Hết sốt, bất động sản sẽ giảm về mức giá nào?

Thực tế, sau giai đoạn sốt đất bắt đầu từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá một số phân khúc bất động sản đã tăng phi mã. Cụ thể, đất nền ở một số điểm nóng như Bắc Ninh, Bắc Giang, Lâm Đồng… đã tăng gấp đôi, gấp ba, thậm chí có nơi gấp bốn lần.

Tuy nhiên, bắt đầu từ quý 2/2022, đà tăng giá bất động sản đã chững lại và bước vào giai đoạn đi xuống. Những tháng cuối năm 2022, thị trường xuất hiện tình trạng giảm giá 10-40% ở phân khúc đầu cơ như đất nền. Hay một số chủ đầu tư có đưa ra nhiều chương trình ưu đãi hấp dẫn, chiết khấu lên đến 30-50% nếu thanh toán sớm. Lúc này, nhiều người đặt ra vấn đề cần đưa bất động sản về giá trị thực. Vậy thế nào là giá bất động sản thực và tình trạng giảm giá thời gian qua đã đưa giá bất động sản về giá thực hay chưa?

Đưa ra quan điểm, ý kiến về giá thực của bất động sản, nhiều người quan tâm tới bất động sản đã bày tỏ những quan điểm riêng.

Anh Minh Đức đưa ra góc nhìn về bất động sản thực rằng: “Một, giá trị thực của bất động sản trước tiên là giá mà người bán, người mua đều cảm thấy hài lòng về mức giá để hai bên đi đến quyết định giao dịch, ở phạm vi giao dịch là hai người họ đều hiểu lý do mà bất động sản đó trong thời điểm họ mua và bán lại có giá đó và họ chấp nhận mua để đạt mục đích của họ. Có người chào bán thực, người mua thực, giao dịch trọn vẹn tự nguyện thực.

Hai, người cần bán bất động sản sau khi tính toán tất cả các tiêu chí, kỳ vọng của họ dựa theo nhu cầu thực tế và nguồn cung thực tế. Mức giá ổn định trong khoảng (A-B) nào đó, tần suất giao dịch tỷ lệ thuận đều ổn định theo lượng dân và sự phát triển, đô thị hoá tại khu vực đó biên độ và tần suất được tham chiếu thêm chỉ số đầu vào cùng với định hướng phát triển, nội lực phát triển, khả năng thu hút ngoại lực… đó là một phần “thực” nữa của giá trị thực.

Điều thứ 3 đó là sức khoẻ tài chính của các thành phần tham gia mua và bán bất động sản. Vốn chủ thể càng thực, tình hình kinh tế vĩ mô tầm quốc tế và trong nước càng ổn định thì độ bền giá “thực” càng cao”.

Còn theo anh Trần Bằng - một nhà đầu tư bất động sản cho rằng, giá trị thực của bất động sản là không có đầu cơ, không đội giá, bơm giá. Đất có thể tính lợi từ việc làm ra của cải vật chất từ chính loại đất đó mang lại. Chẳng hạn như đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản phải thu nhập được tính bằng tiền, hay đất trồng cây gì, con gì mang lại lợi tức. Hoặc đất ở vị trí đắc địa có thể kinh doanh nhà hàng, cho thuê mặt bằng, xây nhà xưởng, nhà kho… Tất cả đều có thể ước tính giá trị mà vị trí đất đó mang lại.

Một nhà đầu tư khác cho rằng, giá trị thực của bất động sản là giá trị mà nó đem lại cho người sở hữu ở tại thời điểm hiện tại, giá trị thực của bất động sản còn tùy thuộc vào người sử dụng nó.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho rằng: “Giá trị thực của bất động sản phụ thuộc 2 yếu tố, một là phụ thuộc vào những yếu tố tạo giá trị bất động sản. Hai nữa là phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của từng phân khúc bất động sản và so sánh tương quan với tài sản khác. Mỗi bất động sản có tỷ suất lợi nhuận riêng. Ví dụ, tỷ suất lợi nhuận của bất động sản nhà phố có lúc 7%, có lúc 5%, 3%, tùy theo thời điểm, tùy theo lãi suất. Một căn nhà cho thuê 100 triệu mỗi tháng, với tỷ suất lợi nhuận chấp nhận là 5% thì giá trị căn nhà tương đương 100 triệu chia 3%, nhân với 12 tháng, tương đương với giá 24 tỷ đồng. Cao hơn mức giá đó thì có nghĩa bất động sản đó giá đang cao”.

Vậy, sau đà giảm giá thời gian qua, bất động sản đã quay lại giá trị thực hay chưa? Chia sẻ về vấn đề này, ông Quang cho rằng, việc giảm giá 20-30% so với mức tăng gấp đôi, gấp ba trước đó thì bất động sản cũng chưa thể đưa về đúng giá trị thực.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, mức giảm của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thời gian qua hay các chủ đầu tư chiết khấu 30-50% chỉ mang tính nhất thời ở một số doanh nghiệp chứ không phải đại diện cho toàn bộ thị trường nên mức giá giảm hiện nay này vẫn chưa là gì so với việc tăng giá quá nóng của bất động sản thời gian vừa qua.

Theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, để xác định bất động sản đó đã trở về giá trị thực hay chưa phải dựa theo quan hệ cung cầu, dựa trên mặt bằng thu nhập của người dân để đưa ra mức giá nào là hợp lý.

“Tôi cho rằng, sắp tới, chúng ta phải tính toán xem xét cụ thể về giá trị thực tế của thị trường. Chúng ta hướng đến việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá theo thị trường. Đây là chủ trương đúng đắn, mang tầm nhìn dài hạn của Nhà nước nhưng rõ ràng việc thực hiện ra sao cũng là câu chuyện đáng bàn. Cần lường trước là với mức giá theo thị trường, giá đất đền bù chắc chắn phải cao lên bởi đó là mong muốn, kỳ vọng của người dân. Điều này đồng nghĩa chi phí tính toán giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng lên rất cao, dẫn đến giá nhà ở cũng sẽ tăng theo.

Tôi hy vọng, trải qua những sóng gió lần này, thị trường sẽ phải cơ cấu lại một số phân khúc có giá quá cao. Trong thời gian sắp tới, giá bất động sản sẽ có điều chỉnh, mặt bằng giá có thể có mức giảm nhất định tuỳ theo diễn biến của thị trường song đó chưa hẳn là mức giá trị thực tế”, ông Thịnh chia sẻ.