vùng lân cận, nhất là việc quy hoạch phát triển thành phố Vinh về phía Đông, kết nối với TX Cửa Lò, kết hợp sự đánh dấu lãnh thổ của các "đại gia’ trong làng BĐS Việt Nam như Vingroup, FLC, T&T… với những dự án du lịch nghỉ dưỡng, thương mại, điều này đã góp phần làm gia tăng giá trị bất động sản phân khúc đất nền vùng ven TP. Vinh.

Nếu như những tháng đầu năm 2020, giá đât ở những vùng này chỉ tầm 3-4 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 6-7 triệu đồng, thậm chí những lô đất có vị trí đẹp có mức giá đẩy cao hơn mà vẫn được hách hàng tìm mua.

Hay như tại khu vực xã Hưng Lộc, qua tìm hiểu một số sàn giao dịch bất động sản được biết, hiện giá đất nền có mức tăng trung bình từ 30 - 40%. Có những dự án tăng tới 70%, thậm chí 100% dù chưa chính thức mở bán. Đơn cử như dự án Hưng Lộc Home do Công ty CP Đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An làm chủ đù tư. Đầu tháng 9/2020, dự án này mới bắt đầu triển khai, dù hạ tầng vẫn chưa hoàn chỉnh nhưng khách hàng đã xuống tiền ‘đặt cọc thiện chí’ và các lô đất đã có chủ.

Qua tìm hiểu, giá đất ở đây ban đầu có mức giao động từ 11-12 triệu/m2 theo mức giá của sản Tân Long, thì nay giá đất thuộc dự án này  được các sàn BĐS cũng như các nhà môi giới bản địa  rao bán với giá từ 18-21 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí.

Cẩn trọng với giá ảo, lừa gạt

Chính quyền TP. Vinh 'tuýt còi' giao dịch mua bán đất tại dự án Hưng Lộc Home.

Theo khảo sát của Nhadautu.vn, một số xã ngoại vi TP. Vinh như Hưng Lộc, Nghi Thái, Nghi Ân, Nghi Đức…, chỉ trong thời gian ngắn giá nhà đất tăng một cách ‘chóng mặt’ chỉ trong một thời gian ngắn. Một lô đất được mua đi bán lại chỉ trong vòng vài tháng, qua nhiều chủ vẫn có thể sinh lợi.

Đất nền tăng cao, nguồn cung dồi dào, tuy nhiên các chuyên gia cảnh báo không chỉ đất nền các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín mới tăng giá mà tại các vùng này, giới đầu cơ còn gom cả đất nông nghiệp, tự phân lô, rao bán. Với những lô đất này, rủi ro rất cao đang rơi về phía khách hàng.

Việc một lô đất nhưng nhiều chủ sở hữu đã từng xuất hiện tại khu đô thị Minh Khang, như  trường hợp ông Đỗ Mai Lâm (huyện Quế Phong) mua 2 lô đất liền kề D1-15 và D1-16 với giá 2,9 tỷ đồng, nhưng cũng 2 lô đất đó chủ đầu tư đồng thời bán cho ông Cao Quang Chiến ở TP. Vinh là một ví dụ.

Một thửa đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý nhưng được khoanh lô để bán.

Một lãnh đạo xã Hưng Lộc bộc bạch: Cơn sốt đất nền tại xã Hưng Lộc đã manh nha từ đầu năm nay, tuy nhiên giá đất tăng ‘phi mã’ như vậy chỉ thực sự  bùng phát từ vài tháng qua, nhất là các xã vùng ven thành phố hạ tầng giao thông được nâng cấp. Tuy nhiên, kéo theo đó đã có hiện tượng một số nhà đầu tư ‘tự phát’ tự phân lô bán nền sau khi mua lại các mảnh vườn của người dân rồi rao bán dù chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, việc sốt giá đất nền một số khu vực vùng ven TP. Vinh trong thời gian gần đây còn do ‘cò’ thổi giá. Do đó, người dân và giới đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng với cơn sốt giá nhà đất ảo, cũng như khi thực hiện các hợp đồng giao dịch mua bán đất nền cần xem xét kỹ tính pháp lý để tránh ‘tiền mất tật mang’.