Kiến nghị sửa quy định "thời điểm xác định giá đất" để gỡ vướng cho dự án BT

Ách tắc do “thời điểm định giá đất ”

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế – Tài chính của Quốc hội và các bộ ngành, đề nghị sửa đổi khoản 5 Điều 5 của dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo HoREA, đối với các hợp đồng BT, thời điểm xác định giá đất thanh toán cho nhà đầu tư cần là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm hoàn thành bàn giao công trình, áp dụng cho các dự án ký trước ngày 1/1/2021 và đã được kiểm toán theo quy định.

Tuy nhiên, trong dự thảo hiện hành, thời điểm xác định giá đất lại được đề xuất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu quá trình giao đất bị kéo dài, nhà đầu tư sẽ được bù thêm một khoản lãi tính theo mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại nhà nước. Thời gian tính lãi bắt đầu từ khi nghiệm thu công trình đến khi có quyết định giao hoặc cho thuê đất.

Song song với đó, HoREA cũng đề xuất sửa đổi một số điểm tại dự thảo sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15 về cơ chế đặc thù phát triển TP HCM, đặc biệt tại khoản 7 Điều 6 liên quan tới giao đất, cho thuê đất và thanh toán hợp đồng BT.

HoREA kiến nghị bổ sung quy định: Nếu chưa giao hoặc cho thuê đất theo hợp đồng BT, UBND TP HCM phải thực hiện giao đất, cho thuê đất trên cơ sở giá trị khối lượng nghiệm thu công trình đã được kiểm toán. Giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán phải tuân thủ pháp luật về đầu tư theo phương thức PPP.

Xác định đúng giá đất là mấu chốt đảm bảo công bằng, minh bạch

Đáng chú ý, hiệp hội đề xuất thêm một nguyên tắc then chốt: thời điểm xác định giá đất phải là thời điểm ký hợp đồng hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn tất bàn giao công trình, đối với các hợp đồng BT ký trước 1/1/2021 và đã kiểm toán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh xác định đúng giá trị công trình BT và thời điểm xác định giá đất là yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo công bằng, minh bạch.

Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư đã hoàn tất dự án, bàn giao công trình nhiều năm nhưng TP HCM vẫn chưa giao đất thanh toán. Nếu lấy thời điểm giao đất muộn làm mốc tính tiền sử dụng đất thì giá đất có thể chênh lệch rất lớn so với thời điểm ký kết, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Do đó, HoREA cho rằng cần quy định rõ thời điểm định giá đất phải là thời điểm ký hợp đồng hoặc thời điểm bàn giao công trình BT (đối với hợp đồng trước 1/1/2021). Giá trị công trình BT phải được kiểm toán đầy đủ, làm cơ sở thanh toán quỹ đất.

Ông Châu dẫn chứng: tháng 4/2025, khi việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm gặp vướng mắc kéo dài, Chính phủ đã phải ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP để xử lý tình huống.