Lợi nhuận ngành bất động sản khu công nghiệp trái chiều: KBC, BCM báo lãi 'khủng' , vì sao IDICO (IDC) lại sụt giảm 43%?

BCTC 6 tháng đầu năm 2025 của Tổng công ty IDICO - CTCP (mã IDC) cho biết, doanh thu thuần chỉ đạt 3.556 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý hơn, lợi nhuận sau thuế sụt giảm mạnh đến 43%, chỉ còn 832 tỷ đồng.

Với kết quả này, công ty mới hoàn thành khoảng 40% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm.

Nguyên nhân chính của sự sụt giảm này đến trực tiếp từ mảng kinh doanh "xương sống" là cho thuê đất khu công nghiệp (KCN).

Doanh thu từ hoạt động này giảm tới 62% trong nửa đầu năm, và lý do cốt lõi nằm ở diện tích đất bàn giao cho khách hàng thấp hơn đáng kể. Theo Báo cáo phân tích mới đây của CTCK VCBS về IDICO , con số này chỉ đạt 28 ha so với 65 ha của cùng kỳ năm 2024.

Sự sụt giảm phản ánh hai xu hướng lớn: sự cạnh tranh trong ngành ngày càng gay gắt và cấu trúc dòng vốn FDI đang thay đổi. Tuy nhiên, vẫn có điểm sáng khi tổng diện tích cho thuê mới trong 6 tháng đầu năm 2025 của IDICO vẫn tăng trưởng 10% so với cùng kỳ, đạt 47,8 ha, chủ yếu nhờ vào kết quả kinh doanh tốt trong Quý 1.

Đặt cạnh kết quả kinh doanh của các đối thủ lớn, trong khi IDICO đi lùi, Becamex (BCM) và Kinh Bắc (KBC) lại có một nửa đầu năm bùng nổ. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế 6 tháng của BCM tăng vọt gấp 4,5 lần, đạt hơn 1.833 tỷ đồng; KBC còn ấn tượng hơn với mức tăng trưởng lợi nhuận gấp 6,4 lần, đạt 1.250 tỷ đồng.

Theo VCBS, các dự án gần đây của IDC đã mở rộng nhiều về phía Bắc – nơi đang thu hút mạnh dòng vốn FDI trong lĩnh vực điện – điện tử. Theo chia sẻ từ Ban lãnh đạo, sau khi xuất hiện thông tin về thuế đối ứng, lượng doanh nghiệp Trung Quốc quan tâm tới dự án của IDC đã gia tăng đáng kể, cho thấy xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng vẫn diễn ra mạnh do những lo ngại về vấn đề thuế cho hàng trung chuyển.

Bất chấp những khó khăn trước mắt, tiềm lực của IDICO vẫn được đánh giá rất cao, dựa trên những nền tảng vững chắc đã được xây dựng trong nhiều năm.

Một là, quỹ đất KCN chiến lược và không ngừng mở rộng. IDICO là một trong những nhà phát triển KCN hàng đầu với nhiều dự án lớn tại các vị trí đắc địa. Công ty đang tích cực đẩy nhanh tiến độ các dự án gối đầu chiến lược. Tại KCN Tân Phước 1, IDICO dự kiến sẽ khởi công xây dựng hạ tầng vào cuối năm 2025 và bắt đầu bàn giao đất từ Quý 4/2026. Trong khi đó, dự án KCN Vĩnh Quang (Hải Phòng) cũng được kỳ vọng sẽ khởi công vào Quý 4/2025.

Hai là, "thế chân kiềng" vững chắc, mở rộng sang Cảng biển. Ngoài KCN, IDICO còn có nguồn thu đều đặn từ các mảng kinh doanh khác như thủy điện, thu phí BOT và phân phối điện. Các mảng này đóng vai trò là "điểm tựa" quan trọng, đặc biệt khi doanh thu mảng điện vẫn tăng trưởng 18% trong nửa đầu năm.

Gần đây nhất, IDICO đã nâng tỷ lệ sở hữu tại dự án cảng Mỹ Xuân A lên 100%, một bước đi chiến lược cho thấy tham vọng mở rộng sang lĩnh vực logistics cảng biển.

Ba là, 'của để dành' hơn 6.400 tỷ đồng . Một điểm sáng quan trọng trong bức tranh tài chính của IDICO là khoản "doanh thu chưa thực hiện", được ví như "của để dành". Tính đến cuối tháng 6/2025, khoản mục này là 6.417 tỷ đồng. Đây là số tiền khách hàng đã trả trước và sẽ được ghi nhận thành doanh thu trong tương lai.

Cùng với lượng tiền mặt dồi dào gần 4.659 tỷ đồng, IDICO có một vị thế tài chính tốt để vượt qua giai đoạn biến động.

Bốn là, kỳ vọng từ kế hoạch chuyển sàn HOSE. Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025, Ban lãnh đạo IDICO khẳng định không thay đổi kế hoạch kinh doanh cả năm với mục tiêu lợi nhuận trước thuế gần 2.600 tỷ đồng, cho thấy sự tự tin vào kết quả kinh doanh trong năm nay.

Đáng chú ý, công ty cho biết đã nộp hồ sơ niêm yết lên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE). Việc chuyển sàn thành công được kỳ vọng sẽ giúp cổ phiếu IDC nâng cao vị thế, tăng tính thanh khoản và thu hút tốt hơn dòng vốn từ các quỹ đầu tư lớn.