Hết thời tiền rẻ và chịu dư âm Covid, thị trường cho thuê văn phòng lớn nhất thế giới ngày càng nhiều tòa nhà "xác sống"

Thời hoàng kim đã qua

Trong giai đoạn thị trường bất động sản tăng trưởng dưới tác động của lãi suất thấp lịch sử và dòng tiền rẻ, Doug Harmon và nhóm của ông đã tham gia vào một số thương vụ giao dịch kỉ lục của một số tòa nhà văn phòng danh giá ở khu đất vàng ở Manhattan.

Nhưng điều đó đã không còn nữa. Ngày nay, Harmon, chủ tịch bộ phận thị trường vốn của công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, dành phần lớn thời gian của mình để thực hiện “phân loại”, theo cách nói của ông.

New York, thị trường văn phòng lớn nhất thế giới gần đây đã phải chịu tác động từ sự ra đi các nhà đầu tư lớn từ Trung Quốc, xu hướng gia tăng của mô hình làm việc từ xa trong thời đại Covid-19 và sự sụp đổ kinh tế từ cuộc xung đột Nga-Ukraine.

Những dấu hiệu căng thẳng mới đã xuất hiện trong tuần này. Blackstone, công ty quản lý vốn tư nhân, nói với các nhà đầu tư rằng họ sẽ hạn chế nhà đầu tư rút tiền từ quỹ bất động sản thương mại trị giá 125 tỷ đô la.

Trong khi đó Meta, công ty mẹ của Facebook, sẽ từ bỏ việc thuê khoảng 250.000 feet vuông tại khu phát triển Hudson Yards mới để cắt giảm chi phí.

Meta và các công ty công nghệ khác là một trong những khách hàng lớn cuối cùng của thị trường văn phòng thời kỳ đại dịch ở Manhattan.

Đã có nhiều dự báo về sự sụp đổ của khu vực văn phòng kể từ khi đại dịch bùng phát, điều này đã thúc đẩy xu hướng làm việc từ xa và do đó làm giảm nhu cầu về không gian làm việc.

Giờ đây, ngày càng có nhiều lo ngại rằng việc lãi suất tăng mạnh sẽ tiếp tục gây áp lực tài chính lên nhiều chủ sở hữu và dẫn đến một sự thay đổi lớn trên thị trường. “Nhiều người có chung cảm giác rằng mọi thứ đã đạt đến giới hạn”, Harmon nói.

Thị trường đang xuất hiện ngày càng nhiều các trường hợp vỡ nợ, các tòa nhà văn phòng được chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác. Trong khi đó, nhiều người tin rằng sẽ chuẩn bị có một đợt bán tháo với mức giá chiết khấu lớn, có thể là trong quý đầu tiên của năm tới.

Những tòa nhà "zombie"

Theo Kastle Systems, công ty an ninh văn phòng, tỷ lệ lấp đầy trung bình vào các ngày trong tuần tại các văn phòng ở Thành phố New York vẫn ở mức dưới 50%.

Bob Knakal, chủ tịch bộ phận bán hàng đầu tư tại JLL, nhận thấy ngày càng có nhiều tòa nhà văn phòng "zombie" - văn phòng không người ở Manhattan và không có tương lai rõ ràng.

Một phân tích của các giáo sư tại Đại học Columbia và Đại học New York đã ước tính rằng tổng giá trị của các tòa nhà văn phòng ở Mỹ có thể giảm khoảng 500 tỷ đô la - hơn một phần tư - vào năm 2029.

Manus Clancy, một nhà phân tích tại Trepp, chuyên giám sát các tài sản thương mại được đảm bảo bằng thế chấp, đã so sánh tình hình hiện tại với tình cảnh của các trung tâm mua sắm truyền thống phải đối mặt cách đây 5 năm khi triển vọng xấu đi. Nhiều người cuối cùng rơi vào tình trạng phá sản.

Hồi tháng 7, RXR và Blackstone đã bán khu văn phòng ở địa chỉ 1330 Sixth Avenue với giá 325 triệu đô la, giảm từ con số 400 triệu đô la mà RXR đã trả vào năm 2010.

Năm 2014, Oxford Properties, một công ty đầu tư của Canada, đã trả 575 triệu đô la để giành chiến thắng trong cuộc đấu thầu để giành quyền mua khu văn phòng tại 450 Park Avenue, một toà nhà 33 tầng.

Khu này đã được bán bởi một chủ sở hữu tiếp theo vào tháng tư với giá thấp hơn - 440 triệu USD. “Hiện tại đáng giá bao nhiêu?” một nhà môi giới hỏi. “Ít hơn 440 triệu đô la.”