Hòa Lạc được quy hoạch lên thành phố, cơn sốt đất "điên cuồng" có quay trở lại?

Thông tin trên được ông Lưu Quang Huy, Viện trưởng Quy hoạch xây dựng Hà Nội, nêu tại hội thảo về rà soát, đánh giá quy hoạch chung xây dựng thủ đô và định hướng phát triển đô thị thành phố Hà Nội, ngày 11/10.

Cụ thể, ông Huy cho biết cho biết chính quyền thủ đô sẽ nghiên cứu khả năng phát triển mô hình "thành phố trong thành phố" tại khu vực phía bắc (gồm các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn), phía tây (thành phố mới Hòa Lạc). Hà Nội cũng sẽ nghiên cứu hình thành một số "thị xã trong thành phố" trên cơ sở sáp nhập một số huyện, gắn với các đô thị vệ tinh như Xuân Mai, Phú Xuyên.

Ngay sau thông tin Hòa Lạc đang được Hà Nội nghiên cứu lên thành phố trong lòng thành phố phía Tây thủ đô, các doanh nghiệp nhỏ, sàn môi giới đang ra sức đẩy hàng vợt khách, tạo nên sự sôi động cho khu vực này. Câu hỏi đặt ra, liệu thông tin Hòa Lạc đang được nghiên cứu lên thành phố lần này có gây ra một đợt nóng sốt bất thường hay không khi trong quá khứ Hòa Lạc đã liên tục chứng kiến những cơn sốt đất bất thường.

Nhìn lại 10 năm vừa qua, Hòa Lạc liên tục nóng sốt sau mỗi giai đoạn có thông tin quy hoạch mới. Cụ thể, vào thời điểm 2008-2009, vùng đất này chỉ mới bắt đầu có thông tin trở thành đô thị vệ tinh như Hòa Lạc cơ sở hạ tầng còn yếu kém, vẫn chỉ là vùng quê hoang sơ thế nhưng giá nhà đất đã được đẩy cao gấp nhiều lần do hiệu ứng tâm lý đám đông, người người nhà nhà lao vào "cơn sốt" đất.

Giá nhà đất Hòa Lạc khi đó tăng rất mạnh, gấp nhiều lần so với mặt bằng ban đầu. Từ mức chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m2 cho những lô đất đẹp, ô tô đỗ cửa giá đất bỗng tăng vọt lên mức 10-15 triệu đồng/m2, cao điểm nhất có khu lên tới 30 triệu đồng/m2. Những mảnh đất trong làng xóm khi đó có giá ban đầu chỉ chừng 500-600 nghìn đồng/m2 cũng được đẩy lên 5-6 triệu đồng mỗi m2. Với những lô đất mặt đường quốc lộ có giá lên tới 30 triệu đồng/m2.

Sau cơn sốt, năm 2011 nhà đất Hòa Lạc rơi vào tình trạng đóng băng, giá giảm sâu. Nhiều nhà đầu tư ôm đất Hoà Lạc bị gãy sóng và không thể thoát hàng. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển hạ tầng 10 năm qua, đô thị vệ tinh Hòa Lạc không ngừng thay đổi diện mạo. Hai dự án trọng điểm là Khu công nghệ cao và Khu Đại học Quốc gia Hà Nội được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại. Nhất là trong 2 năm qua các "ông lớn" BĐS bắt đầu đổ mạnh vốn vào khu công nghệ cao xây dựng các nhà máy đã thúc đẩy giá nhà đất phục hồi trở lại.

Từ cuối năm 2018 đầu năm 2019 mặt bằng giá đất Hòa Lạc trung bình tăng trở lại. Sau đợt tăng nóng thời gian qua, có những lô đất được "hét" giá lên tới 32 triệu đồng/m2, trong khi hạ tầng dịch vụ khu vực của lô đất còn kém, chưa hiện đại đồng bộ. Mặc dù nhiều khu vực giá đất đã tăng đáng kể trong năm qua nhưng theo ghi nhận của giới đầu tư BĐS địa phương thì mặt bằng chung giá đất hiện tại mới chỉ ngấp nghé thời kỳ đỉnh điểm "cơn sốt" vào năm 2010.

Đến giữa năm 2020, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung đô thị Hoà Lạc, thị trường bất động sản tại đây lại được thổi giá nhộn nhịp trở lại. Đặc biệt, vào tháng 3/2020 khi có thông tin tập đoàn lớn xin triển khai khu đô thị hàng trăm ha tại đây, thị trường bất động sản bỗng sốt đùng đùng tại xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất), nhiều nhà đầu tư ùn ùn kéo đến, đẩy giá đất lên cao gấp 3 - 4 lần. Tuy nhiên, chỉ vài tuần sau, cơn sốt cục bộ này cũng đã lắng xuống khi chính quyền vào cuộc xác minh các đầu nậu, cò đất thổi giá. Đặc biệt, thông tin Tập đoàn lớn sẽ không đầu tư tại đây khiến giá đất ngay lập tức đã quay đầu giảm mạnh.

Theo tìm hiểu, mặc dù giá đất liên tục được đẩy lên cao nhưng khu vực đô thị Hòa Lạc chủ yếu là đất phân lô bán nền tự phát, các chủ đất nhỏ lẻ. Đa phần nhu cầu mua đất khu vực này nhà giàu từ nội đô Hà Nội đổ về mua đất trong những lần sốt đất, còn người dân địa phương thì không có nhu cầu. Một số nhà đầu tư nhận định, giá đất khu vực nhà đã bị môi giới, cò đất , đầu nậu đẩy lên quá cao trong khi quỹ đất ở đây còn rất lớn, hạ tầng phát triển chưa tương xứng với mặt bằng giá hiện tại.

Theo nhiều chuyên gia, thời gian để phát triển Hoà Lạc theo quy hoạch còn rất dài. Phải ít nhất 5 năm nữa, diện mạo siêu khu đô thi Hoà Lạc mới bắt đầu được định hình và đến năm 2030, thậm chí xa hơn, mới hiện diện đúng theo quy hoạch. Đặc biệt, nếu việc nghiên cứu thành phố Hòa Lạc khả quan thì cũng phải mất ít nhất 3-5 năm nữa. Với sự phát triển thay đổi diện mạo của đô thị vệ tinh Hoà Lạc, giá bất động sản Hoà Lạc có thể tăng nhưng việc tăng giá mạnh như kỳ vọng của các nhà đầu tư chỉ là sốt nóng tức thời do thị trường bị đẩy giá bởi các đầu nậu, môi giới.

Chính vì vậy, nhà đầu tư bất động sản tại Hoà Lạc cần có tầm nhìn dài hạn, trường vốn đầu tư dài hạn để đón đầu sự phát triển của siêu đô thị Hoà Lạc trong tương lai. Nếu xác định lướt sóng kiếm tiền tại Hòa Lạc thời điểm này rất mạo hiểm bởi hiện giá đất cũng đã được đẩy lên sau 3-4 cơn sốt cục bộ trong 3 năm gần đây.