Lo ngại lệch pha cung - cầu, thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân

Cầu nhiều nhưng cung thiếu hụt

Ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường BĐS, thuộc Sở xây dựng Tp.HCM cho hay, 6 tháng đầu năm 2018 nguồn cung của thị trường BĐS có sự sụt giảm rõ nét ở tất cả các phân khúc. Trong đó, loại hình cao cấp chiếm tỉ lệ 41%, trung cấp 39,1% và bình dân là 19,9%. Riêng phân khúc giá bình dân chào thị trường gần 2.000 căn, giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm ngoái là 6.200 căn.

"Đây là điều đáng lo ngại khi phân khúc có nhu cầu tập trung cao nhưng lại không có sản phẩm để chào bán. Sự lệch pha cung cầu chưa tới mức làm mất cân bằng thị trường nhưng cũng đặt ra câu hỏi đối với chiến lược và hướng đi của các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới", ông Sơn nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), mặc dù số lượng dự án cao cấp bung thị trường trong 2 năm trở lại đây ít lại nhưng tổng cung của phân khúc này vẫn chiếm tỉ lệ lớn nhất trên thị trường căn hộ, trong khi nhà ở vừa túi tiền cung giảm đến 60% so với cùng kỳ năm ngoái; cao cấp – trung cấp giảm ở ngưỡng 30-40%. "Điều này cho thấy, cấu trúc thị trường chưa bền vững", vị chủ tịch này khẳng định.

Trước đó, các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra sự sụt giảm nguồn cung căn hộ trong 2 quý đầu năm. CBRE Việt Nam đưa ra con số sụt giảm 20-30% so với cùng kì; JLL Việt Nam chỉ ra sự giảm tốc đối với nguồn cung mới bung thị trường là 10-20% ở các phân khúc.

Theo các đơn vị nghiên cứu, hiện phân khúc bình dân và trung cấp cung không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường. Tại hội thảo diễn ra mới đây, các chuyên gia trong ngành cũng chỉ ra, thực tế nhu cầu về nhà ở tăng mạnh ở các thành phố lớn, đặc biệt tại Tp.HCM. Cụ thể, mỗi năm TP tăng thêm khoảng 500.000 dân, trong đó 1 nửa là dân nhập cư nhưng nghịch lý nguồn cung căn hộ chỉ khoảng 10.000 căn chào ra thị trường, như vậy chỉ mới đáp ứng được khoảng 5-10% nhu cầu về nhà ở.

Vì đâu nên nỗi?

Ông Bùi Quang Tín, giảng viên khoa Quản trị kinh doanh trường ĐH Ngân hàng Tp.HCM cho rằng, chính sách siết chặt tín dụng với BĐS, những hỗ trợ về tài chính cho BĐS từ chính phủ đã hạn chế so với trước rất nhiều được xem là nguyên nhân dẫn đến tình trạng thu hẹp nguồn cung dự án từ các CĐT.

Còn đại diện Sở Xây dựng, ông Phan Trường Sơn lại nhấn mạnh, tâm lý của khách hàng bị tác động và động thái dịch chuyển kênh đầu tư và thời điểm đầu tư của các NĐT khiến cho thị trường căn hộ giảm nhiệt so với cùng kỳ năm ngoái.

Đứng về phía doanh nghiệp, đại diện một số DN BĐS cho rằng, chi phí đầu vào tăng khiến việc đầu tư được tính toán kỹ lưỡng hơn trước. Hầu hết đất được chuẩn bị trước đó là dành cho phát triển các dự án cao cấp hoặc trung cấp, rất ít quỹ đất giá rẻ để phát triển các dự án giá bình dân. Mặc dù hiểu rõ nguồn cầu ở phân khúc này còn khá lớn nhưng đa số các DN đều "ngại" tham gia vì các lý do về thủ tục, lợi nhuận, cân đối tài chính…

Tuy vậy, thị trường BĐS Tp.HCM hiện nay ghi nhận các chủ đầu tư đang dần dịch chuyển về các tỉnh lẻ lân cận để tiếp cận quỹ đất giá mềm và lượng cầu còn khá dồi dào tại đây. Tuy nhiên, hầu hết các dự án tại khu vực tỉnh lẻ đều chào bán với mức giá trên dưới 1.5 tỉ đồng/căn, khá hiếm các căn 800 triệu đến 1 tỉ đồng/căn như cách dây 1-2 năm.

Bên cạnh đấy, một lý do khiến nguồn cung dự án bình dân ngày càng hạn hẹp còn bởi lợi nhuận mang lại cho CĐT thấp trong khi phải gánh các chi phí về giá đất, tiền sử dụng đất, lãi vay ngân hàng, thủ tục xây dựng kéo dài…

Theo chia sẻ của một số DN BĐS, thì biên lợi nhuận của phân khúc bình dân hiện khá thấp, dao động từ 8-12%, trong khi phân khúc cao cấp có thể từ 30 - 40%.

Theo ghi nhận thị trường, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ tiếp tục khan hiếm trong các năm tới. Chính sự khan hiếm này cũng khiến giá bán các dự án tại khu vực ven Tp.HCM như Q.8, Q.9, Bình Chánh, Nhà Bè hầu hết đã tăng lên ở ngưỡng giá từ 24-26 triệu đồng/m2, rất khó  tìm các dự án có mức giá từ 18-19 triệu đồng/m2 (trên dưới 1 tỉ đồng/căn) như trước đây.

Ông Lê Hoàng Châu khẳng định, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân đang đặt ra thách thức lớn đối với các nhà phát triển dự án. Cơ cấu lại sản phẩm, tái cấu trúc mạnh mẽ phân khúc sản phẩm phải được DN coi trọng trong quá trình phát triển dự án nhằm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường.