Hàng trăm dự án “kẹt cứng” vì câu chuyện “con gà, quả trứng”

Gần như tất cả dự án đầu tư sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng mắc về khái niệm "chủ đầu tư" hay "nhà đầu tư".

"Nhà đầu tư" hay "chủ đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 08/2018, đã có 170 dự án được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ lệ 25,9% là dự án đã có sổ đỏ "đất ở" (thực chất hầu hết đều là các dự án có quỹ đất hỗn hợp, trước đây đã được Ủy ban nhân dân thành phố cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũ); đối với 126 dự án còn lại, chiếm tỷ lệ 74,1% có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Theo lý giải của Sở Xây dựng Tp.HCM, ách tắc trong thủ tục "lựa chọn chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại bằng hình thức "chỉ định chủ đầu tư" là do Luật Nhà ở yêu cầu phải có "quyền sử dụng đất ở" (100% đất ở).

Tuy nhiên, trên thực tế, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm thuộc Nhà nước quản lý.

Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM lại cho rằng, vướng mắc hiện nay không phải là khái niệm "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây dựng mà là khái niệm về "Nhà đầu tư" và "Chủ đầu tư". 

Bởi trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì sau khi được UBND thành phố công nhận là chủ đầu tư thì sẽ triển khai bước tiếp theo là trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Tuy nhiên, theo quyết định chủ trương thì doanh nghiệp là "nhà đầu tư" chứ không phải là "chủ đầu tư", vì vậy doanh nghiệp sẽ không hoàn thiện được hồ sơ xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Tài nguyên Môi trường cũng viện dẫn Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định: "Sau khi được lựa chọn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư trình UBND cấp tỉnh xem xét quyết định chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định chấp thuận đầu tư thực hiện dự án theo quy định".

Như vậy, nếu thành phần hồ sơ văn bản chấp thuận đầu tư trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu "Quyết định chấp thuận đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện sau thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thủ tục chấp thuận đầu tư. 

Trong khi đó, việc thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư chỉ được thực hiện sau khi nhà đầu tư được công nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp và được công nhận chủ đầu tư dự án.

Nhận định chung về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM(HoREA) cho rằng, nguyên nhân ách tắc bao gồm cả 2 vấn đề mà Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên Môi trường nêu. Cụ thể, tất cả các doanh nghiệp bất động sản hiện đều bị cả hai vướng mắc: vướng mắc "quyền sử dụng đất ở hợp pháp"; và vướng mắc về "nhà đầu tư, chủ đầu tư".

"Tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "nhà đầu tư" lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. 

Do vậy, không làm được thủ tục công nhận "chủ đầu tư" dự án", HoREA nhận định và cho rằng quy định phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND xem xét giải quyết vướng mắc về quy định doanh nghiệp phải có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp chế Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhận định, gần như tất cả dự án đầu tư sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời gian qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giải thích cụ thể, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch đô thị quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư". Luật Đầu tư tại điều 33 thì chỉ quy định về nhà đầu tư, hoặc tổ chức hoặc cá nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu tư thì chỉ có "Nhà đầu tư thực hiện dự án".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc nhất quyết không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của "Nhà đầu tư" mà yêu cầu phải là hồ sơ của "Chủ đầu tư". Mà theo quy trình thì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500 không thể lập dự án đầu tư và được công nhận là "Chủ đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", dẫn đến xung đột pháp luật, thể hiện sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và ngay cả trong các quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

"Theo quy định pháp luật, khái niệm "nhà đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm khái niệm "chủ đầu tư". Quy định "Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư" của Luật Quy hoạch đô thị không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Hiệp hội cho rằng, cả "chủ đầu tư dự án" hoặc "nhà đầu tư thực hiện dự án" hoặc "người sử dụng đất" đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", ông Châu nói.

Ông Châu cũng cho rằng, Luật Quy hoạch đô thị cũng xung đột với cả Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị, vì phải có "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt" thì mới có cơ sở để "lập dự án đầu tư xây dựng", mà "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt" và "dự án đầu tư xây dựng" lại là cơ sở để được công nhận "chủ đầu tư" dự án và được cấp "giấy phép xây dựng".

"Do cách hiểu máy móc đó mà hiện gần như tất cả dự án đầu tư sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" đều bị tắc vì cơ quan chuyên môn không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của "nhà đầu tư" mà yêu cầu phải có hồ sơ của "chủ đầu tư". Trong khi đó, nếu không có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì không có cơ sở để lập dự án đầu tư và công nhận chủ đầu tư", ông Châu cho biết thêm.