HoREA: Còn nhiều bất cập trong quy định về thu hồi đất

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận thấy, Điều 85, Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là có căn cứ Hiến pháp 2013 và Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, nhưng cần phải đặc biệt quan tâm xây dựng nội hàm Điều 85, Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Theo đó, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định “việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” và Hiệp hội xin được lưu ý là Luật Đất đai 2013 còn “bất cập” vì đã loại bỏ cả chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Vì vậy, theo HoREA, điều kiện để thực hiện “việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” thì Nhà nước phải có quỹ đất do Nhà nước quản lý (đất công) được tạo lập theo 02 phương thức:

Một là, Nhà nước sử dụng quỹ “đất công” có sẵn để thực hiện đấu giá, đấu thầu, nhưng quỹ “đất công” này không nhiều, bao gồm quỹ đất dôi dư do sắp xếp lại việc quản lý, sử dụng tài sản công theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, trong đó có mặt bằng, trụ sở cơ quan nhà nước dôi dư, đất nhà xưởng thuộc diện đi dời, đất công nông trường… hoặc quỹ đất do doanh nghiệp chuyển giao cho Nhà nước như quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở…

Hai là, Nhà nước phải tạo lập thêm quỹ đất theo Điều 86, Điều 88, Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trước hết là theo Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, nhưng cần phải quy định thật chặt chẽ, cụ thể các trường hợp thu hồi đất, không để bị lạm dụng thu hồi đất tràn lan, gây bất ổn xã hội.

Tuy nhiên, do các quy phạm pháp luật về “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Điều 86); về “thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người” (Điều 89); về các “dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất” (Điều 120); về “đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 135 và Điều 136); “đấu thầu dự án có sử dụng đất” (Điều 137); về “sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” (Điều 138) Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quan hệ hữu cơ, liên quan mật thiết với nhau nên Hiệp hội xin được góp ý sửa đổi, bổ sung Điều 86 và Điều 120, như sau:

Về đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội đề nghị xem xét lại khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” tại đoạn mở đầu Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khái niệm “dự án đầu tư”, “dự án đầu tư công”, “dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư” quy định tại Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư công 2014, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 và có tính kế thừa Điều 62 Luật Đất đai 2013.

HoREA cho rằng, việc sử dụng từ “dự án” trong khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” cũng chưa chuẩn và có thể sẽ gây khó khăn trong “thực thi” Luật Đất đai (mới) sau này, bởi lẽ không có loại “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” mà chỉ có các loại dự án theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 giải thích: “4. Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”; hoặc khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 giải thích: “9. Dự án PPP là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc đầu tư để cung cấp sản phẩm, dịch vụ công…”; hoặc khoản 13 Điều 4 Luật Đầu tư công 2014 giải thích: “13. Dự án đầu tư công là dự án đầu tư sử dụng toàn bộ hoặc một phần vốn đầu tư công”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy việc sử dụng từ “công trình” trong cụm từ “dự án công trình đầu tư công” không thống nhất với quy định “dự án đầu tư công” của Luật Đầu tư công 2014.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị không cần thiết giải thích khái niệm “đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” và càng không cần thiết giải thích khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, đồng thời cần “chuẩn hóa” một số từ ngữ, nên Hiệp hội kiến nghị như sau:

Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung đoạn mở đầu của Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trên đây, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khái niệm “dự án đầu tư”, “dự án PPP”, “dự án đầu tư công” của Luật Đầu tư 2020, Luật PPP và Luật Đầu tư công 2014.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thành “Dự án đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội, Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh”.

Ngoài ra, HoREA đề nghị, giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện điểm c khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về các loại “dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư” để phù hợp với đặc điểm, phong tục, tập quán của từng vùng, miền, trong đó có đồng bào dân tộc thiểu số miền núi.

Hiệp hội nhận thấy, “công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư” rất đa dạng, như Công viên, sân thể dục, thể thao công cộng… Công trình tín ngưỡng dân gian (không thuộc bất kỳ tổ chức tôn giáo nào, do người dân địa phương tự tạo lập, tự quản lý) như đình làng, đền thờ anh hùng dân tộc, danh nhân văn hoá, hoặc “khu rừng thiêng” của một số dân tộc thiểu số miền núi…

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị không quy định Nhà nước thu hồi đất “dự án xây dựng cơ sở tôn giáo”, mà nên để cho tổ chức tôn giáo thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất để “xây dựng cơ sở tôn giáo”.

Quy định rõ Nhà nước thu hồi đất “dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng nhằm mục đích kinh doanh” tại điểm d khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thuộc trường hợp tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Đồng thời, bỏ điểm a khoản 3 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” do điểm h, điểm i khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định thu hồi đất đối với “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn”, mà trong “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn” đã bao gồm “nhà ở thương mại”.

Chuyển các dự án, công trình “dự án lấn biển”, “dự án khai thác khoáng sản”, “dự án chỉnh trang đô thị, dự án chỉnh trang khu dân cư nông thôn” quy định tại khoản 3, khoản 4 sang khoản 1 và chuyển khoản 4 thành khoản 2 và chuyển khoản 5 thành khoản 4 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).