Bất động sản 2026: Nguồn cung tăng, giá hạ nhiệt

Chia sẻ tại Diễn đàn "Triển vọng thị trường bất động sản 2026 – Động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới" vào chiều 8/1 tại Trung tâm tài chính quốc tế Saigon Marina (TP.HCM), các chuyên gia cho rằng đầu tư công tiếp tục tăng tốc đã kích thích mạnh nhu cầu đầu tư và phát triển hạ tầng trên diện rộng.

Cùng với đó, tín dụng toàn nền kinh tế đạt mức kỷ lục hơn 4 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho bất động sản khoảng 1,8 triệu tỷ đồng, trở thành lực đỡ quan trọng cho thị trường. Dòng vốn đầu tư cũng dịch chuyển rõ nét về phía Nam – khu vực có tốc độ đô thị hóa và công nghiệp hóa cao, giữ vai trò đầu tàu tăng trưởng.

Đánh giá về bức tranh thị trường năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung tăng mạnh nhất kể từ năm 2020 nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường. Thanh khoản cải thiện khi khối lượng giao dịch tiệm cận giai đoạn trước, trong khi mặt bằng giá tăng nhanh vào đầu năm, chững lại vào giữa năm và dần được kiểm soát tốt hơn dưới tác động điều tiết của chính sách vĩ mô.

Đáng chú ý, giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2025 chiếm tới 63% tổng giao dịch cả năm, phản ánh tâm lý thị trường cải thiện rõ rệt. Phân khúc nhà ở xã hội tăng trưởng mạnh mẽ, góp phần đưa kế hoạch phát triển năm 2025 đạt khoảng 102%.

Theo ông Đính, số lượng dự án được tháo gỡ vướng mắc tăng đột biến đã kéo theo nguồn cung gia nhập thị trường mạnh mẽ, giúp cân bằng dần quan hệ cung – cầu.

"Thời gian qua, nhiều văn bản, thể chế được ban hành đã tác động tích cực đến mọi hoạt động của thị trường. Hàng nghìn dự án được tháo gỡ khó khăn, giúp gia tăng nguồn cung và duy trì sự ổn định của dòng vốn", ông Đính nhận định.

Số liệu Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung trên phạm vi toàn quốc đang phục hồi rõ nét, với 1.114 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đang triển khai với khoảng 529.000 căn, cùng 698 dự án nhà ở xã hội quy mô hơn 657.000 căn, tương đương khoảng 62% mục tiêu Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội .

Riêng trong năm 2025, hơn 102.000 căn nhà ở xã hội đã được hoàn thành, vượt kế hoạch đề ra. Thị trường đồng thời ghi nhận khoảng 580.000 giao dịch bất động sản thành công, trong khi 926/2.991 dự án tồn đọng trên cả nước đã được tháo gỡ, góp phần khơi thông nguồn lực đầu tư và bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

Sau sáp nhập còn 34 tỉnh, thành, thị trường bất động sản hình thành các "siêu thị trường" quy mô lớn, nổi bật là TP.HCM và một số địa phương có sức lan tỏa cao như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Ninh Bình, Lâm Đồng và Phú Thọ. Việc mở rộng không gian phát triển giúp giảm áp lực cục bộ, đồng thời làm đứt gãy các "cơn sóng" đầu cơ ngắn hạn, chặn lại đà tăng giá phi mã và đưa thị trường vận hành theo hướng bền vững hơn.

Về triển vọng và cơ hội năm 2026, ông Đính cho rằng mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao sẽ tiếp tục thúc đẩy mạnh mẽ các động lực gắn trực tiếp với bất động sản như công nghiệp, dịch vụ và đầu tư hạ tầng. Số lượng dự án bất động sản hoàn thành gia tăng sẽ giúp nguồn cung dồi dào hơn, tạo nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Theo ông Đính, tăng trưởng kinh tế mang tính đa dạng giúp nhà đầu tư có thêm nhiều kênh tham gia như bất động sản công nghiệp, du lịch, thương mại, văn phòng và nhà ở. Cùng với đó, chính sách tiền tệ linh hoạt, lãi suất ổn định tiếp tục hỗ trợ dòng vốn vào nền kinh tế. Các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được ưu tiên phát triển, trong khi việc quản lý thị trường bằng công nghệ số và minh bạch dữ liệu sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Các tín hiệu tích cực hiện nay cho thấy thị trường đã qua giai đoạn biến động mạnh, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu điều chỉnh cấu trúc phát triển trong giai đoạn tiếp theo, nhất là tại khu vực phía Nam.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, Chuyên gia kinh tế nhận định: Thị trường bất động sản Việt Nam - đặc biệt là khu vực phía Nam - đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc toàn diện.

Quá trình tái cấu trúc diễn ra đồng bộ, từ chủ thể thị trường, cơ cấu sản phẩm, mặt bằng giá đến hệ thống dịch vụ và quản lý Nhà nước, nhằm thích ứng thực tiễn phát triển, phù hợp với đặc thù địa phương, doanh nghiệp và nhu cầu người tiêu dùng, gắn với nâng cao chất lượng sống và áp dụng các chuẩn phát triển mới.

Các mô hình nhà ở xanh như sử dụng năng lượng tái tạo, nhà thông minh, bất động sản gắn với tín chỉ carbon sẽ ngày càng phổ biến. Nhà ở xã hội cũng được định hướng phát triển theo hướng "đáng sống", chuyển từ mục tiêu số lượng sang nâng cao chất lượng và tiện ích, lấy con người làm trung tâm.

Song song đó, thị trường có xu hướng dịch chuyển từ các dự án nhỏ lẻ sang đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn, phát triển đồng bộ với hạ tầng, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại. Những dự án này đòi hỏi các chủ đầu tư có năng lực tài chính, quản trị, trách nhiệm xã hội và tầm nhìn dài hạn.

Quá trình này cũng kéo theo sự sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư, loại bỏ những dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch, qua đó nâng cao chất lượng chung của thị trường.

"Nếu triển khai hiệu quả các nghị quyết lớn, đặc biệt là các nghị quyết trụ cột của Bộ Chính trị, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn có thể bứt phá, đóng góp tích cực vào việc hình thành diện mạo phát triển mới của đất nước trong kỷ nguyên mới, theo hướng hiện đại, bền vững và hiệu quả hơn", ông Phong nhấn mạnh.

Từ góc độ quản lý, ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết thành phố đang chuyển mạnh từ tư duy "quản lý" sang "đồng hành và kiến tạo" nhằm khơi thông thị trường bất động sản.

Cụ thể, Sở Xây dựng TP.HCM đã tham mưu áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15, tạo "luồng xanh" hành chính khi rút ngắn thời gian lựa chọn nhà đầu tư từ khoảng 200 ngày xuống còn 52 ngày, đồng thời bãi bỏ khâu thẩm định nhiệm vụ quy hoạch 1/500 và thẩm định báo cáo khả thi tại cơ quan chuyên môn.

Thành phố cũng triển khai các nghị quyết đặc thù để khơi thông dự án tồn đọng, cam kết bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư, không chỉ tháo gỡ vướng mắc pháp lý mà còn hỗ trợ xử lý điểm nghẽn về dòng tiền.

Nhờ các giải pháp này, thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2025 ghi nhận chuyển biến tích cực, với 18.143 căn nhà ở xã hội hoàn thành trong giai đoạn 2021–2025, riêng năm 2025 đạt 13.040 căn.

Bước sang năm 2026, thành phố dự kiến mở bán hơn 17.000 căn nhà ở xã hội mới, đồng thời hoàn tất thủ tục đầu tư cho 47 dự án (khoảng 34.000 căn) đã được chấp thuận chủ trương để khởi công ngay trong quý I/2026.