HoREA tiếp tục kiến nghị loạt giải pháp khai thông thị trường bất động sản

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị UBND TPHCM tiếp tục thực hiện việc ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư , chấp thuận đầu tư", hay còn gọi là "Quyết định ba trong một" để rút ngắn thời gian và quy trình làm thủ tục hành chính, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Hiệp hội đề nghị TPHCM xem xét giao cho Sở Xây dựng hoặc Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì thẩm định và lấy ý kiến.

Về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý. Các dự án có 100% đất ở chỉ chiếm 26% tổng số dự án tại TPHCM, thường là các dự án có diện tích nhỏ nằm ở các quận nội thành. Còn lại, các dự án có quỹ đất hỗn hợp chiếm đến 74% tổng số dự án, hầu hết là những dự án có quy mô lớn tại các quận ven và huyện ngoại thành.

Các dự án trên bao gồm đất ở, đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư. Trong lúc doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin được giao đất dự án và hoàn toàn phụ thuộc vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

HoREA kiến nghị UBND TPHCM đôn đốc Sở Tài nguyên Môi trường chủ động trao đổi, xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường để có hướng dẫn chung về xử lý phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (đất đường đi, kênh rạch...) nằm xen kẹt trong các dự án nhà ở; tham mưu TPHCM triển khai áp dụng chung trên toàn địa bàn thành phố, theo ý kiến kết luận của Phó Chủ tịch UBND Võ Văn Hoan tại Thông báo số 431/TT-VP ngày 15/7/2019 của Văn phòng UBND TP.

Đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường... trong dự án do Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), Hiệp hội kiến nghị Chính phủ quy định tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư giao lại cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, sử dụng hoặc bán đấu giá, đảm bảo không làm thất thoát tài sản nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi này có thể khoảng trên dưới 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định.

Về khởi công xây dựng đối với dự án nhà ở đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, các dự án nhà ở thương mại đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, nhưng các chủ đầu tư khởi công xây dựng các công trình, sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình, theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục.

Theo Hiệp hội, điều này gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án. Trên địa bàn thành phố còn có nhiều dự án tương tự cũng đã thực hiện khởi công xây dựng công trình trong dự án.

Hiệp hội đề nghị UBND TPHCM cho phép chủ đầu tư dự án này được khởi công xây dựng các công trình sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo Điều 107 Luật Xây dựng, theo tinh thần được ưu tiên áp dụng Luật chuyên ngành.

Về quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án bị chậm trễ. Các dự án nhà ở thương mại bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính tiền sử dụng đất cụ thể chưa hợp lý. Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75-80% chi phí giải phóng mặt bằng. Dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.

Hiệp hội đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước. Đồng thời, chỉ đạo Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay, và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Theo HoREA, TPHCM hiện có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Hiệp hội đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản.