'Hét' giá đất rồi bỏ cọc: Hội chứng và hệ lụy

Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh (Công ty Bình Minh) “bỏ cọc” đấu giá đất tại Thủ Thiêm sau Tân Hoàng Minh là doanh nghiệp mới thành lập 3 tháng. Theo Cổng thông tin Quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, Công ty Bình Minh vừa được thành lập ngày 24/9/2021, trụ sở tại tòa nhà số 151 phố Yên Phụ, phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, Hà Nội. Khi mới thành lập, Công ty Bình Minh có quy mô vốn điều lệ 100 tỷ đồng và đến ngày 3/12/2021 - một tuần trước phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, công ty này tăng gấp đôi vốn điều lệ, lên mức 200 tỷ đồng.

Trao đổi với PV Tiền Phong ngày 10/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng vừa báo cáo Thủ tướng về tác động kết quả đấu giá đất cao bất thường đến thị trường BĐS. Theo đó, một số ít trường hợp có kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và cũng có tác động đến thị trường BĐS khu vực. Điển hình với trường hợp đấu giá đất tại Thủ Thiêm (TPHCM) cho thấy, kết quả trúng đấu giá của 4 lô đất đã có phần tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường BĐS của khu vực Thủ Thiêm.

“Hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức”, Thứ trưởng Sinh nói.

Đấu giá cao kỷ lục nhưng nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá đất tại Thủ Thiêm dần bỏ cọc

Thứ trưởng Sinh cho biết thêm, việc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm đang bộc lộ nhiều vấn đề rủi ro tiềm ẩn. Đơn cử: có cả doanh nghiệp vừa mới thành lập được 3 tháng với vốn điều lệ chỉ vài trăm tỷ đồng nhưng cũng "nhảy" vào đấu giá đất với giá trị lên đến mấy nghìn tỷ. “Không hiểu họ lấy tiền đâu ra để trả. Thị trường bị làm loạn lên từ 4 doanh nghiệp tham gia đấu giá này”, Thứ trưởng Sinh nói.

Thứ trưởng Sinh cũng cho biết thêm, hiện tại, mới chỉ 2 doanh nghiệp xin bỏ cọc còn 2 doanh nghiệp trúng đấu giá chưa nộp tiền chắc chắn sẽ bỏ cọc tiếp. “Ngay sau việc đấu giá này được thực hiện, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái siết chặt vay vốn và huy động trái phiếu. Cũng vì không có thực lực, nên ngay lập tức, doanh nghiệp không có khả năng trả tiền đất trúng đấu giá”, Thứ trưởng Sinh cho hay.

Để ngăn chặn tình trạng đấu giá “ảo” xảy ra trong tương lai, Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh: Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng giao các bộ TNMT, Tư pháp, Tài chính tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật về đấu giá đất, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đấu giá, trục lợi trong đấu giá đất. Đồng thời kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền đấu giá đất để đảm bảo an toàn tín dụng.

Tới đây, cần bổ sung quy định về số tiền tổ chức, cá nhân phải đặt trước khi tham gia đấu giá và số tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng khi trúng đấu giá, đồng thời quy định rõ thời hạn tổ chức, cá nhân trúng đấu giá phải nộp đủ số tiền trúng đấu giá để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, "thổi giá" đất.

Phải lọc DN không có năng lực tài chính tham gia đấu giá

Luật sư Nguyễn Văn Đang (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, phiên đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua được Sở Tư pháp TPHCM tổ chức đấu giá theo phương thức đưa ra giá khởi điểm thấp nhất nên trong trường hợp này không có quy định về mức giá cao tối đa.

Bàn về cơ chế nào kiểm soát năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, Luật sư Đang cho rằng, Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định ràng buộc người tham gia đấu giá phải nộp kèm các tài liệu chứng minh năng lực tài chính, khả năng được cấp tín dụng từ ngân hàng. Đây là lỗ hổng cần phải khắc phục trong thời gian tới.

Cụ thể, cần thiết có quy định người tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng được cấp tín dụng từ ngân hàng tối thiểu bằng với giá khởi điểm của tài sản được đưa ra. Bên cạnh đó, tổ chức cá nhân tham gia đấu thầu phải chứng minh khả năng tài chính và khả năng thực hiện dự án nếu trúng đấu giá, phù hợp quy hoạch tại vị trí có quyền sử dụng đất bán đấu giá. Có như vậy mới phù hợp với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai 2013.

Để lấp lỗ hổng đó nên sửa Luật Đấu giá tài sản 2016 về nghĩa vụ chứng minh năng lực tài chính để tham gia đấu giá và năng lực thực hiện dự án sau khi trúng đấu giá của người đăng ký tham gia đấu giá.

Nếu chưa thể sửa luật kịp thì có thể căn cứ điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai 2013 yêu cầu người đăng ký tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực thực hiện dự án nếu trúng đấu giá. Điều này sẽ tránh trường hợp doanh nghiệp không có năng lực vẫn tham gia đấu giá, bỏ giá ở mức rất cao, dẫn tới khả năng trục lợi từ việc tăng nóng giá đất tại nhiều vị trí có dự án BĐS, làm méo mó thị trường.