Hồ sơ khai lại thuế chuyển nhượng BĐS tăng lên 2-5 lần, dân lúng túng, làm thế nào cho “thấu tình, thuận lý”?

Hơn 60.000 hồ sơ thuế phải khai lại

Theo Bộ này, trong thời gian vừa qua có một số phản ánh ở một số nơi cán bộ thuế gây khó khăn, nhũng nhiễu cho người dân, doanh nghiệp. Vì vậy, Bộ trưởng Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo Tổng cục Thuế khẩn trương tham mưu giải pháp để xác định sát giá thị trường bất động sản nhằm tránh thất thu thuế.

Bên cạnh đó, Bộ trưởng cũng yêu cầu Tổng cục Thuế tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm hành vi vi phạm của công chức. Hằng quý có báo cáo đánh giá kết quả công tác chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; kết quả thanh tra các hồ sơ người nộp thuế khai bổ sung nhưng không thay đổi giá chuyển nhượng.

Theo Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Cao Anh Tuấn, trong giai đoạn 1/1/2021 đến 15/1/2022, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh chống thất thu với 233.983 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng bất động sản qua đó tăng thu hơn 500 tỷ đồng và chỉ tính riêng giai đoạn 1/1/2022 đến 31/3/2022, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện đấu tranh với 60.289 hồ sơ, số thu tăng hơn 326 tỷ đồng.

Cụ thể, tại TP. Hà Nội năm 2021 tăng 550 tỷ đồng so với năm 2020, tỷ lệ tăng 24% trong khi lượng hồ sơ tăng 11,7%. Tại Tp.HCM năm 2021 tăng 20% với năm 2020, 3 tháng đầu năm 2022 tăng 57,11% so với cùng kỳ. Cá biệt qua đấu tranh tại một số địa phương, các tổ chức cá nhân đã kê khai giá chuyển nhượng bất động sản tăng từ 2-5 lần so với giá kê khai ban đầu.

Thực tế, việc siết 2 giá trong kê khai chuyển nhượng BĐS đang dẫn tới việc hồ sơ chuyển nhượng BĐS ùn ứ trong khi xác định giá thị trường để tính thuế khá mông lung.

Việc các chi cục thuế tại Tp.HCM siết tình trạng mua bán nhà đất "hai giá" là cần làm để tránh thất thu thuế nhà nước và đã mang lại kết quả tốt khi tiền thuế thu thêm rất lớn. Tuy nhiên, việc kê khai lại giá tính thuế trong chuyển nhượng bất động sản đã phát sinh nhiều vấn đề.

Mới đây, ngành thuế ở Long An đang trả lại hàng trăm hồ sơ nộp thuế chuyển nhượng BĐSvì cho rằng giá kê khai thấp hơn giá thị trường. Điều đáng nói, giá kê khai đều cao hơn giá đất do UBND tỉnh này công bố. Không chỉ Long An mà tại rất nhiều địa phương, trong đó có TP.HCM, việc tính thuế chuyển nhượng BĐS đang rối rắm, gây nhiều phiền toái, bức xúc cho người dân.

Đại diện Hội Tư vấn và đại lý thuế Tp.HCM từng cho rằng, hiện các địa phương trả hồ sơ lại rất nhiều vì cho rằng khi bán một căn nhà nhưng người dân khai giá thấp hơn thực tế, hoặc cán bộ cảm thấy giá mua bán kê khai thuế thấp nên yêu cầu khai lại. Khi ra quyết định này, cơ quan thuế dựa vào dữ liệu của các giao dịch tương đương hoặc gần đó để tham chiếu và căn cứ vào bảng giá đất mà các địa phương ban hành để giá mua bán không thấp hơn bảng giá này. Nhưng bảng giá đất thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Tuy nhiên giá nào là giá thị trường thì cơ quan thuế cũng không giải thích được mà chỉ nói chung chung rằng giá thị trường là giá tham chiếu các giao dịch gần đó. Một giải pháp nữa hiện nay dùng để xác định giá thị trường là dựa vào bảng thẩm định giá của các công ty thẩm định giá độc lập. Nhưng cho dù áp dụng cách nào thì vẫn chưa phản ánh đúng giá thị trường hiện nay.

Làm cách nào "thuận tình, hợp lý"?

Chia sẻ trên báo chí, luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho hay, giá chuyển nhượng BĐS là căn cứ tính thuế. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Nhưng vấn đề hiện nay là, không có văn bản nào quy định hợp đồng chuyển nhượng không được ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế, thậm chí hợp đồng còn có thể không cần ghi giá chuyển nhượng. Vì vậy, theo bà Trâm, muốn người dân ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng thì trước hết phải sửa đổi pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể và dễ hiểu. Việc yêu cầu ghi đúng giá thực tế cao, đòi hỏi theo giá thị trường, thì cũng nên xem xét giảm thuế chuyển nhượng bất động sản. Lý do là, cách đánh thuế hiện nay là tính khoán, chứ không đúng bản chất thuế thu nhập.

