Hội bất động sản tên như giang hồ, nổi tiếng nhờ những pha đầu tư liều lĩnh và nguy cơ "sập" hàng loạt

Một doanh nghiệp điêu đứng hé lộ tử huyệt của "Hội anh em Phúc Kiến"

Tại tỉnh Phúc Kiến, Ou Zongrong đã xây dựng đế chế bất động sản Zhenro Properties Group Ltd. trong nhiều năm. Vào tháng 2, nhà phát triển này đã khiến nhà đầu tư lo sợ khi nói rằng họ không có đủ tiền mặt để mua lại một trái phiếu vĩnh viễn như những gì họ hứa hẹn chỉ vài tuần trước đó. Trên thực tế, họ còn không có đủ thanh khoản để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn khác.

Đây là một cú sốc với nhà đầu tư bởi Zhenro đã xoay xở khá tốt trong cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc. Họ chưa từng lỡ hạn thanh toán bất kỳ trái phiếu nào cho đến thời điểm đưa ra thông báo trên.

Cổ phiếu của Zhenro đã sụt giảm mạnh ngay sau thông báo này, khiến 77% giá trị thị trường bị thổi bay trong năm nay. Trái phiếu bằng đồng USD của nó cũng rớt thảm. Ou đã sử dụng khoảng 1/3 cổ phần trong doanh nghiệp dịch vụ bất động sản của tập đoàn này để thanh toán các khoản vay sau khi buộc phải bán một số cổ phiếu của Zhenro. Giữa tuần, doanh nghiệp này tiếp tục hứng đòn khi Fitch Ratings hạ tín nhiệm của nó xuống mức "vỡ nợ giới hạn".

Ou Zongrong.

Những vấn đề mà Zhenro đang đối mặt là một lời cảnh báo cho những nhà đầu tư đặt niềm tin vào "Hội anh em Phúc Kiến". Đây là các nhà phát triển có ông chủ đến từ tỉnh này và nổi tiếng với những lần mạo hiểm chấp nhận rủi ro khi còn trả giá cao hơn các nhà xây dựng lớn nhất Trung Quốc trong những cuộc đấu thầu. Khi làm như vậy, số nợ của họ ngày càng phình to khiến những "mặt tối" bị phơi bày khi chính phủ siết chặt quy định với lĩnh vực bất động sản.

Nhóm này bao gồm ít nhất 11 nhà phát triển đang có cổ phiếu giao dịch tại Hong Kong và Trung Quốc đại lục. Yango Group Co. và Yuzhou Group Holdings Co. đang chuẩn bị vỡ nợ với 3,24 tỷ USD trái phiếu trong năm nay, trong khi một số khác đã thuyết phúc nhà đầu tư gia hạn thời gian thanh toán nợ.

Dan Wang - nhà phân tích tín dụng tại Bloomberg Intelligence, cho hay: "Các nhà phát triển có trụ sở tại Phúc Kiến như Ronshine, Yuzhou và Zhenro đã và đang tích cực tăng vốn cho các hoạt động thâu tóm đất đai bằng cách đi vay. Điều này khiến họ dễ bị ảnh hưởng khi thị trường bất động sản suy thoái và thị trường vốn đóng cửa."

Thị trường nhà ở tư nhân của Trung Quốc phát triển nhanh chóng sau khi được tự do hoá vào những năm 1990. Theo đó, một trong những khoản đầu tư được coi là an toàn cho tầng lớp trung lưu mới nổi đã tăng giá. Các nhà phát triển ở Phúc Kiến đã đến khá muộn trong "cuộc chơi" này và phải sử dụng đòn bẩy để bắt kịp.

Nổi tiếng nhờ sự liều lĩnh

Để mở rộng quy mô, nhiều công ty đến từ Phúc Kiến đã chuyển trụ sở chính của họ đến các thành phố lớn hơn, trong khi những nhà sáng lập và giám đốc điều hành cấp cao tìm cách mở rộng tầm ảnh hưởng chính trị. Ou - người sáng lập Zhenro vào năm 2008, đã chuyển văn phòng chính đến Thượng Hải vào năm 2016. Ông và 4 đồng hương là thành viên của một trong những cơ quan cố vấn hàng đầu Trung Quốc.

