Luật sư bình luận về văn bản hướng dẫn liên quan đến condotel

Cuối tuần qua, Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) ban hành văn bản 703 hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Trong đó có đó nhắc tới loại hình căn hộ du lịch (condotel)

Tại văn bản này, Bộ TN-MT đề nghị sở TN-MT các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất. Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. "Từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án" - văn bản hướng dẫn nêu.

Tuy nhiên, nhiều người sau khi xem văn bản 703 của Bộ TN-MT lại xem đây là cơ sở để cấp "giấy khai sinh" hay "sổ đỏ" cho loại hình bất động sản này.

Các khách sạn và condotel bên bờ biển Nha Trang - Khánh Hòa. Ảnh TL

Để làm rõ hơn nội dung liên quan đến việc cấp "sổ đỏ" được đề cập tại văn bản nói trên của Bộ TN-MT, LS Ngô Huỳnh Phương Thảo – Giám đốc TAT Law Firm, (đơn vị từng có nhiều ý kiến pháp lý về condotel), cho rằng thực chất văn bản của Bộ TN-MT chỉ mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ cho các Sở TN-MT các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, bao gồm cả condotel.

Theo LS Thảo, về cơ bản văn bản này không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác là văn bản này không "cấp khai sinh cho condotel".

Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Điều này, đã được Bộ TN-MT đề cập trong văn bản hướng dẫn này. Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất. Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, LS cho biết trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc này, như nên cấp như thế nào, theo loại hình nào. Tại văn bản 703, Bộ TN-MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo điều 32 nghị định 43/2017/NĐ-CP và khoản 22 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau. "Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng viết tay" - LS này cảnh báo.

Tuy nhiên, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Khi đó, chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua nhưng điều này lại mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp… Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt. "Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý sẽ rối như canh hẹ" - vị này nhận xét.

Từ những phân tích đó, Giám đốc TAT Law Firm cho rằng việc condotel được xếp chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì mới bởi trên thực tế, condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề bảo đảm quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt. "Tóm lại, văn bản 703 của Bộ TN-MT không phải là văn bản mới quy định về condotel mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định sẵn có của pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để" - LS Thảo phân tích.