Lãi suất cao, rủi ro lớn?

Hàng nghìn tỷ huy động từ trái phiếu địa ốc

Công ty TNHH Phúc Khang Đông Sài Gòn vừa công bố phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 700 tỷ đồng từ ngày 31/12/2020 - 24/2/2021. Trái phiếu được chào bán là không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được đảm bảo bằng tài sản và không phải là nợ thứ cấp của tổ chức phát hành.

Lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, lãi suất chi trả sẽ kết hợp giữa lãi cố định và thả nổi, song con số cụ thể không được công bố. Công ty Phúc Khang Đông Sài Gòn cho biết mục đích phát hành là bổ sung vốn lưu động và hợp tác với các đối tác phát triển dự án bất động sản tiềm năng. Hay như Công ty Cổ phần Phát triển Bất Động Sản Nhật Quang cũng phát hành trái phiếu giá trị lên tới 2.150 tỷ đồng và Công ty Cổ phần Đầu tư Smart Dragon 1.900 tỷ đồng. Trước đó, đầu tháng 1/2021, Tập đoàn Vingroup thông báo về việc chào bán gần 70 triệu trái phiếu với mục đích tài trợ vốn cho hoạt động của công ty con. Mỗi trái phiếu có mệnh giá là 100.000 đồng/đơn vị với kỳ hạn 36 tháng, tổng giá trị lên tới gần 7.000 tỷ đồng.

Theo thông báo được công bố, số trái phiếu này được chia làm 3 đợt chào bán. Trái phiếu lần này thuộc loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không được bảo đảm và xác lập nghĩa vụ trả nợ trực tiếp từ Vingroup. Tổng mệnh giá phát hành trong đợt bán đầu tiên là 1.515 tỷ đồng, tương đương hơn 15 triệu trái phiếu. Tổng mệnh giá phát hành đợt hai và ba lần lượt là 2.860 tỷ (28,6 triệu trái phiếu) và 2.600 tỷ đồng (26 triệu trái phiếu).

Trước đó, nhiều ông lớn bất động sản cũng đã sớm tham gia gọi vốn từ thị trường trái phiếu. Sunshine Group huy động 11%/năm, Novaland lãi suất 10,5%, Phú Mỹ Hưng huy động lãi suất 7,15% hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm…..

Đáng chú ý nhất thời điểm hiện tại là tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có tài sản đảm bảo lãi suất tới 13%/năm được đảm bảo bởi các bất động sản đắt giá tại các thành phố lớn.Đây là trái phiếu có tài sản đảm bảo có lãi suất cao nhất thị trường trái phiếu bất động sản hiện tại, được tổ chức phát hành cam kết mua lại sau tối thiểu 1 năm nắm giữ. Thành viên tập đoàn APEC Group, công ty IDJ Việt Nam cũng phát hành trái phiếu Ibond với lãi suất tương tự 13%.

Được biết, Apec Group là chủ sở hữu hàng loạt dự án lớn như khu đô thị đáng sống nhất 2020 - Apec Royal Park Huế với tổng mức đầu tư 10.000 tỷ đồng, Apec Mandala Wyndham Mũi Né - top 10 khách sạn lớn nhất thế giới với gần 3.000 phòng và tổng mức đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, Apec Mandala Wyndham Phú Yên, Apec Mandala Wyndham Hải Dương, Apec Diamond Park Lạng Sơn, Apec Aqua Park Bắc Giang… cùng nhiều khu đất vàng khác với trị giá hàng tỷ USD.

Trái phiếu vẫn còn hấp dẫn

Theo thống kê của Dragon Capital, trong 2 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng đã hút được lượng tiền lớn thông qua kênh phát hành trái phiếu. Dù ngành ngân hàng có mức lãi suất trả cho trái chủ thấp hơn nhiều so với bất động sản nhưng lượng huy động cũng gần ngang ngửa.

Tính riêng trong năm 2020, trái phiếu doanh nghiệp thực sự bùng nổ khi phát hành sơ cấp đạt 431.000 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với trái phiếu Chính phủ và gấp 1,3 lần năm 2019 khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 320.000 tỷ đồng, cũng gấp gần 3 lần năm 2018.

Như vậy, ngành ngân hàng với tỷ trọng 30% trong tổng lượng trái phiếu phát hành năm 2020 đã huy động được nguồn tiền 129.300 tỷ đồng. Tỷ trọng này thấp hơn năm 2019 là 37% và "nhường ngôi" cho bất động sản. "Vua phát hành trái phiếu" năm qua đã thuộc về các danh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản khi chiếm tỷ trọng 38% (tăng mạnh so với tỷ trọng 24% năm 2019), thu về nguồn tiền 163.700 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BÐS TPHCM cho rằng, để tăng cường công tác quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Nghị định 81/2020/NÐ-CP (có hiệu lực kể từ ngày 1/9/2020) đã quy định chặt chẽ các điều kiện phát hành, nên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu bất động sản sẽ được kiểm soát rủi ro và bảo vệ nhà đầu tư hiệu quả hơn trước đây.

Trong 2 năm qua, lãi suất huy động trái phiếu doanh nghiệp đã tăng mạnh ở lĩnh vực bất động sản, từ mức trên 8,5%/năm lên 10,5%/năm. Có lẽ đây chính là yếu tố giúp doanh nghiệp bất động sản gom được lượng tiền lớn và chiếm đầu bảng về hút tiền qua trái phiếu. Ngành năng lượng cũng tăng mạnh lãi suất trả cho trái chủ từ mức 6,7%/năm lên 10,5%/năm. Nhóm nghiên cứu tại VnDirect đánh giá, sự giảm nhiệt trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những tháng đầu năm chủ yếu do các thay đổi trong quy định phát hành theo hướng siết chặt hơn.

Cụ thể, theo Nghị định 155/2020, chỉ có các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp (các nhà đầu tư có năng lực tài chính hoặc có chuyên môn về chứng khoán, ví dụ như ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán, quản lý quỹ, …; cá nhân nắm giữ danh mục đầu tư ít nhất 2 tỷ đồng hoặc cá nhân có thu nhập chịu thuế năm gần nhất ít nhất 1 tỷ đồng) được quyền mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Do vậy, các doanh nghiệp có thể đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu ra công chúng để tiếp cận thêm nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân trong năm 2021. Tuy nhiên điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng cũng đã được siết chặt trong quy định mới nhằm giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, đặc biệt với đối tượng nhà đầu tư cá nhân.