Hà Nội: Giá nhà phố Chùa Bộc tăng dựng đứng vì sắp mở đường, có nên 'lướt sóng'?

Mới đây, UBND Hà Nội phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng hoàn thiện nút giao Chùa Bộc - Thái Hà. Giá đất tại tuyến phố này được phê duyệt ở mức 47,1 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo khảo sát trên các trang rao vặt về bất động sản, lượng tin rao vặt bán nhà phố Chùa Bộc (quận Đống Đa) những ngày gần đây tăng mạnh, với mức giá chào bán trung bình khoảng 150-300 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 600 triệu đồng/m2 khiến dư luận xôn xao. Bởi lẽ, mức giá này gần như tương đương với giá đất phố cổ Hà Nội - nơi được xem là có giá đất đắt đỏ bậc nhất Việt Nam hiện nay.

Cụ thể, trên trang mua bán bất động sản, một căn nhà diện tích 48,2m2 được rao bán với giá lên tới 29 tỷ đồng, tương đương mức giá 602 triệu đồng/m2.

Trước tình hình này, nhiều ý kiến cho rằng giá còn tăng nữa và không ít người sẽ xuất hiện tâm lý tranh thủ "lướt sóng" để kiếm lời.

Tuy nhiên, chia sẻ với VTC News, nhiều chuyên gia bất động sản cảnh báo, câu chuyện giá nhà đất “ăn theo" hạ tầng giao thông vẫn thường xảy ra như cơm bữa và đã để lại nhiều bài học "đắng".

Một ví dụ điển hình là khi xây dựng dự án cầu Nhật Tân, giới đầu cơ đất lùng sục đẩy giá khiến đất khu vực Đông Anh "nóng" bất thường. Nhưng sau khi trải qua nhiều thăng trầm sốt nóng – nguội lạnh – sốt nóng…cuối cùng nhiều khu đất trong khu vực này cách đây chục năm có giá 40-60 triệu đồng/m2 đến nay vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Hay còn nhớ cách đây 3 năm, khi Hà Nội thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng thì bất động sản ở khu vực có các cây cầu dự định đi qua lập tức bị giới đầu cơ đồn thổi dẫn đến giá đất tăng vọt. Khi đó, một lô đất 60m2 nằm tại đường Thạch Cầu (Long Biên, Hà Nội) - nơi dự kiến có cầu Trần Hưng Đạo đi qua - được rao bán với giá 2,7 tỷ đồng.

Nhưng đến nay, theo khảo sát, những lô đất tương đương trong khu vực này cũng chỉ đang rao bán với mức như cũ mà vẫn chưa thể thoát hàng.

Tương tự, thông tin cầu Hồng Hà sẽ được xây dựng, kết nối giao thông đi lại từ Đan Phượng tới Mê Linh cũng khiến giá bất động sản ở hai khu vực này sôi sục. Đất ngoài mặt ngõ to ở Đan Phương lên tới 50 triệu đồng/m2, các dự án tại Mê Linh bị đắp chiếu từ cách đây 10 năm cũng bỗng “hồi sinh”. Tuy nhiên, đến nay, nhiều dự án ở Mê Linh vẫn tiếp tục... nằm đắp chiếu, khi cơn sốt qua đi.

Còn với thông tin cây cầu Tứ Liên, dự kiến được bắc qua sông Đuống và sông Hồng nối từ đường Nghi Tàm, Tây Hồ sang địa bàn xã Đông Hội, huyện Đông Anh, đất ở khu vực Đông Anh lại một lần nữa lên cơn sốt như hồi cầu Nhật Tân chuẩn bị xây dựng. Giới đầu cơ lùng sục khắp làng trên xóm dưới, nhất là tại xã Dục Tú, Đông Hội, Xuân Canh, Mai Lâm (Đông Anh); Long Biên, Cự Khối (Long Biên), nơi được cho là quỹ đất đối ứng cho chủ đầu tư.

Thế nhưng, dự án cầu tạm dừng đột ngột, giá đất ở khu vực này lại trở về đúng với giá trị thực.

Theo các chuyên gia, chuyện dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng nhiều năm nay và cũng có nhiều nhà đầu tư nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm. Tuy nhiên, ngược lại hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi.

Bởi thực tế thời gian chuẩn bị dự án rất lâu, đến khi chính thức thì mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Thực tế cho thấy rất nhiều nhà đầu tư sau mua bị om vốn, thậm chí lỗ lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Đối với giá cả thực tế còn chịu sự tác động của tiện ích, dịch vụ, trong đó có hạ tầng giao thông.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ nắm bắt cơ hội để đón sóng đầu tư là điều tất yếu.

Nhưng chỉ những người có nhu cầu thực và nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải là dài hạn, khi không nắm được thông tin thì người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn.

Nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng, nếu muốn "ăn theo" hạ tầng thì các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai dự án, những yếu tố có thể cộng vào giá, kể cả mức tăng kỳ vọng để biết mức giá đó còn hấp dẫn hay không. Đồng thời căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển kinh tế, đô thị, thị trường bất động sản được hay không rồi mới quyết định xuống tiền.

Bởi không phải bất cứ dự án hạ tầng nào cũng có thể giúp thị trường bất động sản phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng. Nhiều nơi hạ tầng thênh thang nhưng thực tế không phát triển được đô thị do không có tiềm lực để đầu tư.

Mới đây, UBND Hà Nội đã phê duyệt giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng hoàn thiện nút giao Chùa Bộc - Thái Hà.

Dự án theo quy hoạch tại góc 1/4 nút giao, từ Học viện Ngân hàng đến cổng trường Đại học Công đoàn, đã được UBND Hà Nội phê duyệt ngày 28/10/2014 có tổng chiều dài trên 521m, với các hạng mục nền, mặt đường, thoát nước, chiếu sáng, cây xanh, vỉa hè, tổ chức giao thông và các công trình phụ trợ khác. Tổng mức đầu tư trên 535 tỷ đồng, trong đó hơn 470 tỷ đồng là chi phí giải phóng mặt bằng.