Khi chứng khoán đi xuống, dòng tiền của nhà đầu tư có dồn sang bất động sản?

Trái với kỳ vọng phục hồi cùng các thị trường châu Á, chứng khoán Việt Nam đã ghi nhận chuỗi ngày giảm giá dài nhất kể từ năm 2008. Bên cạnh chứng khoán, thời gian qua, vàng - kênh đầu tư phòng thủ hàng đầu trên thị trường tài chính liên tục biến động theo đà lao dốc của giá vàng thế giới. Dự báo giá vàng khó tăng cao trong thời gian tới vì lãi suất và đồng USD tăng.

Trong khi đó, với bất động sản, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng liên tục yêu cầu kiểm soát chặt các khoản cấp tín dụng với kinh doanh BĐS, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng và BĐS đầu cơ.

Theo chuyên gia Mai Đức Toàn, Chứng khoán và BĐS là hai bình thông nhau về dòng vốn đầu tư, trong đó, BĐS luôn đi sau chứng khoán một nhịp. Khi BĐS chậm lại, dòng tiền đổ về chứng khoán mạnh hơn để tìm kiếm những kênh chốt lời nhanh, linh hoạt. Sau thời kỳ chứng khoán thăng hoa, một lượng lớn dòng vốn chốt lãi từ chứng khoán sẽ đổ vào BĐS để giữ tiền, còn gọi là xu hướng hiện thực hóa tài sản…

Theo vị chuyên gia này, đây cũng là hai kênh đầu tư chính của nhà đầu tư hiện nay. Tuy nhiên, chứng khoán còn bị tác động mạnh bởi việc đầu tư vàng đang sụt giảm lợi nhuận. Kênh trái phiếu doanh nghiệp thì Bộ Tài chính siết chặt pháp lý. Kênh gửi tiết kiệm, mức lãi suất 6%/năm nếu trừ lạm phát và tỉ giá gần như không còn gì nên cũng kém hấp dẫn.

Ông Toàn cho rằng, nếu BĐS là của để dành có khả năng sản sinh lợi nhuận thì chứng khoán là kênh thuần đầu tư. Lợi nhuận từ chứng khoán như biểu đồ hình Sin, mang tính rủi ro, liên tục đi ngang – đi xuống – đi lên. Như vậy, tham gia vào thị trường này, nhà đầu tư chỉ khoảng 30% cơ hội chốt lời. Trong khi nhà đất chủ yếu là đi lên hoặc xấu nhất là đi ngang. Vì vậy việc mang tiền đi đầu tư – chốt lời BĐS để dành là câu chuyện quá quen thuộc. Bởi lẽ, tâm lý của nhà đầu tư luôn muốn tìm kiếm 1 kênh trú ẩn an toàn và đây là lý do BĐS luôn là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu. Trên thực tế, nếu đổ tiền vào BĐS trong dài hạn tỷ suất lợi nhuận của nhà đất luôn cao hơn rất nhiều so với các kênh đầu tư khác.

"Mặt khác, nếu thị trường chứng khoán có biến động tiêu cực, nhà đầu tư tài chính nhiều khả năng quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn hơn. Một cách dễ hiểu hơn, dòng tiền từ BĐS đổ về chứng khoán chỉ là câu chuyện trong ngắn hạn. Bởi sau khi chốt lời từ chứng khoán, nhà đầu tư sẵn sàng rút cả vốn lẫn lãi hoặc một phần trong số đó quay ngược về BĐS để bảo vệ tài sản và tìm kiếm lợi nhuận ổn định từ kênh đầu tư này", ông Toàn khẳng định.

Chưa kể, việc chứng khoán tăng trưởng quá nhanh cũng tiềm ẩn một số rủi ro về bong bóng chứng khoán, đặc biệt ở đỉnh chu kỳ thì việc xuống dốc nhanh chóng là câu chuyện thường thấy. Với những nhà đầu tư có số tiền lớn có thể linh hoạt cả hai kênh đầu tư là BĐS và chứng khoán: Nhóm rủi ro nhưng biến động lợi nhuận cao trong thời gian ngắn – đại diện là chứng khoán. Nhóm an toàn nhưng biến động lợi nhuận thấp trong ngắn hạn và phải chờ thời gian – đại diện là BĐS. Việc phân tán danh mục đầu tư vào cả hai nhóm này đảm bảo cho tính linh hoạt của dòng tiền", vị chuyên gia này dành lời khuyên.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, thị trường biến động, BĐS vẫn là kênh đầu tư ưa thích của hầu hết các nhà đầu tư. "Điểm sáng" của kênh đầu tư này vẫn nghiêng về các dự án đáp ứng nhu cầu thực, đầy đủ pháp lý. "BĐS đầy đủ pháp lý, đáp ứng được nhu cầu ở thực, dù ở thời điểm nào cũng được thị trường săn đón, có thanh khoản", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Chia sẻ tại Hội nghị do Forbes Việt Nam tổ chức mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, có 3 phân khúc BĐS vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng trong danh mục đầu tư là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố ven Sài Gòn và các dự án căn hộ tầm trung đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây là các phân khúc vẫn được người mua săn đón, ngay cả bối cảnh thị trường biến động.

Quả thực, ghi nhận trên thị trường hiện nay cho thấy, một số dự án căn hộ, nhà phố ven Sài Gòn đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, chuyên gia, kỹ sư cấp cao trong các khu công nghiệp được quan tâm. Chẳng hạn, dự án khu biệt lập The Standard của Tập đoàn BĐS An Gia tại Tân Uyên, Bình Dương đang nhận được quan tâm của người mua. 

Hay, tại khu vực Dĩ An, Bình Dương, dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden dù chỉ mới "manh nha" thông tin ra thị trường nhưng lượng booking đã vượt nhiều lần so với số căn dự bán. Cùng khu vực, dự án tổ hợp căn hộ Diamond Connect ngay mặt tiền Quốc lộ 1K với quy mô 2 tòa tháp cao 30 tầng  hay Bcons Bee, Bcons Polygon…cũng đang chào thị trường quan tâm.