Lời giải cho nghịch lý: Nhà ở xã hội ì ạch - nhà tái định cư bỏ hoang

Nhà ở xã hội ì ạch

Sở Xây dựng TP HCM cho biết, dù đã phê duyệt chủ trương đầu tư cho 17 dự án với gần 14.000 căn trong năm 2025, tiến độ các dự án hiện vẫn chậm trễ. Nhiều dự án còn ì ạch do mắc pháp lý hoặc chuyển đổi quy hoạch cùng một số dự án đã khởi công nhưng chưa mở bán vì vướng thủ tục. Thậm chí, những dự án đã gần hoàn thành, như dự án nhà ở xã hội Phú Thọ DMC tại Q10 cũ, vẫn chưa thể đưa sản phẩm ra thị trường do vướng mắc pháp lý. Các dự án khác như Lê Thành - Tân Kiên (H.Bình Chánh cũ), Lê Thành - Tân Tạo 2 (Q.Bình Tân cũ) và Dragon E-Home cũng đối diện với cảnh dừng thi công, chờ tháo gỡ thủ tục đầu tư.

Tại Hà Nội, trong giai đoạn 2025- 2030, Thủ tướng giao thành phố hoàn thành hơn 44.860 căn, riêng năm 2025 là 4.670 căn. Đến nay, Hà Nội có 5 dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường 4.635 căn hộ, đạt 94% kế hoạch năm 2025.

Ngoài ra, có 6 dự án đang thi công hơn 4.460 căn; hai dự án khác đã được giao chủ đầu tư, tương ứng gần 2.170 căn. Cuối năm 2025, một số dự án nhà ở xã hội bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà như Khu đô thị mới Kim Chung, Khu đô thị Kim Hoa, Hạ Đình...

Tại Hà Nội, từ đầu 2025 đến nay Hà Nội có 1 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành với khoảng 1.340 căn hộ; 5 dự án đủ điều kiện cung ứng ra thị trường với khoảng 4.635 căn hộ. Như vậy, với khoảng 11.334 căn giai đoạn 2021 - 2024 thì lũy kế giai đoạn 2021 - 2025, số lượng căn đủ điều kiện cung ứng ra thị trường là 16 dự án với khoảng 17.309 căn hộ.

Trong khi đó, theo kế hoạch phát triển nhà ở quốc gia, Hà Nội được giao mục tiêu đến năm 2030 phải hoàn thành khoảng 56.200 căn hộ nhà ở xã hội , riêng giai đoạn 2026-2030 là 37.500 căn.

Nhà tái định cư bỏ hoang

Tại TP.HCM hiện ghi nhận hàng chục ngàn căn nhà tái định cư bị bỏ hoang kéo dài, trong khi nhu cầu nhà ở xã hội rất cấp thiết. Khu tái định cư Vĩnh Lộc B ở Bình Chánh hay các khu tái định cư ở Thủ Thiêm có đến 90% căn hộ bỏ trống nhiều năm, lãng phí lớn nguồn vốn và tài sản công. Nguyên nhân được chỉ ra là các khu tái định cư thường nằm ở vị trí thiếu hạ tầng, kết nối kém, không thuận tiện đời sống của người dân, khiến họ không muốn chuyển đến ở. Hơn nữa, chất lượng nhiều khu tái định cư xuống cấp nhanh do thiếu giám sát và bảo trì, dẫn đến tâm lý e ngại của người dân.

Theo thống kê, tại TP.HCM, hiện có gần 9.000 căn hộ tái định cư bỏ trống, trong đó, riêng khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức) có hơn 5.300 căn không có người ở, dự án Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn bỏ hoang.

Tại Hà Nội, dự án khu nhà ở học sinh, sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp được khởi công năm 2009, trên diện tích 40.000m² với tổng vốn đầu tư 1.900 tỷ đồng, gồm 6 tòa nhà cao 19 tầng, hơn 1.400 phòng, phục vụ khoảng 22.000 sinh viên. Tuy nhiên, chỉ 3 tòa A1, A5 và A6 được đưa vào sử dụng, nhưng lượng người ở thưa thớt, gây lãng phí lớn.

