Lạm phát cao từng tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Lo ngại về chỉ số lạm phát gia tăng đang hiện hữu trong nhận định và dự báo của giới chuyên gia và nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại. TS. Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế dự báo, chỉ số lạm phát năm 2022 sẽ tăng khá mạnh khi gói cứu trợ lớn được tung ra tiếp sức cho người dân, doanh nghiệp. Theo đó, một lượng cung tiền mặt không nhỏ sẽ được đưa ra lưu hành. Quan điểm của ông Doanh cũng được nhiều chuyên gia kinh tế và nhà đầu tư dự báo. Tất yếu khi lạm phát gia tăng, thị trường bất động sản cũng sẽ bị tác động mạnh.

Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua, chỉ số lạm phát cao đã tác động mạnh tới giá bất động sản và tâm lý của các nhà đầu tư.

Ở giai đoạn 2006 đến 2008, dòng tiền đã xoay chuyển đổ mạnh vào thị trường chứng khoán. Đầu năm 2007, thị trường chứng khoán phát triển rất nóng. Đến cuối năm 2007, thị trường chứng khoán có dấu hiệu điều chỉnh mạnh. Cụ thể, do lạm phát tăng cao, giá chứng khoán bắt đầu nhanh chóng sụt giảm và rơi tự do. Từ đỉnh cao 1170 điểm được xác lập vào tháng 3 năm 2007, VN-Index đã tụt xuống gần 900 điểm vào tháng 4-2007 và đến tháng 6-2008, VN-Index đã lao dốc xuống đáy sâu khi chỉ còn 366 điểm.

Khi thị trường chứng khoán suy giảm, một bộ phận nhà đầu tư thất vọng từ bỏ thị trường này và chuyển hướng sang thị trường bất động sản. Cộng hưởng thêm tâm lý, lo ngại lạm phát tăng cao dẫn tới một lượng tiền cũng đổ mạnh vào kênh đầu tư có giá trị vốn hóa lớn này. Lượng tiền lớn đổ vào bất động sản khiến nhà đất tăng đột biến, giá nhà đất ở nhiều nơi tăng vọt.

Giá nhà đất tại một số khu vực TP.HCM từng ghi nhận tăng 100-150% chỉ trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008. Giá căn hộ cũng tăng mạnh.

Lợi nhuận thu được từ đầu cơ nhà đất cao đã tiếp tục thu hút lượng lớn các nhà đầu tư đổ bộ vào, ngay cả nhóm người mua không có năng lực tài chính và kinh nghiệm đầu tư cũng tham gia vào cuộc chơi. Cầu ảo tăng cao kích thích giá tiếp tục tăng, dẫn tới sự bùng nổ trên thị trường nhà đất.

Trong giai đoạn này còn ghi nhận dòng vốn tín dụng ngân hàng và dòng vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm cả đầu tư trực tiếp và gián tiếp đổ vào thị trường địa ốc. Theo thống kê, chỉ trong năm 2007, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản là 8 tỷ USD. Dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 10% tổng dự nợ. Bong bóng bất động sản hình thành khi giá tăng đột biến. Tuy nhiên, thị trường địa ốc chỉ tăng nóng trong vòng 1 năm và bắt đầu đi xuống do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát.

Từ cuối năm 2008 đến 2009, thị trường trầm lắng và sau đó dần dần ấm lại. Cuối năm 2008, do ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất và hệ thống tài chính chao đảo tại Mỹ, nền kinh tế Việt Nam đối mặt với chỉ số lạm phát cao.

Để đối phó với lạm phát, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thực hiện biện pháp kiểm soát dòng tiền bơm vào bất động sản. Mức lãi suất trần huy động 12% đã bị phá bỏ và nhiều tổ chức tín dụng tăng lãi suất. Tác động của chính sách thắt chặt nguồn tiền vào bất động sản dẫn tới các chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn, nhà đầu cơ đối mặt với tình trạng thanh khoản sụt giảm. Nhiều nhà đầu cơ phải bán tháo sản phẩm và rời bỏ thị trường khi giá đất giảm mạnh.

Năm 2009, một số gói kích cầu được tung ra khiến thị trường có phần ấm lại. Nhưng, bước sang năm 2010, sự phục hồi của thị trường không có nhiều tín hiệu tích cực, chủ yếu đi ngang.

Đến năm 2011, lạm phát tăng cao trở lại với con số 18,13%, cao nhất kể từ năm 2008. Đến năm 2012, chỉ số lạm phát xuống 6,81% (2012). Giai đoạn này ghi nhận nhiều doanh nghiệp rơi vào thua lỗ. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kiếm chế lạm phát. Tác động của chính sách này khiến thị trường gần như đóng băng. Giá nhà sụt giảm ở nhiều phân khúc, khả năng thanh khoản tụt dốc.

Đến năm 2013, chỉ số lạm phát là 6.04%. Cũng thời điểm này, một số gói kích cầu bất động sản xuất hiện đã góp phần hâm nóng lại thị trường.

Kể từ giai đoạn 2014-2019, thị trường bất động sản phục hồi trở lại và ghi nhận chỉ số tích cực về lượng cung, cầu và giao dịch. Đây cũng là thời điểm, chỉ số lạm phát tại Việt Nam được duy trì ở mốc một con số.