HoREA góp ý về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

HoREA góp ý về Dự thảo Nghị định liên quan Luật Đấu thầu

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc xin góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của "dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất" (dự thảo Nghị định").

Theo đó, Hiệp hội đề xuất đổi tên của dự thảo Nghị định thành "Nghị định quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất". Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung điểm e khoản 1 Điều 1"dự thảo Nghị định" để quy định chi tiết Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định về "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất", chứ không chỉ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đấu thầu 2023 như đang thể hiện tại "dự thảo Nghị định".

Theo nội dung văn bản, HoREA còn xuất sửa đổi, bổ sung nhiều điều khoản trong Nghị định để phù hợp hơn với việc lựa chọn nhà đầu tư, đấu thầu dự án.

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội rất hoan nghênh Điều 33 "dự thảo Nghị định" về việc "sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư" có mục đích nhằm tháo gỡ vướng mắc về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị cho các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại trên phạm vi cả nước.

Tuy nhiên, Hiệp hội xin được góp ý sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 33 "dự thảo Nghị định" đã đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Cụ thể:

Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc điều chỉnh theo quy hoạch chung thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung" do nội dung quy định này vẫn chưa thật sát với thực tiễn và có thể gây khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi, như sau:

Hiệp hội nhận thấy, điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định "đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)" là đúng và cần thiết đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện "đấu giá quyền sử dụng đất" hoặc "đấu thầu dự án có sử dụng đất" (mà có yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết 1/500) thì trước đó phải phê duyệt "quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500".

Hoặc, trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất (mà có yêu cầu phải có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, bởi lẽ Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định đấu thầu đối với thửa đất, khu đất có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu) là căn cứ để ban hành "quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư" trước khi tổ chức "đấu giá quyền sử dụng đất" hoặc "đấu thầu dự án có sử dụng đất" theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư 2020.

Đồng thời, Hiệp hội cho rằng điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định "đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)" chỉ không phù hợp đối với trường hợp thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với "nhà đầu tư có quyền sử dụng đất" theo quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020.

Tất cả các dự án nhà ở xã hội mà nhà đầu tư đã tự tạo lập quỹ đất và nhiều dự án nhà ở thương mại đã "bị vướng" quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP nên không thể thực hiện được thủ tục đầu tiên là "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư". Mà không thực hiện được thủ tục này thì không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo như không thể xin trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, không thể đề nghị được giao, thuê đất, không thể đề nghị thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định dự án đầu tư…

Chính vì thế, Quốc hội đã phải ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 "về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM", trong đó đã quy định cơ chế tháo gỡ vướng mắc về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị cho các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.

Qua đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 33 "dự thảo Nghị định" đã đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP như sau: Nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị trong các trường hợp sau đây:

Nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu đối với trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung đối với trường hợp thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.