Dù có quy mô nhỏ hơn những gã khổng lồ như Evergrande và Country Garden nhưng những thương vụ thâu tóm đất rầm rộ đã giúp các công ty này phát triển nhanh chóng. Năm 2016, Zhenro đã gây chú ý khi mua một khu đất ở Vũ Hán với mức giá cao nhất, "vượt mặt" một số cái tên hàng đầu như Sunac, với mức phí bảo hiểm hơn 400%.

Cùng năm đó, Ronshine - do em trai Ou thành lập, lập kỷ lục khi chi 11 tỷ NDT (1,73 tỷ USD) cho một bất động sản ở Thượng Hải. Năm 2020, Sansheng đã trả mức giá/m2 cao nhất cho một lô đất ở phía đông thành phố Vô Tích.

Chiến lược mạo hiểm này của họ đã thu về "trái ngọt": Doanh thu của các công ty trong nhóm này đã gấp 10 lần và hơn 10 lần đối với Zhenro và Ronshine trong 6 năm đến năm 2020. Hiện tại, 5 trong số 30 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc có nguồn gốc ở Phúc Kiến, trong khi năm 2012 là 2.

Song, việc bành trường nhanh chóng cũng dẫn đến cả núi nợ, bao gồm cả số tiền lớn đi vay từ các nhà đầu tư toàn cầu. Doanh số bán trái phiếu bằng USD hàng năm của các nhà phát triển từ Phúc Kiến đã tăng gấp 9 lần so với năm 2016, lên mức cao nhất là 16,7 tỷ USD vào năm 2019, chiếm hơn 1/4 tổng số nợ mà lĩnh vực này bán vào năm đó. Tính đến ngày 31/3, "Hội anh em Phúc Kiến" có 32 tỷ USD trái phiếu chưa thanh toán.

Dù giới chức Trung Quốc đã nới lỏng một số quy tắc để giảm gánh nặng cho thị trường bất động sản, nhưng kết quả kinh doanh của Country Garden gần đây công bố cho thấy khoảng cách giữa các nhà phát triển có dòng vốn ổn định và các nhà phát triển khác ngày càng lớn. Đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản, triển vọng vẫn rất u ám khi doanh số bán nhà giảm và khả năng tiếp cận thị trường vốn bị hạn chế.

Nhà đầu tư càng thêm lo ngại khi Shimao Group Holdings Ltd., Powerlong Real Estate Holdings Ltd. và Ronshine đều trì hoãn thời gian công bố báo cáo tài chính năm 2021. Vài tháng trước, Ronshine được coi là một trong những khoản đầu tư an toàn nhất vì tuân thủ chính sách "3 Lằn ranh Đỏ" của chính phủ, nhưng đã bị Moody’s và Fitch hạ tín nhiệm vào tháng 3.

Phản ứng vỡ nợ dây chuyền đang hiện hữu

Một vấn đề khác là các nhà phát triển Phúc Kiến thường "hợp lực" để giành được các dự án lớn và cùng gánh nợ. Điều này có nghĩa là một công ty gặp rắc rối, những bên khác cũng bị "vạ lây". Zhenro dự án phát triển cùng với các nhà xây dựng bao gồm CIFI Holdings Group Co., Yango và Shimao, trái phiếu USD của Yango và Shimao đang giao dịch gần mức thấp kỷ lục.

Kenny Ng - chiến lược gia tại Everbright Securities International, cho hay: "Việc các nhà phát triển nhỏ hơn hợp tác để cạnh tranh với những doanh nghiệp top đầu là điều bình thường. Tuy nhiên, khi tâm lý chung của thị trường lắng xuống, hiệu ứng dây chuyền sẽ xảy ra."

Hui Wing Mau.

Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc rơi vào suy thoái đã khiến các ông chủ đến từ Phúc Kiến mất hàng tỷ USD. Hui Wing Mau của Shimao, Ou của Zhenro và Lin Zhong của CIFI đều đã chứng kiến tài sản tụt dốc không phanh, Ou hiện không còn là tỷ phú.

Zhenro đã nỗ lực trả nợ bằng cách sử dụng hợp đồng hoán đổi nợ thành cổ phần để thanh toán 5 trái phiếu. Hôm 31/3, công ty này cam kết sẽ đẩy nhanh việc thanh lý tài sản sau khi cho biết khả năng tài chính đã suy yếu. Các nhà phát triển đến từ Phúc Kiến phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn nữa, khi trái phiếu USD đang giao dịch ở mức thấp dù chưa vỡ nợ. 

Tham khảo Bloomberg