Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Gỡ vướng nút thắt trong công tác định giá đất

Đây là nội dung văn bản kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) được gửi đến Phó Thủ tướng Chính phủ cùng Bộ trưởng một số bộ, ngành và UBND cấp tỉnh...

S uất vốn đầu tư chỉ là "một trong những cơ sở tham khảo ”

Công văn của Hiệp hội chỉ rõ, mặc dù Chính phủ đã ban hành các nghị định quan trọng về giá đất như Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá tại các dự án khu đô thị đã phát sinh một số vướng mắc lớn liên quan đến việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư. Trong đó, việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các doanh nghiệp.

Cụ thể, theo quy định, giá trị quyền sử dụng đất được tính bằng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển, trong đó, chi phí đầu tư xây dựng là một cấu phần cốt lõi. Để xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng, các chủ đầu tư thường cung cấp hồ sơ dự toán xây dựng đã được đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra theo quy định.

Tuy nhiên, Hội đồng thẩm định giá đất tại nhiều địa phương lại loại bỏ những dự toán này, chỉ căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố, bỏ qua thứ tự ưu tiên trong việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng được quy định trong Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất. Hơn nữa, suất vốn đầu tư này được công bố định kỳ, không điều chỉnh kịp thời theo biến động liên tục của nguyên nhiên vật liệu và các chi phí thực tế.

Lý giải cách làm trên, một số Sở Nông nghiệp và Môi trường cho rằng dự toán đã được thẩm tra độc lập không đủ điều kiện vì có các hạng mục, vật liệu, cây trồng… không có trong bảng giá do Liên Sở Xây dựng - Tài chính công bố.

Cũng tại Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20/6/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản. Điều 9 xác định tổng chi phí phát triển: “Là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến để thực hiện việc đầu tư phát triển bất động sản nhằm đạt được mục đích sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất theo các nguyên tắc định giá. Tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận nhà đầu tư và chi phí khác có liên quan”.

Mặt khác, Quyết định số 409/QĐ-BXD ngày 11/4/2025 của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, suất vốn đầu tư chỉ là "một trong những cơ sở tham khảo, sử dụng vào việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án".

Thêm nữa, suất vốn đầu tư xây dựng bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, một số khoản mục chi phí khác theo quy định và thuế GTGT.

Suất vốn đầu tư xây dựng chưa bao gồm các chi phí dự phòng và chi phí thực hiện một số loại công việc theo yêu cầu riêng của dự án như chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; lãi vay trong thời gian xây dựng, vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh). Bên cạnh đó còn một số chi phí có tính chất riêng biệt theo từng dự án như đánh giá tác động môi trường, đăng kiểm chất lượng, chi phí kiểm định chất lượng công trình.

“Việc một số địa phương áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố (vốn chỉ là cơ sở ưu tiên cuối cùng) đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án. Điều này đã không phản ánh đúng, đủ các chi phí đầu tư xây dựng theo quy định, hồ sơ dự toán đã thẩm tra độc lập, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp”, báo cáo của VNREA nêu.

Gỡ bỏ kịp thời các khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất

Trước những khó khăn vướng mắc nêu trên, VNREA đã kiến nghị Chính phủ, các Bộ ngành đưa ra giải pháp kịp thời.

Theo đó, VNREA đề xuất Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành văn bản trả lời, hướng dẫn địa phương thực hiện đồng bộ trong công tác xác định giá đất.

Đối với Bộ Xây dựng, VNREA đề xuất ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất về tiêu chí công nhận dự toán thẩm tra độc lập, đảm bảo điều kiện để tính tổng chi phí khi xác định giá đất. Đồng thời, Bộ Xây dựng cần ban hành văn bản rõ giới hạn, phạm vi áp dụng suất vốn đầu tư công bố, tránh tình trạng áp dụng tràn lan, không phù hợp với thực tế đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, VNREA đề xuất Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn cụ thể cách xử lý đối với vật tư, vật liệu, cây trồng, có trong công bố giá. Ưu tiên áp dụng phương pháp định giá theo thị trường theo quy định tại Thông tư 11/2021/TT-BXD và Thông tư 14/2023/TT-BXD.

Đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh VNREA đề xuất ban hành công bố đơn giá nguyên nhiên vật liệu theo quy định định kỳ. Trong trường hợp biến động giá lớn, UBND cấp tỉnh cần kịp thời công bố hệ số điều chỉnh hoặc bảng giá mới.

Mục tiêu chung của các đề xuất này là gỡ bỏ kịp thời các khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất, bổ sung các quy định còn thiếu, giúp các địa phương, doanh nghiệp áp dụng đúng pháp luật, làm minh bạch hóa thủ tục đầu tư, từ đó góp phần giải phóng nguồn lực đất đai và phát triển kinh tế xã hội.