Khó khăn nào đang "kìm chân" các doanh nghiệp bất động sản?

Theo số liệu thống kê của Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong năm 2022 tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, số lượng doanh nghiệp thành lập mới là 8.593 doanh nghiệp, tăng khoảng 13,7%. Số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 2.081 doanh nghiệp, tăng khoảng 56,7%. Số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể cũng tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2022 vẫn là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý (như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Nhìn chung, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Thứ nhất, doanh nghiệp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Thứ hai, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Thứ ba, thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế.

Thứ tư, khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng gián tiếp ảnh hưởng đến thanh khoản các sản phẩm, dự án bất động sản dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Thứ năm, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Về tình hình hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định, với sự khởi sắc của thị trường bất động sản trong giai đoạn đầu năm 2022 (từ quý I đến đầu quý III), hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản cũng đã dần trở lại bình thường, lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng hơn nhiều so với năm 2021 do đó hầu hết các sàn giao dịch đã trở lại hoạt động; đồng thời có thêm nhiều sàn mới được thành lập, hoạt động, hiện có khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản hoạt động.

Trước các diễn biến phức tạp của nền kinh tế, từ giữa quý III đến cuối năm 2022, hoạt động của các sàn giao dịch có dấu hiệu khó khăn hơn, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời gian đầu năm dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm, số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.

Trước đó, trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra kiến nghị với chủ đầu tư/doanh nghiệp phát triển dự án nên chủ động điều chỉnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, chú trọng vào phân khúc phù hợp. Điều chỉnh các dự án cao cấp tương ứng theo nhu cầu thị trường. Rà soát lại danh mục dự án. Giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được. Chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện được.

Bên cạnh đó, VARS cho rằng, các doanh nghiệp nên tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai. Ngoài ra, lựa chọn ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số, để thích ứng với xu thế và hoạt động hiệu quả hơn.

Với các sàn giao dịch bất động sản, các sàn nên rà soát lại bộ máy hoạt động, điều chỉnh theo hướng tinh giản, linh hoạt. Trong lúc thị trường khó khăn càng phải tập trung nâng cao và khẳng định sự uy tín, chuyên nghiệp với khách hàng. Thực hiện việc chuyển đổi số để cạnh tranh tốt hơn, tìm kiếm khác hàng nhiều hơn, quản lý tốt hơn.

Về phía môi giới bất động sản, các môi giới nên tích lũy kiến thức, nâng cao nghiệp vụ, kỹ năng mềm… với phương châm “tồn tại đã rồi mới phát triển”. Môi giới nên nghiêm túc nhìn nhận lại mục tiêu, định hướng với nghề. Kiên định rồi sẽ có thành công. Bên cạnh đó, môi giới cần tư duy “lấy dài nuôi ngắn” - Phân bổ nguồn tiền kiếm được khi có giao dịch, dự phòng cho thời kỳ khó khăn.