Khai tử ngành nghề kinh doanh quản lý vận hành nhà chung cư?

Cụ thể, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016. Trong danh sách này không có ngành kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Theo quy định hiện hành, vận hành quản lý nhà chung cư là một trong những ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản, Savills TP.HCM, đề xuất này được diễn giải theo nhiều hướng và thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận. Đề xuất của phòng VCCI trong dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi loại bỏ ngành Quản lý vận hành nhà chung cư và Đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư trong danh sách ngành nghề kinh doanh có điều kiện có thể hiểu là động thái gỡ bỏ rào cản kỹ thuật đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Các doanh nghiệp kinh doanh trong 2 lĩnh vực này sẽ có thể đăng ký kinh doanh dễ dàng hơn mà không phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt như trước nữa. Đề xuất này không có nghĩa là các doanh nghiệp sẽ không phải đăng ký kinh doanh hay 2 ngành nghề này đang bị khai tử, không cho phép doanh nghiệp kinh doanh và đầu tư vào 2 ngành nghề này nữa.

Khi được hỏi đánh giá về tác động của dự thảo quy định này lên thị trường BĐS, cư dân tại các dự án chung cư nên mừng hay lo, bà Ái cho rằng đề xuất này có cả những được và mất. Được ở chỗ nếu bỏ kinh doanh có điều kiện, việc đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp trong trong lĩnh vực này sẽ dễ dàng hơn.

Ngành quản lý vận hành nhà chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. Các dự án chung cư sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi chọn đơn quản lý vận hành; thị trường có thể tăng tính cạnh tranh, thúc đẩy hiệu quả hoạt động của các đơn vị cung cấp dịch vụ.

Tuy vậy, cái mất của đề xuất này là phần "rào cản kỹ thuật" nhằm kiểm soát chất lượng và năng lực của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư. Như đã nói, nghề quản lý BĐS là một nghề rất đặc thù, có liên quan mật thiết đến trật tự an toàn sức khỏe và tính mạng của nhiều con người. Những đơn vị cung cấp dịch vụ này vì vậy cần phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về nghiệp vụ trước khi đăng ký kinh doanh.

Việc gỡ bỏ những yêu cầu này sẽ mở đường cho những doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp nhưng không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân. Với những "rào cản kỹ thuật" như hiện nay đã có hàng ngàn doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực này với chất lượng dịch vụ rất đa dạng; nếu gỡ bỏ thì thị trường rất dễ bị loạn.

Sau khi phân tích về cái được và mất của đề xuất này, là người đã nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư bà Trần Minh Ái đồng tình và ủng hộ việc xếp ngành quản lý vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư tốt hơn.

Lấy ví dụ về một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh hiện nay đối với đối với ngành quản lý vận hành nhà chung cư là có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, theo bà Ái thì chứng chỉ này chưa có ứng dụng cao và sát với thực hiện của thị trường. Vì vậy chứng chỉ chỉ tốt cho người mới vào nghề chứ chưa thực sự đảm bảo năng lực của các cá nhân vận hành nhà chung cư

Tuy vậy, chương trình đào tạo chứng chỉ quản lý vận hành chung cư của Bộ Xây Dựng hiện chưa thực sự có tính ứng dụng cao, sát với thực tiễn quản lý vận hành BĐS trên thị trường.

"Do đó, bỏ những điều kiện kinh doanh hiện tại đối với ngành quản lý vận hành chung cư từ một góc độ nào đó sẽ tháo gỡ những yêu cầu rườm rà đối với doanh nghiệp. Tuy vậy nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này thì không nên, thay vào đó tôi cho rằng nên đưa ra các điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn chất lượng và năng lực của các doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý & vận hành chung cư", bà Ái chia sẻ

Nhiều người đặt vấn đề vai trò của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong bối cảnh tình trạng tranh chấp xảy ra liên tục ở các chung cư gần đây, bà Ái cho rằng thực trạng này có nhiều nguyên do, có trường hợp mâu thuẫn giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản trị. Ban quản lý là đơn vị thường xuyên tiếp xúc với cư dân nên có lẽ vì lý do nào đó dù không liên quan cũng dễ bị đánh đồng và quy trách nhiệm. Cũng có những trường hợp cư dân mâu thuẫn với ban quản lý. Sẽ luôn tồn tại những đơn vị làm tốt và những đơn vị làm không tốt. Không nên để "con sâu làm rầu nồi canh", vì một số doanh nghiệp có sai phạm mà có tư duy "khai tử" cả một ngành nghề.

Ban quản lý & vận hành dự án đóng vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động vận hành dự án: điều phối các công tác an ninh, vệ sinh môi trường, PCCC, kỹ thuật điện nước, quản lý tài chính v.v. Nếu thiếu đi đơn vị quản lý vận hành chung cư, những công việc trên sẽ không có người đảm nhận, hoặc được đảm nhận bởi các cá nhân không có chuyên môn và thiếu tính độc lập. Điều này sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động vận hành của dự án và chất lượng cuộc sống của cư dân. Bởi vậy, sẽ là vô căn cứ và bất hợp lý nếu "khai tử" ngành quản lý vận hành nhà chung cư và điều này chắc chắn không thể xảy ra.