Góc nhìn chuyên gia: “Khủng hoảng thị trường địa ốc 10 năm trước không đột ngột, tâm lý bi quan không diễn ra trên diện rộng như hiện tại”

Là một người đã có hơn 10 năm gắn bó, theo sát và đi qua thăng trầm của thị trường bất động sản, ở thời điểm 2011-2013, trong ký của ông, thị trường địa ốc từng biến động như thế nào?

Ông Nguyễn Đức Lập: Giai đoạn đó, thị trường bất động sản Đà Nẵng tăng trưởng mạnh từ đầu năm 2009 đến hết quý 1 năm 2011. Nhiều nơi tăng giá gấp đôi chỉ sau 1 năm nhờ sức hút của một thị trường mới nổi với hàng loạt dự án đất ven biển được triển khai giao dịch sôi động và thu hút nhà đầu tư từ 2 đầu đất nước đặc biệt là các nhà đầu tư từ phía Bắc.

Từ sau quý 2 năm 2011 thị trường nhanh chóng đi vào trầm lắng, giá cả suy giảm do chính sách siết chặt tín dụng của nhà nước để ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát tăng phi mã. Thị trường dần đóng băng từ đầu năm 2012 và kéo dài đến hết năm 2013. Đây cũng là thời điểm bất động sản chạm đáy khủng hoảng của chu kỳ khi giá đất nền giảm 30% đến 50% so với năm 2011. Từ đầu năm 2014, thị trường dần hồi phục tính thanh khoản và tăng trưởng trở lại.

Bất động sản có tính chu kỳ do đó những doanh nghiệp, cá nhân gắn bó hoặc liên quan trong lĩnh vực này cũng bị tác động, ảnh hưởng theo chu kỳ chung. Cả ngân sách của địa phương cũng bị ảnh hưởng và kéo theo nhiều dự án hạ tầng bị thiếu hụt vốn đầu tư. Khi thị trường ảm đạm, đóng băng thì sẽ có nhiều người bỏ dở “cuộc chơi”. Và như một quy luật hiển nhiên lớp sóng sau sẽ thay thế lớp sóng trước, thế hệ doanh nhân bất động sản mới sẽ dần thay thế hệ cũ. Những đổ vỡ, lừa đảo, tranh chấp, thất nghiệp, khó khăn bao trùm là điều ai cũng thấy.

Vậy với thị trường của hiện tại, ông đánh giá ra sao về những khó khăn mà bất động sản đang phải đối mặt?

Ông Nguyễn Đức Lập: Bất động sản được ví như chim báo bão cho nền kinh tế, khi bất động sản khủng hoảng sẽ kéo theo nhiều khó khăn cho xã hội. Với lần này, tính đột ngột và bất ngờ khi thị trường đảo lộn trạng thái từ hưng phấn sang khủng hoảng trên diện rộng khiến ai cũng phải ngỡ ngàng. Ngay lập tức, mọi thứ trở nên khó khăn và lan ra cả nền kinh tế chứ không riêng gì bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản ngay lập tức thu hẹp phạm vi quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, tiết giảm chi phí như để chuẩn bị đón chờ “bão”. Đó là tâm lý chung hiện nay trên thị trường.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản.

Kể từ thời điểm 2011-2013, tính đến nay là hơn 10 năm, thị trường địa ốc đang phải trải qua “màu trầm lắng”. Theo quan điểm của ông, giai đoạn khủng hoảng của thị trường 10 năm trước và hiện tại có điểm giống và khác nhau ra sao?

Ông Nguyễn Đức Lập: Điểm giống nhau là cả 2 giai đoạn đều khủng hoảng do vấn đề siết chặc tín dụng và khi thị trường khó khăn, nguồn thu đứt gãy, mọi thành phần tham gia thị trường bất động sản đều sử dụng biện pháp co cụm lại, cắt giảm chi phí, sa thải nhân sự.

Còn xét về bản chất, giai đoạn khủng hoảng hiện nay trên thị trường rất khác với giai đoạn trước.

Trước đây, việc tăng lãi suất, hút tiền trên thị trường nhằm mục tiêu kiềm chế lạm phát còn hiện nay là nhằm kiềm giữ tỷ giá hối đoái, chỉ số lạm phát vẫn trong kiểm soát. Khủng hoảng trước đây bắt đầu bằng vấn đề lạm phát tăng cao đột biến ( năm 2011 là 18.13%) thì nay lạm phát không đến 2 con số nhưng vấn đề trái phiếu huy động của khối doanh nghiệp bất động sản là bài toán khá nan giải.

Với Đà Nẵng, giá tăng cao trước đây mang nặng yếu tố đầu cơ, thổi giá và khủng hoảng thừa nguồn cung sơ cấp thì trong giai đoạn này chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung sơ cấp trong thời gian dài bởi vấn đề pháp lý dự án.

Khủng hoảng trước đây không đột ngột và tâm lý bi quan của hầu hết các thành phần tham gia thị trường trên cả nước không diễn ra trên diện rộng như bây giờ. Điều này có thể do sự phát triển mạnh của truyền thông xã hội và hiệu ứng cánh bướm trong kinh tế học tạo nên.

Có nhiều chuyên gia và nhà đầu tư vẫn lạc quan đặt niềm tin vào sự tươi sáng của thị trường bất động sản 2023. Theo ông, liệu sẽ có sự thay đổi tích cực rõ nét trong kịch bản của kênh đầu tư này vào năm tới?

Ông Nguyễn Đức Lập: Tôi có niềm tin rằng với những kinh nghiệm trong xử lý các cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản trước đây, Chính phủ sẽ nhanh chóng khắc phục, giải quyết được những khó khăn trong giai đoạn này để khơi thông thế bế tắt cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế.

Những tín hiệu gần đây cho thấy đồng đô la Mỹ đã quay đầu giảm giá, lạm phát của Mỹ đã giảm đà tăng và nhiều dự đoán cho thấy FED sẽ giảm đà tăng lãi suất. Ở trong nước, năm 2023 sẽ là năm bản lề, chuẩn bị cho sự thay đổi toàn diện ở thị trường bất động sản ở một chu kỳ mới, một thời kỳ phát triển mới, minh bạch, ổn định và bền vững hơn khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản mới được đồng loạt thông qua. Đây là 3 bộ Luật chính quyết định sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Điểm sáng nhất của năm 2023 là nhiều quy hoạch tổng thể ở các địa phương sẽ được thông qua sau khi Quốc hội phê duyệt quy hoạch chung cấp quốc gia. Nhiều dự án hạ tầng chiến lược được triển khai rộng khắp sẽ góp phần kích thích thị trường bất động sản hồi phục.