HoREA kiến nghị lên Thủ tướng 7 giải pháp chống "ế" nhà ở xã hội

Theo ông lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hưởng ứng lời kêu gọi của Thủ tướng về phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), đã có hàng chục tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký tham gia "Chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030", với hơn 1,5 triệu căn hộ.

"HoREA nhận thấy, nhu cầu NƠXH rất lớn tại các đô thị, trước hết là tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các tỉnh có tốc độ công nghiệp hóa cao, nhưng cần phải nghiên cứu kỹ để phát triển các loại NƠXH phù hợp với nhu cầu của người dân tại từng địa phương, tránh tình trạng NƠXH bị 'ế' như đã xảy ra tại một số địa phương", ông Châu nói.

Quy trình thủ tục đầu tư NƠXH khó "gấp bội" nhà ở thương mại

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã "khó 1" thì đối với dự án NƠXH lại "khó gấp đôi", nên đã dẫn đến kết quả thực hiện kế hoạch phát triển NƠXH giai đoạn 2016-2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41%. Trong đó, TP.HCM tuy đạt 75% kế hoạch nhưng số lượng thực tế chỉ có 15.000 căn NƠXH (bình quân 3.000 căn/năm) chưa đáp ứng nhu cầu NƠXH rất lớn.

Trong giai đoạn 2021 - 2023, cả nước chỉ mới hoàn thành 72 dự án NƠXH với 38.128 căn hộ chỉ đạt gần 9% kế hoạch 5 năm 2021-2025 là 446.000 căn. Trong đó, TP.HCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NƠXH với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020) và đã khởi công 7 dự án NƠXH với 4.996 căn hộ, nhưng bị "vướng mắc về pháp lý" nên gần như chưa thể triển khai thi công.

Còn đối với các dự án NƠXH do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất thì bị "ách tắc" ngay từ thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" do "bất cập" của điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung".

"Chính quy định này đã dẫn đến hệ quả làm "ách tắc" gần như toàn bộ thủ tục 'chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư' đối với tất cả các dự án NƠXH và kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại. Đây lại là 'thủ tục đầu tiên' nếu các nhà đầu tư không làm được thủ tục này thì tắc tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo", ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Chính vì "vướng mắc" thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với các dự án NƠXH do Điểm C khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP mà Quốc hội đã phải ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 "về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM".

Tuy nhiên, việc này mới chỉ tháo gỡ "vướng mắc" về "việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch" đối với các dự án NƠXH tại TP.HCM nên các dự án NƠXH tại 62 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vẫn còn bị "vướng".

7 giải pháp gỡ "vướng"

Để góp phần "tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai các dự án NƠXH", tăng nguồn cung căn hộ NƠXH, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đã đề xuất 7 giải pháp cấp thiết.

Thứ nhất, đề nghị tháo gỡ ngay thủ tục về "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với tất cả dự án NƠXH và cả dự án nhà ở thương mại trong phạm vi cả nước. HoREA đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điểm C khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Đồng thời để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP tương tự như sửa đổi bổ sung Điểm C khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Thứ 2, trên cơ sở sửa đổi bổ sung Điểm C Khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP và Khoản 3 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP (nêu trên), HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) các địa phương thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội (kể cả dự án nhà ở thương mại) đã có "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" vận dụng theo quy định tại Điểm B Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội.

Thứ 3, về quỹ đất để phát triển NƠXH, HoREA đề nghị các địa phương triển khai "đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất" đối với dự án NƠXH theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả "quỹ đất công (đất sạch)" đã được quy hoạch để phát triển NƠXH, khắc phục tình trạng "lãng phí" nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì các địa phương còn có thể triển khai "đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất" đối với dự án NƠXH trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, xen cài "đất công" với "đất tư" theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024.

Thứ 4, về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NƠXH, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH, để bố trí "tái cấp vốn" cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc "cấp bù lãi suất" cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH.

Thứ 5, đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án NƠXH để khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án NƠXH hơn, như ưu đãi về lợi nhuận định mức, vay vốn ưu đãi, thuế...

Thứ 6, "bất cập, vướng mắc" về "xử lý chuyển tiếp" về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển NƠXH, bởi lẽ Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án từ 10 ha trở lên thì phải xây dựng NƠXH trong dự án; dự án dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây NƠXH trong dự án hoặc hoán đổi quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương hoặc thanh toán bằng tiền.

Do vậy, HoREAđề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét bổ sung "quy định chuyển tiếp" trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển NƠXH để xử lý "bất cập" trên đây theo nguyên tắc được "áp dụng trở về trước" (hồi tố) đối với các quy định pháp luật "có lợi" cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Cuối cùng, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 "công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022" đối với "suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH" theo hướng bảo đảm tương đương với "suất vốn đầu tư xây dựng công trình" nhà ở thương mại.

Bởi lẽ, "suất vốn đầu tư xây dựng công trình" NƠXH theo Quyết định 510/QĐ-BXD chỉ bằng 76% "suất vốn đầu tư xây dựng công trình" nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo thực hiện mục tiêu nâng cao chất lượng công trình NƠXH để người dân yên tâm, tin tưởng vào chính sách NƠXH của Nhà nước.