Hiệp hội BĐS TPHCM: Quy trình thực hiện dự án BĐS còn 5 bước, doanh nghiệp vẫn bị ‘chôn vốn’ quá lâu

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết Hiệp hội vừa nhận được Văn bản số 2837/VP-ĐT ngày 08/04/2020 của Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh truyền đạt ý kiến của Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Theo đó, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về cơ bản thống nhất với đề xuất của Sở Xây dựng tại Công văn số 2363/SXD-PTĐT ngày 06 tháng 3 năm 2020 về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Quy trình này gồm 5 bước như sau:

Bước 1: Thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư".

Bước 2: Thực hiện thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Bước 3: Thực hiện thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Bước 5: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5-7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, móng, mới hội đủ điều kiện huy động vốn, như: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường; Phải ký quỹ từ 1-3% tổng vốn đầu tư; Chi phí xây lắp các công trình của dự án; Chi phí vốn, lãi vay; Chi phí bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; Chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án…

Thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở thương mại cho thấy, thực hiện quy trình thủ tục xác định giá đất (Sở Tài nguyên Môi trường), thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất (Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố) trên thực tế mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Trong những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng 02 năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ 03 năm trở lên.

Nếu tại Bước 4, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư; dự án vẫn chưa được thẩm định thiết kế; chưa được cấp Giấy phép xây dựng; chưa được triển khai thi công, thì không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới Luật.

Nếu phải nộp tiền sử dụng đất tại Bước 4, doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5-7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Nếu đến Bước 6, doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư, mới được thẩm định thiết kế, cấp Giấy phép xây dựng và mới được thi công xây dựng các công trình của dự án (Thời gian thi công mất 2-3 năm mới đủ điều kiện huy động vốn). Quy định này cũng không phù hợp với các quy định của Luật Xây dựng và cũng không đúng với thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Do quy trình thủ tục hành chính thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở có vai trò cực kỳ quan trọng, vừa phải đảm bảo tuân thủ và chấp hành pháp luật, vừa phải thể hiện đầy đủ tinh thần cải cách hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, nên Hiệp hội đã có nhiều văn bản khẩn thiết đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét để hoàn thiện quy trình 05 bước.