"Ma trận" thủ tục hành chính bất động sản: "Một dự án phải có 36 con dấu mới hoàn thành"

Đây là nhận định được ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest đưa ra tại Hội nghị Góp ý sửa đổi "Luật đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức.

Ông Hiệp thống kê, các luật tác động vào bất động sản đang có khoảng 12 Luật, còn liên quan thì có tới 60 Luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của chúng tôi thì phải có 36 con dấu một dự án mới hoàn thành. Thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói là thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp.

"Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn, chúng tôi thường gọi là "ma trận". Vậy sửa như thế nào? Chúng tôi tán đồng quan điểm phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 Luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các Luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi", ông Hiệp nói.

Tại Luật Đất đai, ông Hiệp cho biết, sự ra đời của Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các luật đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng) gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên là phải sửa đổi Nghị định 30.

Bên cạnh đó, vướng mắc nhất chính là trách nhiệm giải phóng mặt bằng, đất đai do cơ quan Nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng chứ không phải doanh nghiệp có trách nhiệm đi giải phóng. Ông đề xuất cần giải quyết rõ về trách nhiệm này.

Bên cạnh đó, ông Hiệp cho rằng, câu chuyện kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất... cũng cần xem lại.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest.

Về Luật Nhà ở, vị Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest cho hay, đầu tiên là vấn đề chung cư. Số lượng chung cư tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay rất lớn nhưng Nghị định quản lý chung cư hết sức phi lý.

"Việc bảo hành nhà chung cư các bộ luật quy định khác nhau, do đó tôi cho rằng cần phải theo Luật Xây dựng là bảo hành 24 tháng. Cùng với đó, câu chuyện trách nhiệm quản lý của ban quản trị thế nào thì các bộ luật chưa đề cập và chưa có chế tài xử lý nếu ban quản trị có sai phạm một cách rõ ràng", ông Hiệp cho hay.

Ngoài ra, với câu chuyện cải tạo chung cư cũ, ông Hiệp cho rằng, đây là điểm nóng trong phát triển đô thị, dẫn đến không thể không cải tạo chung cư cũ. "Tôi cho rằng, Bộ Xây dựng chuyên về vấn đề này nên tổ chức cuộc họp với các cơ quan liên quan để biến câu chuyện cải tạo nhà ở chung cư cũ thành vấn đề đặc biệt, nhanh chóng cần tháo gỡ", ông nhấn mạnh.

Đại diện cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, quan điểm của Bộ là cần trình lên Quốc hội song song với luật Đất đai. Điều này nhằm giải quyết được các mâu thuẫn, chồng chéo cùng một lúc, đồng bộ. Ông thừa nhận, nếu luật không được cập nhật kịp thời, chính xác, sẽ tạo khó khăn cho sự phát triển thị trường.

Đơn cử vấn đề nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo ông, đây là vấn đề rất lớn vì liên quan đến giá nhà, giá đất. Câu hỏi đặt ra là cơ cấu giá đất trong 1 m2 sẽ chiếm bao nhiêu phần trăm nghĩa vụ tài chính, nếu các doanh nghiệp có hàng nghìn m2 đất sẽ nộp tiền nghĩa vụ như thế nào. Hay với thủ tục hành chính đất đai, cần làm rõ giữa các tổ chức kinh doanh đất đai và các tổ chức kinh doanh khác có giống nhau không để tránh thủ tục chồng chéo, vướng mắc.

Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi và cần được thống nhất tới đây. Ví dụ, cụm từ "đất ở" và "đất khác" cần được cụ thể hóa, đồng bộ... để không làm khó cho doanh nghiệp.