Ls sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp.HCM cũng quan điểm, các địa phương cần xây dựng ngay bảng giá tính thuế cho BĐS để công khai, minh bạch, chứ không thể mãi dựa vào sự trung thực của người kê khai nộp thuế, cũng không thể cứ mãi để tình trạng chi cục thuế trả lại hồ sơ vì thửa đất bên cạnh bán với giá cao hơn.

Theo LS Phượng, không thể hồ sơ nào ngành thuế cũng phải đi thẩm định lại xem người dân kê khai có đúng giá thị trường hay chưa. Điều này rất tủn mủn, thậm chí không đủ người để làm, nên mới có tình trạng hồ sơ bị dồn ở các chi cục thuế.

Nhiều chuyên gia trong ngành ủng hộ việc cơ quan thuế chống thất thu trong lĩnh vực này nhưng cần phải xem lại cách làm hiện nay chưa được hiệu quả, nhiều khi "làm quá" mà vi phạm luật và gây thiệt hại cho người dân.

Một số chuyên gia đưa giải pháp, nên giải pháp tốt nhất là có lộ trình buộc các cá nhân hay tổ chức khi chuyển nhượng BĐS đều phải qua ngân hàng, không dùng tiền mặt để có cơ sở chứng minh giá mua bán. Bước tiếp theo là có lộ trình xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường. Từ đây, khi tính thuế sẽ có một biên độ để người dân khai thuế cao hoặc thấp hơn so với biên độ đó được xem là hợp lệ.

Còn LS Trần Minh Cường, Giám đốc điều hành Công ty luật Solution & Partners cũng cho rằng ngành thuế nên đưa ra một bảng giá đất cụ thể theo từng năm để áp dụng tính thuế, bởi hiện nay cơ quan thuế áp thuế theo giá thị trường sẽ không chính xác vì thị trường luôn biến động theo hình sin, hơn nữa giá rao bán và giá khớp mua bán khác nhau, người mua và người bán giá nào sẽ không bao giờ có con số chính xác, kể cả giao dịch qua ngân hàng. Hiện nay việc áp dụng tính thuế nhà đất đã làm chậm tiến độ thủ tục sang tên chuyển nhượng của nhân dân mà cơ quan thuế vẫn chưa giải quyết được hồ sơ theo lịch hẹn. Giải pháp căn cơ vẫn là đưa ra bảng giá tính thuế theo giá thị trường để người dân theo đó mà thực hiện.

Một số ý kiến lại cho rằng, xác định giá BĐS theo giá thị trường trước khi tính thuế là điểm "tù mù" gây ra bức xúc giữa người dân và cán bộ thuế trong thời gian qua. Đây cũng là điểm hồ sơ thuế bị kéo dài, cán bộ thuế dễ gây khó và nhũng nhiễu người dân. Trên thực tế, người dân khi giao dịch thường có tâm lý khai nửa giá thị trường để giảm số thuế phải đóng. Việc áp dụng các biện pháp nhằm tránh thất thu thuế trong giao dịch BĐS như thời gian qua là cần thiết nhưng cần làm một cách tổng thể chứ không sẽ phát sinh các hệ lụy.

Chẳng hạn, việc yêu cầu giao dịch qua tài khoản ngân hàng mà không có một chế tài nào cũng sẽ dẫn đến tình trạng thanh toán một phần bằng tiền mặt, khuyến khích sử dụng tiền mặt trong thanh toán.

Để tăng thu ngân sách liên quan BĐS,  chỉ có thể sửa luật. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, luật Quản lý thuế năm 2019 cũng như các nghị định và thông tư về thuế thu nhập cá nhân, không có điều khoản nào có thể hiểu là hợp đồng chuyển nhượng không được ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế. Việc ghi giá trong hợp đồng công chứng đã mặc nhiên thừa nhận suốt hàng chục năm qua chỉ loanh quanh gần sát với khung giá nhà đất.

Vì vậy, muốn người dân phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng, thì trước hết Nhà nước phải sửa đổi pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể, dễ hiểu và thấu tình, đạt lý. Đồng thời, Nhà nước cũng cần thực hiện nhiều việc khác để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và khả thi trong việc triển khai.

Theo đó, trong lần sửa đổi Luật đất đai tới đây cần đưa giá đất tại khung và bảng giá đất do nhà nước và địa phương quy định tiệm cận với giá thị trường thông qua một cơ chế tổ chức Hội đồng định giá đất độc lập tại các địa phương. Khi giá đất theo quy định của nhà nước dùng để tính thuế cũng ngang với giá thị trường thì không cần phải theo dõi, điều tra, giám sát, cứ mua bán đất qua hợp đồng công chứng, sang tên là mặc nhiên nộp thuế đúng, đủ.