Tại Hà Nội có 174 khu nhà tái định cư đang được sử dụng với tổng số hơn 14.200 căn hộ. Số căn tái định cư bỏ hoang khoảng 4.000. Vấn đề nhà tái định cư bỏ trống, không có người ở là thực trạng diễn ra trong nhiều năm qua trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân hiện nay rất lớn.

Chuyển đổi công năng để giải “cơn khát” nhà ở xã hội

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết đã nhiều lần kiến nghị chuyển đổi quỹ nhà tái định cư bỏ hoang thành nhà ở xã hội nhằm tận dụng nguồn nhà hiện có, giảm gánh nặng xây dựng mới. Từ năm 2014, Chủ tịch UBND TP HCM đã có chủ trương chuyển khu tái định cư Vĩnh Lộc B thành nhà ở xã hội song đến nay vẫn chưa triển khai được.

ông Trần Khánh Quang – chuyên gia bất động sản cũng nhấn mạnh việc chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội là giải pháp khả thi, vừa giúp TP đưa vào sử dụng ngay nguồn nhà bỏ trống vừa giảm chi phí bảo trì, quản lý tài sản công.

KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng những khu nhà tái định cư lâu nay bị xem là chất lượng thấp cần được cải tạo, nâng cấp và quản lý bằng thị trường để đảm bảo hiệu quả, tránh xuống cấp nhanh chóng.

Theo ông Ánh, cần coi nhà tái định cư là tài sản có thể định giá, giao dịch và giám sát bằng thị trường. Khi đó, các doanh nghiệp hoặc hiệp hội đủ năng lực có thể tham gia đấu thầu khai thác, cho thuê hoặc cải tạo theo chuẩn mực rõ ràng.

Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội Trần Ngọc Minh cho rằng, nhìn qua có thể thấy số lượng nhiều nhưng gần như đã được cân đối, phân bổ hết cho các dự án để hỗ trợ tái định cư . Về định hướng nguồn cung, Hà Nội không tiếp tục đầu tư nhà tái định cư bằng vốn ngân sách, mà đang xây dựng đề án mua lại một phần nhà ở thương mại và NƠXH để sử dụng làm nhà tái định cư . “Nhu cầu giai đoạn tới cần khoảng 5.000 căn. Chúng tôi ưu tiên cơ chế linh hoạt, tận dụng nguồn nhà sẵn có”, ông Trần Ngọc Minh cho biết.

Đưa ra quan điểm đánh giá về vấn đề này, TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhấn mạnh: “Chuyển đổi nhà tái định cư sang NƠXH là hướng đi đúng, nhưng phải được thực hiện trên cơ sở khoa học và quản trị minh bạch”. Theo TS Đặng Việt Dũng, cần rà soát kỹ mức độ xuống cấp, công năng và vị trí của từng công trình. Nếu tương đồng về kết cấu và hạ tầng, có thể chuyển đổi nhanh; ngược lại, cần cải tạo hoặc chỉ nên khai thác tạm thời.

TS Đặng Việt Dũng cho rằng, phương án cho thuê là hợp lý nhất, giúp Nhà nước giữ quyền quản lý, tránh thất thoát tài sản công mà vẫn đáp ứng nhu cầu an cư của người dân thu nhập thấp. “NƠXH nên cho thuê là tốt nhất, Nhà nước có thể tổ chức đấu thầu công khai lựa chọn đơn vị thực hiện, bảo đảm minh bạch và hiệu quả”, TS Đặng Việt Dũng đề xuất. Từ góc nhìn quy hoạch, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, muốn giải quyết tận gốc, cần coi nhà tái định cư là tài sản có thể định giá, giao dịch và giám sát bằng thị trường. “Tài sản công cần được đưa lên sàn giao dịch với thông tin công khai: vị trí, tình trạng, giá trị, chất lượng. Khi đó, các DN hoặc hiệp hội đủ năng lực có thể tham gia đấu thầu khai thác, cho thuê hoặc cải tạo theo chuẩn mực rõ ràng”, KTS Trần Huy Ánh phân tích.