Mặt bằng bán lẻ Hà Nội đứng trước nguy cơ giảm giá thuê

Thực trạng này đang diễn ra mạnh mẽ trên thị trường BĐS bán lẻ bởi những tác động nặng nề của dịch Covid-19. Theo dữ liệu từ Savills, tổng nguồn cung BĐS tại Hà Nội hiện vào khoảng 1,6 triệu m2 sàn, tăng 13% so với năm ngoái do các trung tâm thương mại lớn ở ngoài trung tâm đi vào hoạt động. 

Việc gia tăng nguồn cung mới dồi dào cùng với ảnh hưởng từ dịch bệnh, nhất là các nhà mặt phố phải đóng cửa hàng loạt để phòng chống dịch thời gian qua. Một cuộc khảo sát của Savills mới đây cho thấy 55% có doanh thu giảm trên 50% so với quý trước. Trong ngắn hạn, diện tích trống của các trung tâm sẽ tiếp tục tăng đáng kể.

Theo tính toán của đơn vị này trong quý 1 giá thuê trung bình ở tầng trệt giảm 2% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án ngoài Trung tâm chứng kiến suy giảm mạnh hơn về cả giá thuê lẫn công suất thuê. 

Trong bối cảnh các nhà bán lẻ đang gặp rất nhiều khó khăn cho việc phục hồi kinh doanh trở lại do tác động của dịch, có thể thời gian tới sẽ là một thách thức lớn với thị trường BĐS bán lẻ Hà Nội bởi nguồn cung mới tiếp tục ra tăng, kênh bán hàng trực tuyến lên ngôi,…giá thuê trung bình của mặt bằng bán lẻ nhiều khả năng sẽ giảm tiếp.

Nguồn cung mới sắp ra thị trường vào khoảng 195.000m2 đến từ 19 dự án từ nay đến 2021. Các dự án này đều là những trung tâm thương mại lớn ở khu vực ngoài trung tâm như Vincom Mega Mall Smart City, Vincom Mega Mall Ocean Park và Hinode City. Phần lớn nguồn cung trong tương lai nằm ở khu vực phía Tây (43%) và khu vực Nội thành (28%). 

Với nguồn cung ngày càng mở rộng ra ngoài Trung tâm, giá thuê bình quân thị trường dự kiến sẽ giảm. Các dự án được lên kế hoạch đi vào hoạt động trong năm 2020 có thể sẽ xem xét trì hoãn ngày ra mắt.

Nguồn: Savills Việt Nam

Bên cạnh đó, dịch Covid-19 lại đang thúc đẩy thương mại điện tử và tấn công bán lẻ truyền thống. Khảo sát của Savills chỉ ra 28% các nhà bán lẻ đang kết hợp cả hai kênh trực tiếp và trực tuyến và 28% chỉ hoạt động trực tuyến. Doanh thu từ thương mại điện tử của nhiều cửa hàng có thể tăng lên đến 30%. Thương mại điện tử được nâng cao nhờ 68% dân số sử dụng internet, tỷ lệ này dự kiến sẽ tăng lên 75% vào năm 2020, theo ‘Kế hoạch về Phát triển Thương mại Điện tử của Hà Nội năm 2020"

Cũng theo Savills, các cửa hàng mặt phố và cửa hàng tiện lợi trở nên kém được ưa chuộng hơn so với các mô hình bán lẻ quy mô lớn như đại siêu thị, siêu thị và siêu thị mini với nguồn cung sản phẩm lớn hơn, mức giá rẻ hơn, cộng thêm dịch vụ giao hàng tận nhà.

Ngoài ra, do tác động của dịch Covid-19 nên giữa khách thuê và chủ nhà cũng đang diễn ra các cuộc đàm phán mới. Các chủ nhà đã cân nhắc điều chỉnh ngắn hạn về chính sách thuê nhằm hỗ trợ những khách thuê đang gặp khó khăn bao gồm giảm giá thuê, miễn tiền thuê theo giai đoạn, gia hạn thời điểm thanh toán giá thuê, hoặc chuyển sang hình thức trả giá thuê theo tháng. Yêu cầu hỗ trợ của từng khách thuê riêng biệt đã được xử lý trong hai tháng vừa qua. 

Các khách thuê mới còn trong giai đoạn xem xét mặt bằng đang đàm phán lại giá thuê hoặc hoãn việc ký kết các hợp đồng mới.

Trong khảo sát Khách thuê của chúng tôi, 57% lượng người tham gia mong muốn chủ nhà giảm 40-50% giá thuê và 31% yêu cầu miễn giá thuê. Khảo sát Chủ nhà lại cho thấy có sự miễn cưỡng đối với việc giảm giá thuê quá nhiều, phần lớn sẽ chỉ hạ lên đến 30 phần trăm.

Bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, cho biết: "Có sự gián đoạn lớn đối với lĩnh vực bán lẻ, tuy nhiên cơ hội vẫn còn; phản ứng nhanh, thực hành kinh doanh thích ứng và lập kế hoạch chuyển tiếp là rất quan trọng trong giai đoạn này’’.

Khảo sát của Savills cho thấy 61% khách thuê khá tích cực về khả năng phục hồi nếu đại dịch kết thúc trong Q2. Nếu dịch tiếp diễn, 86% khẳng định thời gian phục hồi ít nhất sẽ là sáu tháng. Các nghành hàng ẩm thực, khu vui chơi giải trí, trung tâm giáo dục và thể thao được dự đoán sẽ phục hồi đầu tiên do người tiêu dùng nhanh chóng trở lại nếp sống bình thường sau thời gian thực hiện cách ly xã hội. Các ngành hàng như thời trang & mỹ phẩm hoặc đồ nội thất, gia dụng & điện tử sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi.

COVID-19 đã mang lại cơ hội cho thương mại điện tử và dịch vụ giao hàng tận nhà. Tuy nhiên, chuỗi cung ứng sẽ phải đối mặt với những thách thức từ việc người lao động bị cách ly và hạn chế trong mạng lưới giao thông. Trong trung hạn và dài hạn, thương mại điện tử và giao hàng tận nhà dự kiến sẽ phát triển mạnh do cảm tính và hành vi của người tiêu dùng được tái định hình trong giai đoạn xảy ra dịch.