Kiến nghị thu phí bảo trì chung cư mỗi tháng để bớt tranh chấp

Cụ thể, HoREA nhận định, quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà là không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

"Phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập như: Làm tăng gánh nặng của người mua nhà, phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà; Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; Là miếng mồi ngon thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích.

Thống kê của HoREA cho thấy, các tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt tại nhiều chung cư trên địa bàn TPHCM. Chỉ trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, thì có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm tỷ lệ 77%).

Trước thực trạng trên, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà. Thay vào đó, Bộ Xây dựng nên quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2%, trong thời hạn 60 tháng (tương ứng với 5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư).

Mặt khác, quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. 

Đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Nhà sinh hoạt cộng đồng, thang máy, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, chiếu sáng công cộng... thì đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hàng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì.

Đối với tường ngăn chia căn hộ thuộc sở hữu chung của các chủ căn hộ liên quan, HoREA kiến nghị các bên tự bỏ kinh phí để thực hiện công tác bảo trì.

Theo tính toán, qũy bảo trì nhà chung cư hiện có giá trị rất lớn. Cụ thể đối với nhà chung cư trên 20 tầng, quỹ bảo trì đã có giá trị khoảng 20 tỷ đồng trở lên, cá biệt, như quỹ bảo trì chung cư Keangnam lên đến khoảng 160 tỷ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp trung bình.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì (tính trên 108 dự án có tranh chấp). Thực tế đây là tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội và TP.HCM, có nhiều chung cư đã bàn giao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM nhận định tranh chấp tại các chung cư nếu không được giải quyết có thể sẽ dẫn đến phát sinh những bất ổn xã hội . Trước tình hình này, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư thời gian vừa qua phần nhiều liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì. Nếu luật pháp vẫn buộc thu khoản phí này sẽ tiếp tục phát sinh tranh chấp không biết đến bao giờ mới kết thúc. Do đó, nên bỏ khoản phí này khi người dân mua nhà.

Lý giải về điều này, ông Hải nói: "Không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu, mà có thể thực hiện đóng hằng năm; hoặc nếu phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân sẽ đóng góp. Khảo sát ở nhiều nơi, nước ngoài cũng có nơi chia nhỏ khoản này ra thu hằng tháng, hằng quý cùng với phí quản lý. Khi kinh phí vận hành sử dụng hết, số dư ra sẽ lập quỹ để bảo trì".

Để tránh bất cập, tranh cãi, ông Châu cho rằng luật cần quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi. Trong đó nên có một thành viên trong ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư và người này cũng phải có tên trong tài khoản của ban quản trị để cùng giám sát số tiền này.