Bảng giá đất bằng 60% giá thị trường của TP.HCM có hợp lý?

60% giá thị trường hay sử dụng hệ số K?

Giải thích lý do đưa ra con số 60%, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở NN-MT TP.HCM cho biết việc áp dụng giá đề xuất bảng giá đất bằng khoảng 60% giá khảo sát là phù hợp mục tiêu từng bước tiệm cận thị trường , hỗ trợ kinh tế và giảm ảnh hưởng đến người sử dụng đất. Ngoài ra, tỷ lệ trên cũng tương đương với tỷ lệ bảng giá hiện hành quy định tại Quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM so với giá thị trường , bảng giá đã tác động tích cực đến tăng thu ngân sách nhà nước, công bằng hơn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Việc xây dựng bảng giá đất theo từng vị trí dựa vào các dữ liệu giao dịch thị trường , do đó mức tăng của mỗi tuyến đường không đồng đều. Tỷ lệ tăng tùy theo dữ liệu thu thập phản ánh mức giá thị trường và đảm bảo tương quan giữa các tuyến đường với nhau. Đối với các tuyến đường tương đồng đang đề xuất giá khác nhau, Sở NN-MT TP.HCM sẽ tổ chức thực hiện định giá đất tiếp thu, rà soát điều chỉnh.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM , bảng giá đất bằng 60% giá thị trường của TP.HCM không có cơ sở khoa học trong thẩm định giá nên rất khó để giải trình. Thực chất giá thị trường rất khó xác định và không có biên độ dừng hay còn gọi là vô hạn biên độ tăng/giảm, nên bảng giá áp bằng 60% giá thị trường cũng khó thuyết phục. Tư vấn thẩm định giá muốn xác định giá thị trường thật cho tất cả các loại đất và từng khu vực trên địa bàn TP.HCM là điều rất khó, đòi hỏi thời gian dài. Khi xác định được thì giá các khu khác đã thay đổi.

"Việc tư vấn đi khảo sát rồi đề xuất con số 60% giá thị trường cho bảng giá đất là không phù hợp bởi bảng giá đất còn phải nhân hệ số K. Đây là phương pháp áp dụng trong thực tế mà Chính phủ đã hướng dẫn. Mặt khác, khi áp dụng hệ số K có nghĩa đơn giá gốc (giá cơ sở), nguồn từ thống kê xác suất, thu thập giá đất. Còn khi khảo sát giá thị trường thì không thể nhân hệ số K nữa, vì như vậy giá thực tế sẽ cao thêm gấp 1,5 - 2 lần", TS Thuận giải thích và nói thẳng, không biết căn cứ vào đâu họ đưa ra con số 60% mà không phải là 50% hay 70% so với giá thị trường . Vì vậy, con số này rất khó thuyết phục. 

Ông Thuận đề xuất nên xây dựng bảng giá đất trên giá cơ sở hài hòa mọi mục tiêu rồi nhân với hệ số K đi kèm từng khu vực hay từng thửa đất. Trong tương lai gần khi làm sạch dữ liệu về đất đai thì hệ số K sẽ rất sát với thị trường , tiến tới rút ngắn dần hệ số K = 0. "Hiện tại hệ số K = 45,2 theo như tờ trình Sở NN-MT trình Hội đồng thẩm định giá đất. Định hướng của Bộ NN-MT trả lời cho chất vấn kỳ họp Quốc hội tháng 12.2025 xây dựng đơn giá đất nhân với hệ số K áp dụng từ ngày 1.1.2026 và chỉ đạo của Tổng Bí thư về xây dựng giá đất cũng lấy giá cơ sở và nhân hệ số K. Các địa phương trong đó có TP.HCM phải tuân thủ phương thức và cách thức sử dụng hệ số K trong xây dựng bảng giá đất . Điều này là rất quan trọng", TS Phạm Viết Thuận nói.

60% là ngưỡng tránh gây sốc thị trường ?

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá VN, lại cho rằng việc xây dựng bảng giá đất tiếp cận mặt bằng giá giao dịch phổ biến trên thị trường trong điều kiện thực tế ở nước ta hiện nay cần một quá trình từ 3 - 5 năm. Do vậy nếu mức giá trong bảng giá đất tại TP áp dụng vào ngày 1.1.2026 bằng 60% giá giao dịch phổ biến trên thị trường là phù hợp tránh được những biến động gây bất lợi cho phát triển kinh tế tại địa phương cũng như gây bất ổn xã hội. "Quốc hội đã ra nghị quyết miễn giảm tiền sử dụng đất cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó đất trong hạn mức chỉ phải đóng 30% so với giá đất trong bảng giá đất và 50% đối với đất ngoài hạn mức. Như vậy, tiền sử dụng đất của người dân sẽ dễ thở hơn rất nhiều so với quy định hiện hành", ông Phượng dẫn chứng.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cũng cho rằng nếu bảng giá đất ngay lập tức nâng lên 80 - 100% giá thị trường , chi phí của doanh nghiệp và người dân sẽ tăng vọt. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản… đều phụ thuộc vào bảng giá đất . Một mức tăng quá mạnh sẽ kéo giá nhà đội lên, tác động tiêu cực đến thị trường vốn đang mong manh. Vì vậy, mức 60% được xem là "điểm giữa an toàn", việc điều chỉnh tăng giá đất cần có lộ trình để tránh gây sốc cho người dân, doanh nghiệp và thị trường .

Theo các chuyên gia, đề xuất bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường giúp tránh gây sốc chi phí cho người dân và doanh nghiệp , hạn chế tác động dây chuyền lên giá nhà và phù hợp với khả năng chi trả trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, tỷ lệ này vẫn chưa thực sự "tiệm cận thị trường " như tinh thần của luật Đất đai 2024. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng có thể tiếp tục vướng nếu giá quy định thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế. Vì vậy, 60% chỉ nên xem là bước đi khởi đầu. TP.HCM cần cập nhật dữ liệu và điều chỉnh bảng giá thường xuyên, từng bước nâng lên gần giá thị trường để bảo đảm công bằng và minh bạch cho cả người dân lẫn doanh nghiệp .

Dù vậy ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cảnh báo theo dự thảo, mức tăng giá đất nông nghiệp tại TP.HCM rất cao so với giá đất trong Quyết định 79/2024. Như khu vực 1 là địa bàn TP.HCM cũ có thể lên đến 70 - 78% so với giá đất ở thửa đất. Khu vực 2 địa bàn tỉnh Bình Dương cũ bằng khoảng 54% và khu vực 3 địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng tàu khoảng 11 - 12% so với giá đất ở cùng thửa. Theo quy định của pháp luật, đến năm 2030 thuế sử dụng đất nông nghiệp người dân không phải đóng, nhưng giả định đến đầu năm 2031 không miễn thuế đất nông nghiệp nữa là rất nặng gánh. Do vậy thay vì tăng giá đất nông nghiệp như dự thảo, TP nên giữ nguyên như Quyết định 79/2024 để lường trước tình huống thuế đất nông nghiệp sẽ thu vào đầu năm 2031.